MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01512 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WIBU

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. MAISON DES ANGES C/ [P] [I], [R] [H], S.A.S. STUDIO OF [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. MAISON DES ANGES

immatriculé au RCS de SAINT DENIS (LA REUNION) sous le numéro 403 339 832

dont le siège social est sis 108 Chemin Lelièvre – 97436 SAINT LEU (REUNION)

représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D1890

DEFENDEURS

Madame [P] [I]

demeurant 222 rue Diderot – 94300 VINCENNES

Monsieur [R] [H]

demeurant 222 rue Diderot – 94300 VINCENNES

S. A. S. STUDIO OF [P]

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 941 820 409

dont le siège social est sis 222 rue Diderot – 94300 VINCENNES

tous trois non représentés

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Débats tenus à l’audience du : 27 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 05 Janvier 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 novembre 2014, la société La Maison des Anges a donné à bail commercial à la société ADS Rénovation des locaux situés 222, rue Diderot à Vincennes (94300), moyennant un loyer annuel de 6 960,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 20 mars 2019, la société ADS Rénovation a cédé son droit au bail à Mme [P] [I] et M. [R] [H].

Des loyers sont demeurés impayés.

La société La Maison des Anges a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025 à Mme [P] [I] et M. [R] [H] pour une somme de 2 774,73 € au titre de l’arriéré locatif au 14 mai 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice des 7 et 24 octobre 2025, la société La Maison des Anges a fait assigner Mme [P] [I], M. [R] [H] et la société Studio of [P] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [I] et M. [R] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 15,00 € par jour de retard à compter de quinze jours après la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— ordonner que l’ordonnance à intervenir soit commune et opposable à la société Studio of [P],

— condamner solidairement solidairement Mme [P] [I] et M. [R] [H] à payer à la société La Maison des Anges la somme provisionnelle de 2 774,73 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

— condamner solidairement Mme [P] [I], M. [R] [H] et la société Studio of [P] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et majorée de 10%, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner solidairement solidairement Mme [P] [I] et M. [R] [H] au paiement d’une somme de 277,47 € au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner in solidum solidairement Mme [P] [I] et M. [R] [H] au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 27 novembre 2025, la société La Maison des Anges, comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 1 976,28 € au 25 novembre 2025.

Bien que régulièrement assignés par acte remis à personne et selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [P] [I], M. [R] [H] et la société Studio of [P] n’ont pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société La Maison des Anges n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 2 774,73 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 juin 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Mme [P] [I] et M. [R] [H] et de tout occupant de leur chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Faute d’éléments produits par la demanderesse, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Mme [P] [I] et M. [R] [H] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette indemnité d’une majoration de 10% en ce que cette somme excède le revenu locatif dont la bailleresse se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société La Maison des Anges, l’obligation de Mme [P] [I] et M. [R] [S] titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 25 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1 976,28 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement Mme [P] [I] et M. [R] [H], avec intérêts au taux légal depuis le 24 octobre 2025, date de délivrance de la présente assignation.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur le dépôt de garantie

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [I] et M. [R] [H], qui succombent, doivent supporter solidairement la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [P] [I] et M. [R] [H] ne permet d’écarter la demande de la société La Maison des Anges formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

La présente ordonnance sera déclarée commune et opposable à la société Studio of [P], dont il est établi, par le Kbis versé à la procédure, qu’elle occupe le local objet du bail commercial.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 juin 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [P] [I] et M. [R] [H] et de tout occupant de leur chef des lieux situés 222, rue Diderot à Vincennes (94300) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées dans un lieu désigné par elles et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Mme [P] [I] et M. [R] [H], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Mme [P] [I], M. [R] [H] et la société Studio of [P] à la payer,

DEBOUTONS la société La Maison des Anges du surplus de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS solidairement par provision Mme [P] [I] et M. [R] [H] à payer à la société La Maison des Anges la somme de 1 976,28 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 25 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS solidairement Mme [P] [I] et M. [R] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS solidairement Mme [P] [I] et M. [R] [H] à payer à la société La Maison des Anges la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que la présente ordonnance sera déclarée commune et opposable à la société Studio of [P],

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 5 janvier 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,