MINUTE N° :JUGEMENT DU :13 Janvier 2026DOSSIER N° :N° RG 24/04936 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VGUFAFFAIRE :S.C.I. MF 2019 C/ X FILOCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

4ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame CARIOU, Première vice-Présidente adjointe

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile,avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame VILET, Faisant Fonction de Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MF 2019Société Civile Immobilière au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de NANTESsous le numéro 878 643 550, dont le siège social est sis 21 rue de l’aérodrome -44400 RÉZÉ

représentée par M^e Bettina FERREIRA HOUDBINE membre de la SELAS JDSavocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P0028

DEFENDEUR

Monsieur X Y Z le […] à […] (Seine Maritime)demeurant 99 quai Louis Ferber – 94360 BRY SUR MARNE

représenté par M^e David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,vestiaire : P0074

Clôture prononcée le : 24 Avril 2025Débats tenus à l’audience du : 04 Novembre 2025Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Janvier 2026Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 13 Janvier 2026.

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique du 3 août 2023 , la SCI MF 2019, promettante, a consentià M. AA, bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente portant sur un immeubled’habitation sis à […] (Nord), […], pour la somme de 200 000euros.

Cette promesse consentie sous condition d’obtention d’un prêt de 190 000 euros étaitvalable jusqu’au 6 novembre 2023, M. AA disposant jusqu’au 16 octobre 2023pour justifier de son obtention.

L’acte prévoyait une « pénalité compensatoire ›› d’un montant de 20 000 euros en casde non réalisation de la vente du fait de la carence du bénéficiaire malgré laréalisation des conditions suspensives.

Suivant acte du 4 décembre 2023, la date de validité de la promesse a été prorogéejusqu’au 6 février 2024, M. AA devant justifier de l’accomplissement desconditions suspensives au plus tard le 16 janvier 2024.

Mis en demeure le 13 février 2024 de justifier du refus du prêt et des démarchesentamées en vue de son obtention, M. AA est resté taisant.

C’est dans ces conditions que la SCI MF 24 a fait assigner M. AA en vued’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité prévue au contrat.

Dans ses conclusions en réplique notifiées le 25 février 2025, la SCI MF 2019demande au tribunal de :

— La recevoir en ses demandes ;

Y faisant droit,

— Constater l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ;

En conséquence,

— Condamner M. AA au paiement de la somme 20 000 euros au titre de la clausepénale incluse dans la promesse du 3 août 2024 ;

A titre subsidiaire,

Condamner M. AA au paiement de la somme 20 000 euros à titre de dommageset intérêts en réparation de son préjudice consécutif à sa mauvaise et son défaut dediligences ;

Condamner M. AA au paiement de la somme de 3 600 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile ;

Condamner M. AA aux entiers dépens de l’instance ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses conclusions notifiées le 14 avril 2025, M. AA demande au tribunalde :

A titre principal,

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— Constater la caducité de la promesse de vente régularisée suivant acte authentiquedu 3 août 2024 entre la SCI MF 2019 et lui-même ;

— Juger que la condition suspensive qui y est stipulée est réputée défaillie et non fautive ;  –  Juger que les conditions d’application de la clause relative aux pénalitéscompensatoires ne sont pas remplies ;  –  Constater la contradiction entre la clause relative à l’absence de toute clausepénale et celle stipulant l’existence d’une clause pénale ; En conséquence,  –  Débouter la SCI MF 2019, de toutes ses demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire,

—  Constater le caractère manifestement excessif de la clause pénale stipulée au seinde la promesse du 3 août 2023 ; En conséquence,  –  Fixer le montant de la clause pénal à la somme d’un euro symbolique ; En tout état de cause,

—  Ecarter l’exécution provisoire de droit ;  –  Condamner la SCI MF 2019 à lui verser une somme de 3.500 euros en applicationdes dispositions prévues à l’article 700 du code de procédure civile  ;  –  Condamner la SCI MF 2019, aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 768 deuxième alinéa, ducode de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées audispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sontinvoqués dans la discussion.

Par prétention, il faut entendre, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, unedemande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les “dire et juger” et les “constater” ne constituent pasnécessairement des prétentions. Dès lors, le tribunal n’y répondra qu’à la conditionqu’ils viennent au soutien d’une prétention énoncée dans le dispositif des conclusionset, en tout état de cause, pas dans le dispositif du jugement mais dans ses motifs.

Sur la l’accomplissement de la condition suspensive

Moyens des parties

La SCI MF 2019 fait valoir que M. AA ne justifie pas dans le cadre de cette

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procédure avoir sollicité un prêt répondant aux caractéristiques mentionnées à lacondition suspensive. Elle souligne qu’il ne lui a jamais transmis les lettres de refusdont il se prévaut aujourd’hui alors que la promesse de vente lui en faisaitl’obligation. Elle soutient que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défaillipar la faute de M. AA et qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, cettecondition est réputée accomplie.

M. AA fait valoir de son côté qu’il a bien déposé deux demandes de prêt,conformes aux exigences de la promesse, qui ont été refusées. Il soutient que parconséquent la condition suspensive est défaillie sans faute de sa part. Il souligne parailleurs les contradictions de la promesse en ce qu’elle exigeait le dépôt de deuxdemandes de prêt mais la justification de trois refus.

Appréciation du tribunal

En application de l’article 1103 du code civil, “Les contrats légalement forméstiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1304-3 du code civil que la condition suspensive estréputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, M. AA a déclaré vouloir acquérir le bien objet de la promesse aumoyen d’un prêt d’un montant maximal de 190 000 euros, au taux de 5,30%maximum sur une durée de 25 ans, s’est engagé à déposer deux demandes de prêt età justifier de 3 refus de prêt.

Il justifie devant le tribunal de deux refus :

— le premier daté du 10 août 2023, émanant de la Caisse d’épargne Ile de France,refusant un prêt d’un montant de 190 000 euros sur une durée de 300 mois au tauxde 4,30%.

Cette première demande n’est pas conforme aux prévisions de la conditionsuspensive en ce que le taux d’intérêt demandé est inférieur à celui mentionné aucontrat ( 4,30% au lieu de 5;,30%).

Si une demande de prêt à un taux moindre fait effectivement baisser, à durée égale,la mensualité du prêt, elle réduit également les chances d’obtention du financement.

Ce courrier n’indique pas que le refus est lié au montant de la mensualité, de sorteque c’est en vain que M. AA prétend qu’une demande de prêt à un taux de 5,30 %aurait été a fortiori refusée.

— le second émane du Crédit Mutuel, refusant un prêt de 190 000 euros pour unedurée de 300 mois sans mention du taux demandé.

Il est impossible de vérifier dès lors que la demande était conforme aux prévisionscontractuelles.

Le tribunal ne peut dès lors que constater que M. AA ne justifie pas avoir deuxdemandes de prêt conformes aux prévisions contractuelles.

En application de l’article 1304-3 du code civil précité, la clause doit être considéréecomme accomplie, M. AA en ayant empêché l’accomplissement.

Sur la pénalité compensatoire

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Moyens des parties

La SCI MF 2019 souligne la parfaite mauvaise foi de M. AA qui n’a pasaccompli de démarches sérieuses en vue de l’obtention d’un prêt. Elle fait valoir, enréponse au moyen du défendeur selon lequel la promesse contiendrait deux clausescontradictoires, que si elle a renoncé au versement partiel de la clause pénale dès lasignature de l’acte, elle n’a pas pour autant renoncé à la percevoir dans l’hypothèseoù malgré l’accomplissement de la condition l’acquéreur refuserait de signer l’acte.

M. AA soutient d’une part que la promesse contient deux clauses contradictoiresen ce que les parties ont convenu à la fois qu’aucun dépôt de garantie ne serait verséet qu’une clause pénale serait due en cas de non régularisation de la vente en dépit dela réalisation de la condition suspensive. Il en conclut que la SCI est irrecevable àsolliciter le paiement de cette clause.

D’autre part, il conclut au caractère excessif de la clause et demande qu’elle soitréduite à de plus justes proportions.

Appréciation du tribunal

Les clauses litigieuses sont les suivantes :

« D’un commun accord entre les parties, il ne sera versé aucun dépôt de garantie. Acet égard, LE PROMETTANT déclare avoir été informé par le notaire rédacteur des présentes, qu’en cas de non-réalisation de l’acte de vente du fait duBENEFICIAIRE, le paiement d’une éventuelle clause pénale ne pourrait être assuréet qu’il aurait alors à engager une procédure pour obtenir le dédommagement auquelil aurait droit en vertu des présentes ; ceci déclaré, LE PROMETTANT déclarevouloir continuer à n’exiger aucun dépôt de garantie. » Il est ensuite prévu que : « Stipulation de pénalité compensatoireDans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elledevrait verser à l’autre partie la somme de VINGT MILLE EUROS (20 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article1231-5 du Code civil”.

Toutefois, la contradiction alléguée n’est qu’apparente puisque la seconde de cesclauses, “Stipulation de pénalité compensatoire”, vise l’article 1231-5 du code civilqui est précisément relatif à la clause pénale.

La première de ces clauses signifie non que la promettante a renoncé au bénéfice dela clause pénale habituelle, mais seulement à sa consignation entre les mains dunotaire, ce qui la contraint le cas échéant à saisir le juge pour en obtenir le paiement,alors qu’en cas de consignation, la clause pénale peut être versée par le notairedirectement entre les mains de son bénéficiaire.

La promesse litigieuse a donc bien prévu le versement d’une clause pénale en cas denon réalisation de la vente en dépit de l’accomplissement de la condition suspensive,avec une particularité tenant à l’absence de consignation entre les mains du notairelors de la signature de l’avant-contrat.

Il sera par ailleurs rappelé que la clause pénale est une évaluation forfaitaire anticipéed’un préjudice qui pourrait survenir.

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La SCI MF2019 n’a donc pas à justifier de la réalité de son préjudice pour prétendrepercevoir la clause stipulée en sa faveur.

Toutefois, le juge peut la minorer si le montant de la clause pénale apparaîtmanifestement excessif notamment au regard des facultés financières du débiteur.

S’agissant des capacités financières du débiteur, M. AA justifie de revenusannuels de 53 408 euros.

Au regard de ces deux critères, il apparaît justifié de ramener la clause pénale à lasomme de 8 000 euros.

Sur les demandes accessoires

M. AA, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance qui pourront êtrerecouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code deprocédure civile.

Il devra en outre verser à la partie adverse la somme de 3 000 euros sur le fondementde l’article 700 du code de procédure civile.

M. AA sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire n’apparaissant pas incompatible avec la nature de l’affaire,il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire,

Condamne M. AB AA à payer à la SCI MF 2019 la somme de 8 000 eurosau titre de la clause pénale ;

Condamne M. AB AA aux dépens de l’instance ;

Condamne M. AB AA à payer à la SCI MF 2019 la somme de 3 000 eurossur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE TREIZE JANVIER

LE GREFFIERLE PRESIDENT

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