MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00256 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VYJZ

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.R.L. ABRAM C/ S.A.S. YES RESTO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire DECHELETTE, Première vice-présidente adjointe

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ABRAM

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 894 038 868

dont le siège social est sis 27, Rue Auguste Blanche – 92800 PUTEAUX

représentée par Maître Laurence TRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0283

DEFENDERESSE

S.A.S. YES RESTO

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 987 478 690

dont le siège social est sis 139, Boulevard Stalingrad – 94400 VITRY SUR SEINE

représentée Maître Pierre BAYONNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: B 1196, non comparant

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Débats tenus à l’audience du : 22 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 25 janvier 2024, la SARL ABRAM a donné à bail commercial à la SAS YES RESTO des locaux situés à 139 boulevard de Stalingrad, 94400 Vitry-sur-Seine, moyennant un loyer annuel de 62.740 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SARL ABRAM a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, à la SAS YES RESTO, pour une somme de 31.868 €, au titre de l’arriéré locatif au 4ème trimestre 2024 inclus, hors majorations prévues au bail.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, délivré par remise à l’Etude, la SARL ABRAM a fait assigner la SAS YES RESTO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil, à l’audience du 5 mai 2025, aux fins de voir notamment :

•constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 17 janvier 2025,

•ordonner l’expulsion de la SAS YES RESTO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

•prononcer une astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux,

•ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

condamner la SAS YES RESTO à payer à la SARL ABRAM la somme provisionnelle de 31868,21 € au titre de l’arriéré locatif – loyers, charges et taxes impayés – arrêté au 1er trimestre 2025 inclus,

•condamner la SAS YES RESTO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, soit 676,41 € par jour calendaire (calculée sur le loyer trimestriel de 20292,34 €/90 jours), jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

•condamner la SAS YES RESTO au paiement d’une somme de 3 186,00 € au titre de la clause pénale, correspondant à 10 % des sommes dues,

•dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

•condamner la SAS YES RESTO au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de ses dénonciations, de la levée des états et de la signification de la décision à intervenir, mais encore tous frais et droits (notamment le droit proportionnel s’il y a lieu) que le commissaire de justice poursuivant sera en droit de réclamer au créancier.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 juillet 2025.

Par conclusions déposées à l’audience du 22 juillet 2025, la SARL ABRAM, comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 64 882,89 €, 3ème trimestre 2025 inclus, et s’est opposé à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SAS YES RESTO n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 22 juillet 2025, le gérant de la SAS YES RESTO a remis à la SARL ABRAM un chèque de 20.000 €, que celle-ci a accepté sous réserve d’encaissement, tout en maintenant ses demandes. Ce chèque est revenu impayé en cours de délibéré.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SARL ABRAM n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 10226,04 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 janvier 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS YES RESTO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation à libérer les lieux, d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS YES RESTO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SARL ABRAM, l’obligation de la SAS YES RESTO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 4 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 64 882,89 € (3ème trimestre 2025 inclus – pièce 9 en demande), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS YES RESTO, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 10226,04 € et à compter du 10 février 2025 pour le solde.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la SAS YES RESTO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS YES RESTO ne permet d’écarter la demande de la SARL ABRAM formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 janvier 2025;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS YES RESTO et de tout occupant de son chef des lieux situés à 139 boulevard de Stalingrad, 94400 Vitry-sur-Seine avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu, en l’état du litige, au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS YES RESTO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS YES RESTO à la payer ;

CONDAMNONS par provision la SAS YES RESTO à payer à la SARL ABRAM la somme de 64 882,89 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 4 novembre 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur 10226,04 € euros et à compter du 10 février 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le , dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SAS YES RESTO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la SAS YES RESTO à payer à la SARL ABRAM la somme de 2 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 novembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS