MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01028 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WESI

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. Evadim C/ S.A.R.L. COOK & LAB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER: Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. Evadim, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 798 720 348, dont le siège social est sis 3 rue Montauban – 75015 PARIS

représentée par M^e Franck LE CALVEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0318

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COOK & LAB, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 793 015 827, dont le siège social est sis 172 rue Paul Vaillant Couturier – 94140 ALFORTVILLE

représentée par M^e Brice KARAGUILIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0765

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Débats tenus à l’audience du : 11 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Janvier 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 mai 2013, la société Lectur Invest, aux droits de laquelle vient la société Evadim, a donné à bail commercial à la société Cook & Lab des locaux situés 172, avenue Paul Vaillant Couturier à Alfortville (94140), moyennant un loyer annuel de 46 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société Evadim a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire du justice du 20 mars 2025 à la société Cook & Lab pour une somme de 13 316,40 € au titre de l’arriéré locatif au 1er février 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, la société Evadim a fait assigner la société Cook & Lab devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Cook & Lab et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Cook & Lab à payer à la société Evadim la somme provisionnelle de 23 516,40 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025,

— condamner la société Cook & Lab au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, majorée de 10 %, augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société Cook & Lab au paiement d’une somme de 4 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 décembre 2025, au cours de laquelle la société Evadim, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 46 948,08 € et s’est opposé à tout délai de paiement.

Vu les conclusions développées à l’audience par la société Cook & Lab aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire, inviter les parties à engager une conciliation ou leur enjoindre de rencontrer un conciliateur de justice et lui octroyer des délais de paiement sur une période de 24 mois,

— en tout état de cause, condamner la société Evadim à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Evadim n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 13 316,40 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce que la société Cook & Lab ne conteste pas.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 21 avril 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Cook & Lab et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Cook & Lab depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La majoration de 10 % de cette une indemnité d’occupation, sollicitée par la bailleresse, excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société Evadim produit, à l’appui de sa demande, un décompte actualisé correspondant au loyer du contrat de bail.

La société Cook & Lab ne justifie pas du mal-fondé des sommes sollicitées au titre des loyers et charges du mois d’octobre 2025, qui ne peut résulter de la seule communication tardive à la procédure des factures correspondantes.

En outre, la société Evadim démontre que la société Cook & Lab réglait mensuellement ses loyers et charges, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une contestation sérieuse résultant des dates d’échéance mensuelles des factures produites.

Enfin, il ressort de la promesse de bail du 2 mai 2013 signée par les parties que les loyers sont assujettis à la TVA, ce dont la société Evadim justifie par les pièces versées aux débats.

Il sera rappelé que la société Cook & Lab a été destinataire d’un commandement de payer signifié le 20 mars 2025. Elle ne peut donc se prévaloir d’une absence de relance et de mise en demeure de payer les sommes dues antérieurement à l’introduction de la présente instance.

Dès lors, au vu du décompte produit par la société Evadim, l’obligation de la société Cook & Lab au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 9 décembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 46 948,08 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Cook & Lab , avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 13 316,40 € et à compter du 4 juillet 2025 pour le solde.

Sur l’injonction à rencontrer un conciliateur de justice

Aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Il sera rappelé que l’opportunité de recourir à une résolution amiable du litige relève de l’appréciation du juge.

Au cas présent, si les parties sont, par le passé, parvenues à un accord amiable sur les conditions d’exécution du présent bail, comme en témoigne l’avenant au bail du 7 mars 2020 et le protocole transactionnel homologué par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 4 juin 2020, la persistance des impayés et le montant croissant de la dette ne permet plus de recourir à une mesure de conciliation.

La demande de la société Cook & Lab sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la société Cook & Lab ne produit aucune pièce de nature à démontrer que le passage de la restauration traditionnelle à la restauration italienne aurait occasionné les difficultés économiques qu’elle allègue. En outre, elle ne démontre pas être en capacité de s’acquitter, en plus du loyer courant, de sa dette contractuelle sur un délai de 24 mois.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Cook & Lab, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Cook & Lab ne permet d’écarter la demande de la société Evadim formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 avril 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Cook & Lab et de tout occupant de son chef des lieux situés 172, avenue Paul Vaillant Couturier à Alfortville (94140) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Cook & Lab, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société Cook & Lab à la payer,

DEBOUTONS la société Evadim du surplus de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS par provision la société Cook & Lab à payer à la société Evadim la somme de 46 948,08 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur 13 316,40 € euros et à compter du 4 juillet 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

DEBOUTONS la société Cook & Lab de sa demande d’injonction de rencontrer un conciliateur de justice,

DEBOUTONS la société Cook & Lab de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la société Cook & Lab aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société Cook & Lab à payer à la société Evadim la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 janvier 2026.

LE GREFFIER , LE JUGE DES RÉFERES