MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01147 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WDQB

CODE NAC : 30G – 0A

AFFAIRE : S.A.S. FSY C/ [V] [R], [M] [R], [I] [L], [Q] [R] épouse [S] [O], [G] [R], [W] [B] épouse [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. FSY, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 818 231 938, dont le siège social est sis 5 rue Verollot – 94800 VILLEJUIF

représentée par M^e Cécile PALAVIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0417

DEFENDEURS

Madame [V] [R] née le 22 Mai 1966 à DJERBA (TUNISIE), demeurant 1 Square de l’Horloge – 94400 VITRY-SUR-SEINE

Monsieur [M] [R] né le 15 Juillet 1977 à VITRY SUR SEINE (94), demeurant 1 Square de l’Horloge – 94400 VITRY-SUR-SEINE

Madame [I] [L] née le 13 Juillet 2001, demeurant 1 Square de l’Horloge – 94400 VITRY-SUR-SEINE

Madame [Q] [R] épouse [S] [O] née le 23 Octobre 1979 à VITRY SUR SEINE (94), demeurant 32 rue Olympe de Gouges – 94400 VITRY-SUR-SEINE

Monsieur [G] [R] né le 14 Septembre 1970 à SAINT MAURICE, demeurant 1 allée du Val de Loire – 77330 OZOIR LA FERRIERE

et Madame [W] [B] épouse [B] née le 1er Août 1973 à VITRY SUR SEINE (94), demeurant 52 rue Paul Armangot – 94400 VITRY-SUR-SEINE

représentés par M^e Marjolaine LOUIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : 31

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Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Février 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] sont propriétaires en indivision d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis 5, rue Verollot à Villejuif (94800).

Suivant acte du 28 octobre 2002, M. [Z] [R] a donné à bail ce local à Mme [D] [C].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 octobre 2024, le maire de la commune de Villejuif a adressé aux propriétaires de l’immeuble un rapport de visite en date du 11 octobre 2024 concluant que les désordres affectant le passage commun et le local du rez-de-chaussée étaient constitutifs d’un état de péril.

Suite à cela, des travaux consistant notamment en la démolition des WC et de la douche qui se trouvaient dans les parties communes de l’immeuble, ont été réalisés.

Par exploit de commissaire de justice du 26 juin 2025, la société FSY a fait assigner Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] et Mme [K] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— les voir condamnés à réaliser des travaux de remise en place de la pièce d’eau détruite (WC et douche) appartenant au local sous 30 jours à compter de la décision à intervenir,

— les voir condamnés à réaliser les travaux de clôture de la cour permettant de sécuriser l’accès à la cour dont la jouissance a été donnée à la société FSY sous 30 jours à compter de la décision à intervenir,

— les voir condamnés à réaliser les travaux de remplacement de la fenêtre donnant sur l’arrière-boutique du local sous 30 jours à compter de la décision à intervenir,

— à défaut de réalisation de la totalité des travaux, les condamner au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— autoriser la société FSY à procéder à la consignation du paiement des loyers et charges prévus au bail sur le compte séquestre CARPA intitulé « indivision [R] » de M^e Cécile Palavit, avocat,

— condamner Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle la société FSY a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus et a sollicité le rejet des demandes des défendeurs.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] ont demandé au juge dEs référés de :

— débouter la société FSY de ses demandes,

— reconventionnellement :

* prononcer la résiliation judiciaire du bail,

* la condamner au paiement de la somme de 6 104,78 euros arrêté au 1er juillet 2025,

* ordonner l’expulsion de la société FSY,

* la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 929,87 € par trimestre jusqu’à parfaite libération des lieux,

* condamner la société FSY à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation des défendeurs à reconstruire les WC et la douche

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au cas présent, le bail commercial conclu entre la société FSY et M. [Z] [R] a pour objet : « un magasin de 33m2, une réserve + un coin cuisine de 27m2, une cave, une cour à l’arrière-boutique ».

Il n’est, ni dans le bail conclu le 28 octobre 2022, ni dans le renouvellement de bail conclu le 14 décembre 2012, fait mention de WC ou de douche.

Il en résulte que la demande visant à la reconstruction des WC et de la douche, formulée par la société FSY, se heurte à une contestation sérieuse.

Si le règlement de copropriété stipule que le lot dont les défendeurs sont propriétaires comporte un droit exclusif au water-closet du rez-de-chaussée, le défaut de mention, dans le bail conclu entre les parties, d’un accès à un lieu d’aisance, fait obstacle à la caractérisation d’un trouble manifestement illicite.

La société FSY sera donc déboutée de sa demande d’injonction à reconstruire les WC et la douche.

Sur la demande de condamnation des défendeurs à procéder aux travaux de clôture de la cour et de remplacement de la fenêtre

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la société FSY et M. [Z] [R] a notamment pour objet l’usage d’une cour à l’arrière de la boutique.

D’une part, la demanderesse démontre que cette cour ne dispose plus de clôture depuis les travaux intervenus.

D’autre part, il est établi que la fenêtre du local ne ferme plus, contraignant la bailleresse à utiliser le volet pour sécuriser l’accès à l’arrière-boutique.

Il résulte de ces éléments que la cour à l’arrière du local n’est plus en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il sera donc fait injonction à Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] de faire toute diligence auprès du syndicat des copropriétaires pour procéder aux travaux de clôture de la cour et de remplacement de la fenêtre.

Les circonstances du litige conduisent à assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant 3 mois, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a en revanche pas lieu, en application de l’article 1955 du code civil, d’autoriser la société FSY à procéder à la consignation du paiement des loyers et charges prévus au bail sur le compte séquestre CARPA intitulé « indivision [R] » de M^e Cécile Palavit, avocat.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En premier lieu, les défendeurs versent aux débats un avis d’échéance au titre du 3ème trimestre 2025 pour un montant de 6 104,72 euros.

A défaut de communication d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure de procéder au paiement du loyer, ce seul avis d’échéance ne peut justifier de prononcer la résiliation du bail.

En second lieu, sont produits deux courriers du président du syndic en date des 30 juin et 13 septembre 2025 faisant état de différentes nuisances dans les espaces communs de l’immeuble sans les imputer à la société FSY, ainsi qu’une main courante déposée par l’un des défendeurs selon laquelle lesdites nuisances seraient causées par la demanderesse.

Ce seul élément, qui n’est corroboré par aucune autre pièce et qui émane d’une partie au litige, ne peut suffire à caractériser une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.

Il ne sera par conséquent pas fait droit à la demande d’expulsion de la société FSY et à la demande de condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande provisionnelle :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’obligation de la société FSY n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 104,72 euros.

Elle sera donc condamnée à verser à Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] la somme provisionnelle de 6 104,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B], succombant, seront condamnés aux dépens de la présente procédure de référé.

L’équité commande de condamner Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] à payer à la société FSY la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] à faire reconstruire les WC et la douche,

ORDONNONS à Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] de faire toute diligence auprès du syndicat des copropriétaires pour procéder aux travaux de clôture de la cour attenante au local,

ORDONNONS à Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] de faire toute diligence auprès du syndicat des copropriétaires pour procéder au remplacement de la fenêtre située au niveau de l’arrière-boutique du local,

DISONS que ces condamnations seront assorties d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant 3 mois, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

DEBOUTONS la société FSY de sa demande d’autorisation à consigner le paiement des loyers et charges prévus au bail sur le compte séquestre CARPA intitulé « indivision [R] » de M^e Cécile Palavit, avocat,

DEBOUTONS Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] de leur demande de résiliation du bail,

DEBOUTONS Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] de leur demande d’expulsion de la société FSY,

DEBOUTONS Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] de leur demande de condamnation de la société FSY au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNONS la société FSY à verser à Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] la somme de 6 104,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] à verser à la société FSY la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [V] [R], M. [M] [R], Mme [I] [L], Mme [Q] [R] épouse [S] [O], M. [G] [R] et Mme [W] [B] aux dépens de la procédure de référé,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 12 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES