N° RG 23/09389 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOOG
PREMIÈRE CHAMBRE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX CIVILE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
50Z Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
N° RG 23/09389 – N° Portalis Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
DBX6-W-B7H-YOOG
Assistées de :
Minute n° 2024/00 Madame Ophélie CARDIN, Greffier lors des débats et de Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier, lors du délibéré
AFFAIRE : DEBATS :
A l’audience publique du 12 Décembre 2023 sur rapport de Patricia
As s oci a tio n FE DE RAT ION COLOMBET, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de
DE PART E M E N T A L E D E S l’article 785 du Code de Procédure Civile.
C H A S S E U R S D E L A
DORDOGNE JUGEMENT:
C/ Contradictoire
Premier ressort,
Société D’AMENAGEMENT Par mise à disposition au greffe,
F O N C I E R E T
D’ETABLISSEMENT RURAL
NO UV E L L E A Q U I T A I N E, DEMANDERESSE :
S.E.L.A.R.L. Y
Association FEDERATION DEPARTEMENTALE DES
CHASSEURS DE LA DORDOGNE
5 rue Henri Jacquement BP 232
24052 PERIGUEUX CEDEX
Exécutoires délivrées représentée par Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, le avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant à
A v o c a t s : M e M a t h i e u
X la SELAS CABINET LEXIA DEFENDERESSES : la SELARL VISSERON
S o c i é t é D ' A M E N A G E M E N T F O N C I E R E T
D’ETABLISSEMENT RURAL NOUVELLE AQUITAINE
[…]
CS 10235
33525 BRUGES

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N° RG 23/09389 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YOOG
représentée par M^e Mathieu X, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
S.E.L.A.R.L. Y ès qualités de liquidateur judiciaire de la
SARL SEAT
123 avenue Thiers
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS
CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Par ordonnance en date du 19 octobre 2022, le juge commissaire près le tribunal de commerce de Bordeaux a ordonné la vente aux enchères publiques devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, sur une mise à prix de 600.000 € sans possibilité de baisse, d’un ensemble immobilier constitué de 153 parcelles, réparties sur les communes D’AGONAC, BIRAS, et CHATEAU LEVÊQUE en Dordogne (24)
d’une surface totale de 189 ha 61 a et 96 ca, appartenant à la SARL SEAT société placée en liquidation judiciaire par jugement du 9 février 2011 représentée par la
SELARL Y liquidateur judiciaire.
A l’issue de l’audience d’adjudication du tribunal judiciaire de Bordeaux qui
s’est tenue le 15 juin 2023, la FEDERATION DEPARTEMENTALE DES
CHASSEURS DE LA DORDOGNE, association loi 1901 bénéficiaire d’un agrément au titre de la protection de l’environnement depuis 1978, a été déclarée adjudicaire de l’ ensemble immobilier pour le prix principal de 1.105.000 € outre le montant des frais taxés par le tribunal à hauteur de 8.754,31 € et les émoluments dont
l’adjudicataire s’est acquitté.
Par cette acquisition la FEDERATION DEPARTEMENTALE DES
CHASSEURS DE LA DORDOGNE entendait promouvoir des actions en faveur de la biodiversité en associant notamment des projets agricoles (mise en place d’un écopâturage, création d’une ferme pédagogique), de réalisations d’aménagements avec diverses activités (randonnées, escape game pédagogique), de gestion forestière durable avec régulation de la faune sauvage, aménagement des zones humides, aménagement des bâtis dans une perspective d’éducation à l’environnement.
Par exploit du 13 juillet 2023 la Société d’Aménagement Foncier et
d’Etablissement Rural (SAFER) Nouvelle Aquitaine a formalisé auprès du greffe du tribunal judiciaire et au visa des articles L 143-1 et L 143-3 du code rural et de la pêche maritime, l’exercice de son droit de préemption sur une partie des biens immobiliers objets de la vente par adjudication soit environ 150 ha qu’elle offrait
d’acquérir au prix de 473.248 € . Elle indiquait au tribunal que soit son offre était acceptée en l’état, soit sous réserve d’une indemnisation par la SAFER de la perte de valeurs des biens non compris dans cette offre, soit qu’il pouvait exigé que la
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SAFER se porte acquéreur de l’ensemble immobilier aux prix et conditions notifiées.
Par courrier en recommandé avec accusé de réception daté du 17 juillet 2023, la SAFER a notifié à la FEDERATION DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS
DE LA DORDOGNE l’exercice de son droit de préemption.
Dans un courrier en date du 21 juillet 2023 La FEDERATION des
CHASSEURS a fait savoir qu’elle contestait la validité de cette préemption partielle tandis que la SELARL Y, par lettre du 28 juillet 2023, tout en émettant les plus expresses réserves sur la validité de la préemption exercée par la SAFER lui a indiqué qu’elle était disposée à accepter uniquement une préemption sur la totalité des parcelles objets de la vente au prix de 1.105.000 €, outre le montant des émoluments et frais taxés.
Par exploit en date du 25 août 2023 la SAFER a alors fait signifier au tribunal judiciaire un avis d’acquisition totale après préemption partielle par laquelle elle indiquait accepter d’acquérir la totalité de la propriété mise en vente soit 189 ha
91 a et 81 ca au prix de 1.105.000 €. Puis par courrier en recommandé avec accusé de réception du 28 août 2023 a proposé à la FEDERATION DEPARTEMENTALE
DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE de lui revendre les parcelles exclues de sa prémption du 17 juillet 2023 soit une surface totale de 39 ha 24 a 31 ca au prix de 631.752 € plus les frais d’acquisition SAFER.
Par courrier du 4 septembre 2023 la FEDERATION DEPARTEMENTALE
DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE a contesté la validé de l’offre du
25 août 2023 qu’elle qualifie de deuxième préemption, et a demandé à la SAFER de rétracter son offre sous huitaine.
Aucune suite favorable n’ayant été donnée à sa demande la FEDERATION
DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE , invoquant une menace pour sa situation financière a déposé le 2 novembre 2023 une requête tendant à être autorisée à assigner à jour fixe la SAFER et le liquidateur de la SARL
SEAT devant la présente juridiction en nullité des “deux préemptions ”exercées par la SAFER. Il a été fait droit à sa requête par ordonnance du 31 octobre 2023 qui a fixé l’audience au 12 décembre 2023.
Par actes distincts en date du 7 novembre 2023, la FEDERATION
DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE a assigné devant la présente juridiction la SAFER Nouvelle Aquitaine et la SELARL Y ès- qualités de liquidateur de la SARL SEAT.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le
12 décembre 2023, la FEDERATION DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS
DE LA DORDOGNE demande au tribunal au visa des articles L143-4, L 143-11,
L 143-12, L412-11, R141-10, R 143-4, R 143-13 du code rural ,1240 du code civil et 42 du code de procédure civile de:
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-prononcer la nullité de la préemption partielle exercée le 13 juillet 2023 par la
SAFER NOUVELLE AQUITAINE,
-prononcer la nullité de la préemption exercée le 25 août 2023 par la SAFER
NOUVELLE AQUITAINE,
-à défaut déclarer irrecevable la préemption mise en oeuvre au delà du délai d’un mois édicté
-ordonner l’expulsion de la la SAFER NOUVELLE AQUITAINE , ainsi que de ses ayants droits et tout occupant de son chef des 153 parcelles précitées,
-ordonner la délivrance du titre de vente à la FEDERATION DEPARTEMENTALE
DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE ainsi que la transcription aux services de la publicité foncière,
-condamner la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer à la FEDERATION
DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE la somme de
30.000 € de dommages et intérêts,
-débouter la SAFER NOUVELLE AQUITAINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-déclarer le jugement opposable à la SELARL Y,
-condamner la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer à la FEDERATION
DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE la somme de
20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
La requérante fait valoir que la préemption partielle exercée le 13 juillet 2023 par la SAFER est irrégulière et doit être annulée. Elle expose qu’en matière
d’adjudication qui exclut par définition le concours d’un notaire, les droits de préemption de la SAFER sont régis par des dispositions spéciales du code rural , lesquelles ne permettent pas une préemption partielle entraînant une division du lot avec faculté de discussion du prix, dès lors qu’en matière d’adjudication il n’est pas possible de modifier les conditions de la vente autorisée par le juge commissaire. Elle ajoute que le cahier des conditions de vente posait le principe de l’indivisibilité de
l’ensemble immobilier vendu. Elle indique que la SAFER pouvait uniquement dans le délai préfix d'1 mois à compter de l’audience d’adjudication soit jusqu’au
17 juillet 2023 se substituer purement et simplement à l’adjudicataire , en adressant au greffe une déclaration de substitution offrant d’acquérir les parcelles aux mêmes conditions que l’adjudicataire, ce qu’elle n’a pas fait, se contentant de soumettre au tribunal un choix entre trois offres de préemptions qui ne relève pas de la compétence du tribunal.
S’agissant de la préemption exercée le 25 août 2023 portant sur l’intégralité des parcelles vendues sur adjudication, la FEDERATION DEPARTEMENTALE
DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE sollicite qu’il en soit également prononcé la nullité au motif qu’elle est entachée de plusieurs irrégularités. Elle fait d’abord valoir que l’exercice de cette préemption n’a pas été fait dans le délai d’un mois imparti par l’article L 143-11 du code rural , ce qui la rend au surplus irrecevable, et qu’elle ne saurait régulariser celle du 13 juillet 2023. Ensuite, à titre surabondant, elle invoque l’absence d’identification de la personne ayant reçu délégation de pouvoir pour exercer la préemption totale, l’absence d’approbation préalable de cette préemption par les commissaires du gouvernement conformément à l’article L 141-
10 du code rural, le défaut de motivation, le non respect de l’objet et des conditions
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de la vente, dès lors que la superficie qu’elle offre d’acquérir est supérieure à celle vendue et que le prix qu’elle propose d’acquitter ne comprend pas les frais et émoluments taxés, ce qui ne saurait valoir substitution pure et simple. Enfin, la requérante fait valoir que cette préemption porte pour partie sur des immeubles
d’habitation ou des constructions dépourvus de toute vocation agricole (discothèque restaurant) ou terrains destinés à la construction qui sont exclus du domaine de la préemption par la SAFER conformément à l’article L 143-4 du code rural.
Outre la délivrance du titre de vente des parcelles objet de l’adjudication à son profit, la FEDERATION DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA
DORDOGNE entend voir condamnée la SAFER à indemniser le préjudice causé par sa résistance abusive. Elle invoque l’exercice du droit de préemption précipitamment et à la dernière minute, pour des motivations purement politiques,
(rétrocession des parcelles au profit d’agriculteurs apparentés à un ancien ministre de l’agriculture hollandais actuel commissaire européen en charge des questions agricoles). Elle ajoute que malgré l’irrégularité des préemptions exercées, la
SAFER a persisté dans son refus de retirer son offre, au préjudice de l’adjudicataire qui s’est départi de sommes très importantes et qu’en l’état elle ne peut demander les subventions nécessaires à la réalisation de ses projets. Elle ajoute que la SAFER
n’hésite pas à occuper les lieux alors qu’elle ne dispose d’aucun titre.
Par conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2023, la SELARL
Y intervenant ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL SEAT demande au tribunal au visa des articles L 642-18, R 642-22 et A 444-191 du code de commerce, L 143-11, L 412-11 et R 143-13 du code rural et de la pêche maritime,
L 322-10, L 322-11, R 322-56, R 322- 61 du code des procédures civiles d’exécution et L 313-3 du code monétaire et financier de :
-déclarer nulle et inopposable à la procédure collective toute préemption partielle qui aurait pour conséquence de remettre en cause les conditions de la vente telle qu’ordonnée par la décision du juge commissaire du 19 octobre 2022 ayant autorité de la chose jugée,
-donner acte à la SELARL Y ès qualités de ses plus expresses réserves sur la recevabilité et validité de la préemption exercée par la SAFER NOUVELLE
AQUITAINE,
-si le tribunal devait considérer que la SAFER NOUVELLE AQUITAINE s’est valablement substituée en lieu et place de l’adjudicataire, condamner la SAFER
NOUVELLE AQUITAINE à payer à la SELARL Y ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL SEAT :
-la somme de 29.499,20 € au titre des émoluments et frais taxés par le tribunal dont la quittance a été revêtue du visa du Bâtonnier de l’ordre des avocats,
-la somme de 1.105.000 € au titre du prix de l’adjudication avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023, majorée de 5 points à compter du
25 novembre 2023,
-rappeler que la délivrance du titre de vente par le greffe, avant sa publication aux services de la publicité foncière ne pourra intervenir que dans les conditions prévues
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aux articles L 322-10 à L 322-13 et R 322-59 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-rejeter toute demande contraire à celles présentées par la SELARL Y ès- qualités de liquidateur judiciaire de la SARL SEAT,
-condamner la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer à la SELARL Y ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL SEAT la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
La SELARL Y rappelle que par son courrier du 28 juillet 2023 elle a émis les plus expresses réserves sur la validité de la préemption partielle du
13 juillet 2023 et conteste lui avoir demandé de se porter acquéreur de la totalité du bien mis en vente, l’ayant uniquement invité, dans l’intérêt de la liquidation et toujours sous les plus expresses réserves à régler les sommes supportées par
l’acquéreur .Elle indique avoir rappelé à la SAFER l’impossibilité de procéder à une vente de gré à gré, s’agissant d’une adjudication judiciaire et n’avoir obtenu aucune réponse de la SAFER suite à ses observations, ni paiement de sa part.
S’associant aux conclusions de la requérante la SELARL Y fait valoir que le droit de préemption ouvert à la SAFER reste soumis lors d’une vente par adjudication judiciaire d’une liquidation aux règles de la procédure collective, de sorte que la vente ordonnée par décision de justice ne peut porter que sur la totalité des immeubles visés dans l’ordonnance, sans exclusions, ni adjonctions, aux prix et conditions qu’elle a fixés, sans possibilité de discussion du prix de sorte la préemption éventuellement exercée dans le cadre de cette vente doit suivre le même régime. Seule une déclaration de substitution pure et simple à l’adjudicataire pouvait être adressée au tribunal et opposée à la liquidation judiciaire. Elle considère donc que la déclaration de préemption partielle du 13 juillet 2023 excluant l’acquisition
d’une partie des immeubles dont la vente a été ordonnée par le juge commissaire en application des dispositions de l’article L 642- 18 du code de commerce et proposant un prix inférieur non seulement au prix d’adjudication mais également à la mise à prix fixée par la même ordonnance doit être déclarée nulle et en tout cas non opposable à la liquidation judiciaire.
La SELARL Y indique qu’il en est de même de la préemption exercée le 25 août 2023, dès lors que la notification ne vise pas le règlement des frais accessoires de la vente dont la liquidation a fait l’avance, et qui ne s’assimile pas à une déclaration de substitution pure et simple à l’acquéreur aux prix et conditions de la vente puisqu’une partie des conditions n’est pas reprise dans la déclaration.
Elle ajoute que l’acte de vente ne doit pas être régularisé devant notaire dans le cadre d’une adjudication judiciaire mais selon les dispositions prévues par le code des procédures civiles d’exécution , le titre de vente étant constitué par le jugement
d’adjudication auquel est éventuellement annexé une déclaration de substitution.
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Par conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2023, la SAFER
NOUVELLE AQUITAINE demande au tribunal sur le fondement des articles
L 141-1 et suivants, L 143-1 et suivants et R 143-4 et suivants du code rural et de la pêche maritime de :
-juger régulière et légale la décision de préemption partielle de la SAFER
NOUVELLE AQUITAINE en date du 13 juillet 2023,
-juger régulière et légale l’acquisition par la SAFER NOUVELLE AQUITAINE de la totalité des parcelles dans les conditions du jugement d’adjudication rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux du 15 juin 2023,
-débouter en conséquence la FEDERATION DEPARTEMENTALE DES
CHASSEURS DE LA DORDOGNE de l’intégralité de ses demandes,
-déclarer opposable à la SELARL Y ès-qualités la décision,
-débouter la SELARL Y de ses prétentions dirigées à l’encontre de la SAFER
NOUVELLE AQUITAINE,
-écarter l’exécution provisoire de droit en considération de la nature immobilière des droits litigieux,
-condamner la FEDERATION DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA
DORDOGNE à payer à la SAFER NOUVELLE AQUITAINE, une somme de
6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Mathieu BONNET-
LAMBERT, avocat au barreau de Bordeaux en application de l’article 699 du code de procédure civile.
La SAFER soutient avoir régulièrement préempter le 13 juillet 2023. Elle fait valoir que si en cas d’adjudication le législateur a expressément exclu la possibilité pour la SAFER d’exercer un droit de préemption avec révision du prix en revanche, il n’a pas exclu la possibilité pour la SAFER d’exercer un droit de préemption partielle . Elle fait valoir que l’avis reçu du greffe du tribunal le 9 mars 2023
l’informant de la vente par adjudication forcée du 15 juin 2023 ne fait pas mention
d’une vente en un seul lot. Elle considère par ailleurs inapplicable à l’espèce l’arrêt de la Cour de Cassation du 19 septembre 2012 invoqué par la demanderesse selon lequel l’exercice du droit de préemption ne peut modifier les conditions de la vente autorisée par le juge commissaire , au motif que cet arrêt concerne l’exercice du droit de préemption avec révision du prix et une aliénation par cession de gré à gré. La
SAFER soutient donc qu’il n’existe aucune décision condamnant l’exercice du droit de préemption partielle de la SAFER en cas d’adjudication forcée. Elle indique qu’elle n’a divisé aucun lot mais a seulement exclu de son droit de préemption les parcelles qui n’en étaient pas l’objet.
La SAFER indique que son courrier du 24 août 2023 ne constitue pas une nouvelle décision de préemption, mais les suites de la décison de préemption partielle après que la SELARL Y en sa qualité de liquidateur de la SARL SEAT ait opté parmi les 3 propositions formulées par la SAFER pour une préemption sur la totalité des parcelles objet de la vente au prix de 1.105.000 €. Dès lors ce courrier ne nécessitait pas une approbation préalable des commissaires de gouvernement, ni une
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motivation spécifique. Elle ajoute que la superficie visée dans son courrier correspond bien à la superficie exacte de la totalité des terres vendues (celle visée par le tribunal étant erronée)et que le fait qu’elle ne précise pas le montant des frais taxés
à sa charge est indifférent dès lors qu’elle s 'est engagée à se porter acquéreur de
l’ensemble des biens désignés “aux prix et conditions de l’aliénation”. Elle indique avoir été contrainte par la volonté du vendeur d’acquérir des parcelles exclues de son droit de préemption.
La SAFER conclut également à la parfaite légalité de sa décision de préemption, celle-ci étant parfaitement motivée et reposant sur des données concrètes désignant au moins une exploitation susceptible de répondre concrètement à l’objectif légal allégué. Elle rappelle que le tribunal n’a pas vocation à apprécier l’opportunité de la décision de préemption, dont le contrôle échappe aux juridictions qui ne peuvent connaître que de la stricte régularité et légalité des décisions qui lui sont soumises.
Elle conclut donc au rejet des demandes indemnitaires au titre de la résistance abusive ajoutant ne pas être responsable du fait que la requérante s’est acquittée du prix de l’adjudication sans pouvoir obtenir de titre du fait de la contestation judiciaire et qu’elle ne justifie pas de l’occupation du site par la SAFER.
MOTIVATION
1-SUR LA VALIDITÉ DE L’EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION
DE LA SAFER
Par acte dressé par commissaire de justice le 13 juillet 2023, la SAFER
NOUVELLE AQUITAINE a signifié au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux
l’exercice de son droit de préemption sur une partie des biens immobiliers objets de la vente aux enchères publiques intervenue le 15 juin 2023 sur liquidation judiciaire de la SARL SEAT, soit 113 parcelles d’une surface globale d’environ 150 ha , sur les 153 parcelles vendues qui représentaient une surface totale de 189 ha 61 a 96 ca.
Aux termes de cet acte également elle :
-offre d’acquérir les parcelles préemptées au prix de 473.248 €.
-fonde son offre d’achat sur les articles L 143-1-1, L 143-3 et R 143-4 du code rural et de la pêche maritime précisant au tribunal qu’il pouvait, soit accepter son offre en
l’état, soit accepter la préemption partielle sous réserve d’une indemnisation par la
SAFER de la perte de valeurs des biens non compris dans cette offre, soit qu’il pouvait exiger que la SAFER se porte acquéreur de l’ensemble immobilier aux prix et conditions notifiées.
- justifie l’exercice de son droit de préemption pour atteindre l’objectif visé à
l’article L143-2 2° du code rural et de la pêche maritime “consolidation
d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L 331-2" ,
-développe la motivation de sa décision de préemption en indiquant l’existence
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d’exploitations locales qui pourraient par l’acquisition desdites parcelles atteindre une dimension économiquement viable.
En vertu de l’article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER bénéficie d’un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens à usage ou vocation agricole et de bâtiments faisant partie d’une exploitation agricole ou situés dans des zones agricole, forestière ou naturelle dans les cas précisés par ces dispositions.
Ce droit de préemption peut s’exercer y compris lorsque l’aliénation des biens précités se fait par voie d’adjudication forcée mais selon des dispositions spécifiques et notamment celles prévues aux articles L 143-11, L 143-12 et R 143-
13 du code rural et de la pêche maritime.
L’article L 143-11 du CRPM dispose ainsi que “les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural disposent, en vue de se substituer à l’adjudicataire,
d’un délai d’un mois à compter de l’adjudication. […]
Selon l’article L 143-12 du même code les dispositions de l’article L 143-10
(relatif à la fixation du prix) ne sont pas applicables en cas de vente publique.
L’article R 143-13 rappelle que dans le cas d’adjudication volontaire ou forcée les dispositions de l’article L 143-11 sont applicables et précise la procédure
à suivre.
Par ailleurs, eu égard aux dispositions d’ordre public de la liquidation judiciaire, l’exercice du droit de préemption de la SAFER ne peut avoir pour effet de modifier les conditions de la vente autorisée par le juge commissaire, sur liquidation judiciaire .
En l’espèce, par ordonnance en date du 19 octobre 2022, ayant autorité de la chose jugée, le juge commissaire de la liquidation judiciaire de la SARL SEAT près le tribunal de commerce de Bordeaux a ordonné la vente aux enchères publiques par devant le tribunal judiciaire de Bordeaux de l’ensemble immobilier constitué de 153 parcelles situées sur les communes d’AGONAC, de BIRAS et CHATEAU
L’EVEQUE, détaillées dans l’ordonnance et dépendant de l’actif de la liquidation
d’une surface totale de 157 ha 59 ca 04 ca et a fixé la mise à prix de cet ensemble immobilier à la somme de 600.000 € sans possibilité de baisse.
Il se déduit clairement de cette ordonnance , comme des mentions portées sur le cahier des conditions de vente que le juge commissaire a ordonné la vente des parcelles en un seul lot et au prix minimum de 600.000 €.
Il s’ensuit que la SAFER ne pouvait comme elle l’a fait dans l’acte du
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13 juillet 2023 préempter sur une partie des parcelles uniquement, ni proposer un prix moindre que celui fixé par le juge commissaire sauf à modifier les conditions de la vente telles qu’autorisées par le juge commissaire.
Par ailleurs, l’acte signifié le 13 juillet 2023 au greffe du tribunal judiciaire ne saurait valoir offre de substitution pure et simple à l’adjudicataire au sens des articles L 143-11 , R 143-3 et L 412-11 du code rural et de la pêche maritime, car outre le fait qu’aucune référence expresse n’est faite à cette substitution et aux dispositions de l’article L 143-11, il n’est pas proposé à titre principal d’acquérir la totalité des parcelles vendues aux mêmes conditions que celles de l’adjudicataire
(prix 1.105.000 € + 8754,31 € frais fixés par le juge + les émoluments), mais offert au tribunal de choisir :
-soit une préemption partielle au prix proposé par la SAFER,
-soit une préemption partielle avec indemnisation par la SAFER des biens non compris dans l’offre mais dans ce cas la SAFER se réserve la possibilité de renoncer
à son achat ou de faire trancher l’indemnisation par un tribunal,
- soit enfin d’exiger de la SAFER qu’elle se porte acquéreur des biens aliénés au prix et conditions notifiées et dans ce cas la la SAFER peut accepter ou rétracter sa préemption.
Ces options sont proposées au tribunal en vertu des dispositions des articles L 143-
1, L 143-2 et R 143-4 du code rural et de la pêche maritime .
L 143-1-1concerne l’exercice par la SAFER de son droit de préemption partiel et dispose en son dernier alinéa que :
“Lorsque la société d’aménagement foncier et d’établissement rural fait part au vendeur de son intention de ne préempter qu’une partie des biens mis en vente, le propriétaire peut exiger qu’elle se porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés.
S’il accepte la préemption partielle, il peut exiger que la société d’aménagement foncier et d’établissement rural l’indemnise de la perte de valeur des biens non acquis. A défaut d’accord amiable sur le montant de l’indemnisation, celui-ci est fixé par le tribunal”.
L’article L 143-1-2 la 1 précise que “ Lorsque, en application du dernier alinéa de l’article L. 143-1-1, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural a été tenue d’acquérir des biens, elle doit les rétrocéder prioritairement à
l’acquéreur évincé”.
L’article R 143-4 du même code énonce quant à lui les notifications devant être faites entre les mains du notaire lorsqu’une société d’aménagement foncier et
d’établissement rural entend exercer le droit de préemption partielle prévu à l’article
L. 143-1-1, ainsi que les possibilités d’action offertes au vendeur par les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 143-1-1 et de l’article L. 143-1-2 , les modalités de notification de la décision du vendeur , le caractère réputé accepté de l’offre en
l’absence de réponse du vendeur dans un délai de deux mois et les effets de chacune
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des options offerte au vendeur.
Or les dispositions précitées ne s’appliquent qu’ aux ventes amiables avec recours à un notaire et non au cas d’adjudication forcée . Il s’ensuit que la SAFER ne pouvait proposer les 3 options d’acquisition dans l’acte de préemption du
13 juillet 2023 le délai de deux mois imparti au tribunal comme au vendeur pour opter n’étant pas plus exigible.
Le fait que le vendeur soit, la SELARL Y ès qualités de liquidateur de la SARL SEAT, ait indiqué à la SAFER dans son courrier du 23 juillet 2023, après avoir soulevé l’irrégularité de sa préemption partielle, que pour éviter que les intérêts de la liquidation judiciaire ne soient affectés et le règlement du prix différé, il était disposé à accepter une préemption totale portant sur la totalité des parcelles objet de la vente au prix de 1.105.000 € outre le montant des émoluments et frais taxés par le tribunal, ne saurait ouvrir un droit à la SAFER que les dispositions régissant l’exercice de son droit de préemption en matière d’adjudication forcée dont les conditions de vente ont été fixées par le juge commissaire ne lui octroyait pas.
Selon acte dressé par commissaire de justice le 25 août 2023 la SAFER a fait signifier au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux un courrier intitulé “ Avis
d’acquisition totale après préemption partielle” mentionnant que suite au courrier du 28 juillet 2023 par lequel la SELARL Y en charge de la liquidation judiciaire de la SARL SEAT l’avait été informée de son souhait que la SAFER se porte acquéreur de la totalité du bien mis en vente lors de l’adjudication du
15 juin 2023 elle acceptait conformément à l’article R 143-4 du code rural et de la pêche maritime d’acheter la totalité de la propriété soit 189 ha 91 a 81 ca au prix de
1.105.000 €.
Contrairement aux allégations de la requérante et de la SARL Y, cet avis ne constitue pas une nouvelle préemption qui serait au demeurant irrégulière car diligentée (tout comme la substitution) hors délais soit plus d’un mois à compter de l’audience d’adjudication ( délai de forclusion visé à l’article L 143-11du code rural et de la pêche maritime) tandis qu’elle ne comporte aucune motivation comme exigée à l’article L 143-3 du même code.
L’avis tel qu’il est rédigé s’entend de la réponse de la SAFER au positionnement du vendeur suite à son offre de préemption partielle du
13 juillet 2023 conformément à l’article R 143-4 al 5 du Code rural et de la pêche maritime.
Or comme déjà indiqué plus haut ces dispositions ne s’appliquent pas en matière d’adjudication forcée lorsque les conditions de la vente ont été fixées par le juge commissaire, de sorte que l’avis du 25 août 2023 , ne constitue ni une nouvelle préemption , ni une substitution à l’adjudicaire ni ne saurait régulariser la préemption
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du 13 juillet 2023.
La requérante est donc bien fondée à voir déclarer nulle la préemption exercée le 13 juillet 2013 tandis que l’avis du 25 août 2023 ne peut qu’être déclaré dépourvu d’effet, ce qui rend sans objet les demandes subsidiaires formées tant par la requérante que par la SELARL Y.
2-SUR LA DELIVRANCE DU TITRE DE VENTE
La SAFER n’ayant pas valablement exercé son droit de préemption sur les parcelles de la SARL SEAT objet de la vente aux enchères du 15 juin 2023 et la
FEDERATION DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE ayant été désignée adjudicataire de l’ensemble immobilier à l’issue de cette audience celle-ci est bien fondée à solliciter la délivrance du titre de vente par le greffe, avant sa publication aux services de la publicité foncière dans les conditions prévues aux articles L 322-10 à L 322-13 et R 322-59 et suivants du code des procédures civiles
d’exécution dès lors qu’elle s’est acquittée de l’intégralité du prix de vente de
l’adjudication, frais taxés et émoluments par virements des 14 juillet 2023 et
10 août 2023, ainsi que confirmé par la SELARL Y.
Aucun moyen n’est développé au soutien de la demande d’expulsion formulée au dispositif des conclusions. Au demeurant il n’est en rien justifié de
l’occupation de l’ensemble immobilier objet de l’adjudication du 15 juin 2023 par la SAFER ou ses ayants droits.
3- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS
Selon l’article1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause
à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il incombe à celui qui agit sur le fondement précité de rapporter la preuve de la faute reprochée au défendeur, du préjudice et du lien de causalité entre la faute et le dommage.
Il n’est en rien justifié que la préemption exercée par la SAFER soit motivée par de considérations purement politiques, l’exploitant apparenté à l’homme politique hollandais n’étant pas le seul candidat à la rétrocession des biens immobiliers, étant rappelé au demeurant il n’appartient pas à la présente juridiction
d’apprécier l’opportunité de la décision de préemption.
Par ailleurs il ne se déduit pas de la seule erreur de droit une résistance abusive susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts
La requérante ne justifie pas plus du lien de causalité entre le refus de la
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SAFER de rétracter sa préemption et l’impossibilité de demander des subventions.
La requérante sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
4-SUR LES DEMANDES ANNEXES
En application de l’article 696 du code de procédure civile la SAFER
NOUVELLE AQUITAINE supportera la charge des entiers dépens de l’instance.
L’équité conduit à condamner la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer
à la FEDERATION DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA
DORDOGNE la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la SELARL Y la somme de 3.000 € sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
PRONONCE la nullité de la préemption partielle exercée le 13 juillet 2023 par la
SAFER NOUVELLE AQUITAINE sur les parcelles objets de la vente sur adjudication du 15 juin 2023,
DIT que l’avis d’acquisition totale après préemption partielle signifié par la SAFER
NOUVELLE AQUITAINE le 25 août 2023 ne constitue pas un acte de préemption, ni de substitution à l’adjudicataire, ni de nature à régulariser la préemption partielle du 13 juillet 2023, qu’il est donc sans effet,
ORDONNE la délivrance par le greffe du juge de l’adjudication à la
FEDERATION DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE du titre de vente des parcelles acquises lors de la vente sur adjudication du
15 juin 2023, avant sa publication aux services de la publicité foncière dans les conditions prévues aux articles L 322-10 à L 322-13 et R 322-59 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ,
DEBOUTE à la FEDERATION DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE
LA DORDOGNE de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer à la FEDERATION
DEPARTEMENTALE DES CHASSEURS DE LA DORDOGNE la somme de
3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SAFER NOUVELLE AQUITAINE à payer à la SELARL Y
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ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL SEAT la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SAFER NOUVELLE AQUITAINE aux entiers dépens de
l’instance,
DEBOUTE les parties de leurs plus amples et contraires demandes.
La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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