Minute n°: 45

N° RG 25/00006 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3DK

Décision : Contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [X], né le 15 Avril 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, susbtituée par M^e Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [S] [M], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Christine MARCHE, avocat au barreau de TULLE, susbtituée par M^e Mylène ORLIAGUET, avocat au barreau de TULLE

Copie M^e Marche + grosse Me [Localité 5] Delpech le 23/09/2025

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SA GALIAN SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, susbtituée par M^e Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE

SAISINE : Assignation en référé du 09 Janvier 2025

DÉBATS : Audience Publique du 01 Juillet 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 23 Septembre 2025

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

✧ ✧ ✧ ✧ ✧ ✧

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2023, par l’intermédiaire de l’agence CITYA IMMOBILIER, M. [H] [X] a donné à bail à M. [B] [S] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 424 euros, outre une provision sur charges de 41 euros.

Le 24 septembre 2024, M. [X] a fait délivrer à M. [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler dans le délai de 6 semaines la somme principale de 1 930 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, M. [X] a fait assigner M. [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, auquel il demande de :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de M. [S] [M], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [S] [M], au paiement de la somme provisionnelle de 2 990,81 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 494,96 euros égale au montant du loyer augmentée des charges et indexée comme le loyer jusqu’à la libération complète des lieux constatée par la remise des clés ;

▸ condamner M. [S] [M] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025, a fait l’objet de renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 1er juillet 2025.

A l’audience, la SA GALIAN-SMABTP est intervenue volontairement aux côtés de M. [X] en qualité d’assureur de loyers impayés.

Représentés par leur conseil, M. [X] et la SA GALIAN-SMABTP ont sollicité de la juridiction de :

— déclarer leurs demandes recevables ;

— constater la mauvaise foi de M. [S] [M] et le débouter de ses demandes de délais de paiement ;

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] [M] ;

— condamner M. [S] [M] à payer à la SA GALIAN-SMABTP la somme provisionnelle de 2 011,15 euros correspondant au ttre des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2025 inclus ;

— condamner M. [S] [M] à payer à M. [X] une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et charges en cours, soit 475,46 euros, révisable selon la clause d’indexation du loyer, jusqu’à libération effective des lieux ;

— dire que les intérêts seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner M. [S] [M] aux dépens ainsi qu’à payer à M. [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Représenté par son avocat, M. [S] [M] soutient être de bonne foi, avoir subi de lourds problèmes de santé ayant conduit à un arrêt maladie puis un licenciement. Il souligne avoir repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de février 2025 et avoir commencé à apurer sa dette.

Il sollicite le rejet des prétentions des demandeurs et des délais de paiement les plus larges 2025, et la suspension des effets de la clause résolutoire , précisant avoir déposé un dossier de surendettement dont la recevabilité a été prononcée par le juge du surendettement le 25 juin.

Il sollicite également la condamnation de M. [X] et de la SA GALIAN aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 23 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 7] par voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

M. [S] [M] ne conteste pas que M. [X] a souscrit une assurance garantie locative après de la SA GALIAN-SMABTP applicable au contrat de location conclu entre les parties.

En application de l’article L121-12 du Code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

La SA GALIAN-SMABTP a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire l’action en paiement et en résolution du bail.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, M. [X] a fait délivrer à M. [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler dans le délai de 6 semaines la somme principale de 1 930 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au 19 septembre 2024.

Il convient de rappeler qu’en application des articles 5 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, ces dernières sont limitativement énumérées et ne peuvent comprendre la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou la négociation d’une mise en location à l’exception des honoraires, dus à la signature du bail et partagés entre le bailleur et le preneur, pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur.

Ainsi, M. [X] ne peut mettre à la charge du locataire les frais de gestion immobilière facturés par l’agence CITYA au titre des « frais de courtage », « prime mensuelle ».

Il résulte du décompte produit par le bailleur, non contesté par le locataire, qu’à la date du 19 septembre 2024, M. [S] [M] n’avait pas payé les loyers et charges depuis le mois de juin 2024, soit une somme de 4x465 = 1 860 euros.

M. [N] [M] n’ayant pas réglé cette somme dans le délai de 6 semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [S] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur d’un montant égal au loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 475,46 euros.

La SA GALIAN-SMABTP verse aux débats une quittance subrogative signée le 28 avril 2025 par M. [H] [X] attestant du versement par l’assureur au bailleur d’une somme totale de 2 552,73 euros au titre de sa créance à l’encontre de M. [S] [M].

Cependant, il résulte du dernier décompte en date du 26 juin 2025 versé par M. [X] aux débats que le montant des loyers et charges dus par M. [S] [M] s’élève à la somme de :

— loyers et charges dus de juin 2024 à juin 2025 = 6 mois à 465 euros + 7 mois à 475,46 euros + 1,39 euros (régulation de loyer de décembre 2024) – 6,50 euros de régularisation de charges en mars 2025 = 6 113,11 euros ;

— sommes réglées par M. [S] entre juin 2024 et juin 2025 = 4 331 euros ;

— soit un TOTAL restant dû au 26 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, de : 1 782,11 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [S] [M] à payer à la SA GALIAN-SMABTP la somme de 1 782,11 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer.

Sur les incidences de la procédure de surendettement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, en son point VI, par exception, l’article 24 précité dispose que "lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement".

Conformément à l’article L714-1 du Code de la consommation, lorsque des délais de paiement sont ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Or, en l’espèce, il résulte des éléments du débats que M. [S] [M], lequel bénéficie d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement en date du 25 juin 2025, a repris le paiement intégral de son loyer courant augmenté des charges provisionnelles depuis le mois de février 2025, soit plusieurs mois avant l’audience.

Le juge est donc tenu de lui accorder des délais de paiement jusqu’à l’adoption d’un plan de désendettement ou à la décision de rétablissement personnel. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler que si M. [S] [M] s’acquitte du paiement de son loyer et des charges courants augmentés de la mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Dès lors, et au vu des justificatifs de ressources produits par le défendeur, M. [S] [M] sera autorisé à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de versements mensuels successifs de 60 euros chacun, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, jusqu’à, selon les cas, aapprovation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer à M. [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [M], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront les frais du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner M. [S] [M] à verser à M. [X] une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS les demandes recevables en la forme ;

CONSTATONS l’acquisition , à la date du 5 novembre 2024, de la clause résolutoire du bail conclu le 22 novembre 2023 entre [H] [X] et [B] [S] [M] sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

CONDAMNONS [B] [S] [M] à payer à la SA GALIAN-SMABTP la somme de 1 782,11 euros (mille-sept-cent-quatre-vingt-deux euros et onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 26 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 ;

AUTORISONS [B] [S] [M] à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de versements mensuels successifs de 60 euros chacun, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, jusqu’à , selon les cas, approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par [B] [S] [M], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DISONS que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de [B] [S] [M] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNONS [B] [S] [M] à payer à [H] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS [B] [S] [M] à payer à [H] [X] la somme de 200 € (deux-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [B] [S] [M] aux dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS