TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 138/2025

N° RG 25/00046 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7MR

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

29 Juillet 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[X]

C/

— M. [D] [T]

— Mme [H] [O]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— M. [D] [T]

— Mme [H] [O]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

RCS d’AUXERRE n° 278 900 014

Dont le siège est : 12 avenue des Brichères – BP 357 – 89006 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [D] [T]

Né le 22 Juin 1979 à PLOVDIV (Bulgarie)

Nationalité BULGARE

Demeurant : 6 avenue Ingres – Logement 06/05 – 89000 AUXERRE.

Comparant en personne.

— Madame [H] [O]

Née le 08 Février 1983 à PLOVDIV (Bulgarie)

Nationalité BULGARE

Demeurant : 6 avenue Ingres – Logement 06/05 – 89000 AUXERRE.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 3 juin 2022, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] , un logement sis 6 avenue Ingres, Logement n° 06/05 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 303,68 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 11 mars 2025, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auxerre, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] dans les deux mois du commandement qui a été signifié le 18 octobre 2024 ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique dans le mois de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] à lui payer la somme de 1 479,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025 à titre provisionnel ainsi qu’à une somme équivalente au montant facturé en cours (incluant le loyer et les charges locatives) à titre d’indemnité d’occupation mensuelle outre celle de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner en tous les dépens qui comprendront, notamment, les frais du commandement délivré le 27 septembre 2024 et ceux de la présente assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 1 479,47 euros.

L’affaire a été appelée et été retenue à l’audience du 22 mai 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 3 016,85 euros. Il précise que le loyer s’élève à 552, 93 euros et que les locataires ont effectué deux versements de 300 euros et 200 euros en avril 2025.

L’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT déclare être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H], comparaissant en personne, reconnaissent le montant de la dette. Monsieur [D] indique qu’il perçoit 850 euros par mois et Madame [H] indique qu’elle ne travaille pas. Ils expliquent qu’ils n’ont pas versé le loyer des mois de mars et avril 2025 car ils ont dû partir en Bulgarie. Ils précisent qu’ils ont un enfant de 13 ans à charge. Ils souhaitent se maintenir dans le logement et proposent de régler la somme de 400 euros par mois en plus du loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 mai 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 18 octobre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 11 mars 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de mai 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, portant sur la somme de 1 232,09 euros.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 28 novembre 2024.

III. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a produit le contrat bail et un décompte démontrant que Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] restent devoir la somme de 3 016,85 euros à la date du 20 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Toutefois, les sommes sollicitées par le bailleur au titre du commandement de payer pour 94,94 euros et de l’assignation pour 36,62 euros, doivent être considérées comme des dépens et non comme une créance de loyer. Ces sommes seront retranchées du total dû.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les locataires en date du 3 juin 2022 fait mention d’une clause de solidarité en son article 1er aliéna 3.

Par conséquent, Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 2 885,29 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant loyers, charges et indemnités d’occupation.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, les locataires déclarent à l’audience vouloir se maintenir dans le logement et souhaitent verser la somme de 400 euros, en plus du loyer courant.

Toutefois, les ressources du couple sont estimées à 850 euros. Ainsi, une fois le loyer de 548,11 euros réglé, le reste à vivre des locataires s’élève à 301,89 euros, ce qui ne permet d’apurer la dette par des versements de 400 euros.

En outre, le décompte actualisé produit par le demandeur ne laisse pas apparaître que les locataires se sont acquittés d’au moins un loyer depuis l’assignation, condition dorénavant requise par l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement. En effet, les locataires ont versé la somme totale de 500 euros depuis l’assignation du 11 mars 2025 ; ce qui ne couvre pas le montant du loyer de 548,11 euros.

Ainsi, au regard des faibles capacités financières des locataires, de l’absence de règlement d’un loyer intégral avant l’audience, le bailleur s’étant au demeurant opposé à l’octroi de délais de paiement, la demande de Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] à ce titre, sera rejetée.

En conséquence, étant devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] seront expulsés de leur logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT d’une part, et Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] d’autre part, pour le logement situé au 6 avenue Ingres, Logement n° 06/05 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

DÉBOUTONS Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNONS à Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur, aux frais et risques des expulsés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] à payer par provision à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 2 885,29 euros (deux mille huit cent quatre-vingt-cinq euros et vingt-neuf centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [D] et Madame [O] [H] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,