MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00513 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U7EA

CODE NAC : 5AA – 0A

AFFAIRE : S.C.I. LA CHARTREUSE C/ S.A.S. SADEMAT CLIMEOLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA CHARTREUSE, immatriculée au RCS de MELUN, dont le siège social est sis 10 rue de la Jarrie – 77610 CHATRES

représentée par M^e Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0379

DEFENDERESSE

S.A.S. SADEMAT CLIMEOLE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 911 510 089, dont le siège social est sis 33, avenue Raspail – SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

représentée par M^e Stéphanie THIERRY LEUFROY, avocate au barreau de MEAUX, vestiaire : 43

Débats tenus à l’audience du : 07 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1 décembre 2022, la SCI LA CHARTREUSE a donné à bail commercial à la SAS SADEMAT CLIMEOLE des locaux situés 33 avenue Raspail 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, moyennant un loyer annuel de 60 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La SCI LA CHARTREUSE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 2 février 2024 à la SAS SADEMAT CLIMEOLE pour une somme de 90 000,00 € au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2024, outre 15.000 euros au titre du dépôt de garantie.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 18 mars 2024, la SCI LA CHARTREUSE a fait assigner la SAS SADEMAT CLIMEOLE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS SADEMAT CLIMEOLE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la SAS SADEMAT CLIMEOLE à payer à la SCI LA CHARTREUSE la somme provisionnelle de 84 000,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement du 2 février 2024,

— condamner la SAS SADEMAT CLIMEOLE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à 6.000 euros augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS SADEMAT CLIMEOLE au paiement d’une somme de 9 000,00 € au titre de la clause pénale,

— condamner la SAS SADEMAT CLIMEOLE au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée, après un renvoi, à l’audience du 7 octobre 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI LA CHARTREUSE sollicite du juge des référés de :

— débouter la SAS SADEMAT CLIMEOLE de son exception d’irrecevabilité,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS SADEMAT CLIMEOLE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la SAS SADEMAT CLIMEOLE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à 6.000 euros augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SAS SADEMAT CLIMEOLE à payer à la SCI LA CHARTREUSE la somme provisionnelle de 114.000 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement du 2 février 2024 sur la somme de 90.000 euros,

— condamner la SAS SADEMAT CLIMEOLE au paiement d’une somme de 9.000 euros au titre de la clause pénale,

— débouter la SAS SADEMAT CLIMEOLE de ses demandes,

— condamner la SAS SADEMAT CLIMEOLE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS SADEMAT CLIMEOLE sollicite du juge des référés de :

— juger irrecevable la SCI LA CHARTREUSE en ses demandes,

— juger incompétent le juge des référés et renvoyer la SCI LA CHARTREUSE à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

— condamner la SCI LA CHARTREUSE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de la SCI LA CHARTREUSE :

a) sur la dénonciation aux créanciers inscrits

En vertu de l’article L. 143-2 alinéa 1 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

Les parties s’accordent, après échange de conclusions, sur l’absence de créanciers inscrits à la date de l’assignation.

b) sur la qualité à agir de Madame [K] [E] [A] [C] :

Il résulte des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’une action en justice ne peut être intentée que par une personne ayant intérêt et qualité à agir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La défenderesse soutient qu’à la date de l’assignation, le 18 mars 2024, seul Maître [B] [G] avait qualité pour engager une procédure au nom de la SCI LA CHARTREUSE, ayant été désigné administrateur ad hoc par le Tribunal judiciaire de Melun le 24 décembre 2022.

Reprenant la lecture de l’ordonnance sur requête du Président du Tribunal judiciaire de Melun du 24 décembre 2022, il est indiqué que Maître [B] [G] est désigné en qualité administrateur ad hoc « à l’effet de représenter la société civile LA CHARTREUSE dont le siège social est situé 10 rue de la Jarrie à CHATRES (77), avec pour mission de la représenter le temps de la réalisation des opérations de succession de Monsieur [F] [J] décédé le 24 décembre 2022 ».

Par ordonnance du 8 juin 2023 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Melun, cette disposition a été remplacée par : « à l’effet de gérer et administrer la société civile LA CHARTREUSE dont le siège social est situé 10 rue de la Jarrie à CHATRES (77) le temps de la réalisation des opérations de succession de Monsieur [F] [J] décédé le 24 décembre 2022 ou jusqu’à ce qu’un nouveau gérant puisse être désigné par les associés ».

Si cette ordonnance du 8 juin 2023 a été révoquée, l’ordonnance du 22 décembre 2023 a confirmé l’ordonnance du 4 avril 2023 donnant mission à l’administrateur ad hoc « jusqu’à la désignation de Madame [K] [E] [A] [C] en qualité de gérante de la SCI LA CHARTREUSE ».

Le mandat d’administration ad hoc a donc pris fin par la désignation de Madame [K] [E] [A] [C] en qualité de gérante de la SCI LA CHARTREUSE aux termes d’une assemblée générale du 9 novembre 2023 dont le procès-verbal est produit aux débats et régulièrement signé.

Madame [K] [E] [A] [C], en sa qualité de gérante, avait donc qualité à agir au nom de la SCI LA CHARTREUSE au jour de l’assignation.

Les demandes de la SCI LA CHARTREUSE seront donc déclarées recevables.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

a) sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Il sera rappelé que l’existence de contestations sérieuses retire au juge des référés le pouvoir juridictionnel pour apprécier le bien fondé des demandes en paiement à l’encontre desquelles l’existence de contestations sérieuses est démontrée mais ne saurait lui retirer sa compétence.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI LA CHARTREUSE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 90 000,00 €.

La SAS SADEMAT CLIMEOLE argue d’une compensation entre d’une part les loyers et d’autres part les sommes perçues par la société SADEMAT TOLERIE et le règlement des factures des fournisseurs, et ainsi d’une contestation sérieuse.

Or, en vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Il ne peut donc y avoir de compensation entre dettes non réciproques, de sorte que la contestation n’est pas sérieuse.

Il en résulte que les causes de ce commandement n’ont ainsi pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 3 mars 2024.

b) sur l’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS SADEMAT CLIMEOLE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

c) sur les demandes à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS SADEMAT CLIMEOLE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI LA CHARTREUSE, l’obligation de la SAS SADEMAT CLIMEOLE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 114 000,00 € [loyer de septembre 2024 inclus], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS SADEMAT CLIMEOLE, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 90 000,00 € et à compter du 18 mars 2024 pour le solde.

d) sur la clause pénale

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

La SCI LA CHARTREUSE sollicite l’application d’une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues.

Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS SADEMAT CLIMEOLE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS SADEMAT CLIMEOLE ne permet d’écarter la demande de la SCI LA CHARTREUSE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la SCI LA CHARTREUSE recevable en ses demandes,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 mars 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS SADEMAT CLIMEOLE et de tout occupant de son chef des lieux situés 33 avenue Raspail 94100 SAINT MAUR DES FOSSES avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS SADEMAT CLIMEOLE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SAS SADEMAT CLIMEOLE à la payer,

CONDAMNONS par provision la SAS SADEMAT CLIMEOLE à payer à la SCI LA CHARTREUSE la somme de 114 000,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 septembre 2024 (loyer de septembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 sur 90 000,00 € euros et à compter du 18 mars 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la SAS SADEMAT CLIMEOLE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SAS SADEMAT CLIMEOLE à payer à la SCI LA CHARTREUSE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SAS SADEMAT CLIMEOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS