N° RG 25/00324 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHKE

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 6], sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [N], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1928 du 03/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par Maître Nathalie BRETHOUX, avocat au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à M^e BRETHOUX

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2018 à effet du 15 mai suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a donné à bail à Madame [U] [N] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 59,78 euros incluse, de 550,72 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a fait délivrer à Madame [U] [N], le 21 mars 2025, un commandement de payer une somme principale de 1 963,89 euros, outre 135,08 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a fait assigner Madame [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 22 mai 2025, jour d’acquisition de ladite clause,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [U] [N] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec l’assistance de la force publique,

condamner Madame [U] [N] à lui régler la somme de 3 378,71 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

condamner Madame [U] [N] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 22 mai 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [U] [N] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [U] [N] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Madame [U] [N] a répliqué aux fins de voir le tribunal, sur le fondement des articles 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1343-5 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile :

ordonner la suspension, pendant une durée de 36 mois, des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

lui accorder un délai de paiement de 36 mois,

dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir ses importants problèmes de santé et leurs néfastes effets sur sa gestion administrative à partir notamment du mois de novembre 2024, et brigue l’octroi des plus amples délais de paiement pour solder sa dette locative par versements mensuels, en sus du loyer ourant, de 150 euros, en rappelant que ses ressources mensuelles s’élèvent à environ 1 300 euros.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en faisant valoir que Madame [U] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant si bien que sa dette, soit 5 845,16 euros au 31 octobre 2025, ne cesse de s’accroître.

Comparante et assistée par Maître Nathalie BRETHOUX, Madame [U] [N] a indiqué qu’elle devrait pouvoir commencer à rembourser sa dette à partir du mois de décembre 2025, précisé être en arrêt de maladie et toucher “zéro euro”.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, à partir du 1er janvier 2015 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 24 mars 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le 21 mars précédent à Madame [U] [N] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au paragraphe 5 intitulé LA RÉSILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT de son article IV, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a fait délivrer à Madame [U] [N], le 21 mars 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme de 1963,89 euros en principal ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 3 378,71 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties et d’enjoindre à Madame [U] [N], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 22 mai 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de ce jugement sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte arrêté au 31 octobre 2025 de la créance locative de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, démontrent que Madame [U] [N] a été défaillante, sans discontinuer, dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges aux termes convenus à partir du mois d’octobre 2024 ; en effet, tous les prélèvements effectués à partir de cette échéance ont été rejetés si bien que son compte de locataire a affiché un solde négatif en constante progression, passant de 242,08 euros le 31 octobre 2024 à 1 557,89 euros le 31 janvier 2025, 2 382,13 euros le 28 février 2025, 3 378,71 euros le 31 mai 2025, 4 256,19 euros le 31 juillet 2025 et enfin 5 845,16 euros le 31 octobre 2025 ; cette dernière somme, réclamée par son bailleur, est ainsi parfaitement justifiée ;

Par ailleurs, Madame [U] [N], qui ne conteste ni la matérialité ni le montant de son arriéré locatif, sollicite l’octroi de délais de paiement pour le solder ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà citée dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est cependant pas le cas de Madame [U] [N] qui n’a pas repris le paiement du loyer courant avant les débats, qui n’a pas versé le moindre centime à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT depuis le 5 octobre 2024 et qui a précisé sur audience, après avoir mentionné dans ses écritures des ressources mensuelles de l’ordre de 1 300 euros, ne plus percevoir quelque somme que ce soit, échouant ainsi à démontrer sa capacité à honorer les délais qu’elle convoite ;

En outre, Madame [U] [N] s’est déjà accordé d’elle-même, depuis le mois d’octobre 2024, de longs délais ;

Enfin, sa défaillance dans le paiement du loyer et charges contractuellement convenu a pu déséquilibrer le budget de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT qui n’est pas un organisme bancaire mais un organisme social qui a besoin de percevoir les loyers qui lui sont dus pour entretenir, améliorer et augmenter son parc locatif de façon à pouvoir répondre à une demande sans cesse croissante ; cette requête sera dès lors rejetée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [U] [N] sera par conséquent condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de 5 845,16 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur celle de 1 963,89 euros, du 23 juin 2025 sur celle de 3 378,71 euros et de cette décision pour le surplus, et par ailleurs déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 22 mai 2025 ; Madame [U] [N] est depuis redevable envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 octobre 2025 ;

Madame [U] [N] sera par conséquent condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité incombe à Madame [U] [N] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Madame [U] [N] sera donc condamnée à lui payer une somme de 100 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [U] [N], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 21 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonne à Madame [U] [N] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [U] [N], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [U] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, une somme de CINQ MILLE HUIT CENT QUARANTE-CINQ EUROS et SEIZE CENTIMES (5 845,16 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur celle de 1 963,89 euros, du 23 juin 2025 sur celle de 3 378,71 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [U] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [U] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT une somme de CENT EUROS (100 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [U] [N] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 21 mars 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE