N° RG 25/00312 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHD

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES, sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2021 à effet du 7 janvier suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [P] et Madame [Y] [O] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 4] (40) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 92,40 euros incluse, de 482,03 euros payable à terme échu.

Par avenant du 25 septembre 2024 à effet du 1er juillet précédent, le bail du 4 janvier 2021 a été dévolu au seul Monsieur [Z] [P] moyennant un moyer mensuel, provisions sur charges de 108,23 euros incluse, de 519,31 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Z] [P], le 27 novembre 2024, un commandement de payer une somme principale de 873 euros, outre 85 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 28 janvier 2025, jour d’acquisition de ladite clause,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Z] [P] ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec l’assistance de la force publique,

condamner Monsieur [Z] [P] à lui régler la somme de 2 627,56 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

condamner Monsieur [Z] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [Z] [P] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [Z] [P] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a précisé que sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025 s’élève à 1 375,10 euros, indiqué que le défendeur a repris le paiement du loyer courant et ne s’est pas opposé à sa proposition, formulée dans le cadre de leurs échanges avant l’audience, de solder son arriéré par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 100 euros.

Bien qu’ayant été assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [Z] [P] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des explusions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 28 novembre 2024 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [Z] [P] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée et dont les dispositions sont d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location d’un logement conclu entre les parties le 4 janvier 2021 recèle à l’article 5, intitulé LA RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT, de son paragraphe IV, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement d’une seule échéance de loyer ou de charges aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Z] [P], le 27 novembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 873 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont il disposait à cet effet mais a au contraire laissé prospérer sa dette qui s’élevait à 2 627,56 euros le jour de l’assignation et encore à 1 375,10 euros le 31 octobre 2025 ; il n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Monsieur [Z] [P] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 octobre 2025, d’une somme de 1 375,10 euros ;

Il sollicite l’octroi de délais pour se libérer de cette dette ; l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT accepte sa proposition de l’apurer en lui réglant chaque mois, en sus du loyer et charges courant, une somme de 100 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà citée dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas de Monsieur [Z] [P] dont le relevé de compte de locataire daté du 31 octobre 2025 prouve tout autant qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2025 que sa capacité à régler son arriéré locatif puisqu’il a déjà commencé à l’apurer en réglant à son bailleur une somme de 110 euros le 8 octobre 2025 ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [P] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [Z] [P] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour ester en justice ;

Monsieur [Z] [P] sera par conséquent condamné à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de 100 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [Z] [P], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 27 novembre 2024.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Monsieur [Z] [P] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 octobre 2025, d’une somme de MILLE TROIS CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS et DIX CENTIMES (1 375,10 euros).

L’autorise à s’en libérer en QUATORZE (14) versements mensuels de CENT EUROS (100 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [Z] [P] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 28 janvier 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [Z] [P] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [Z] [P] sera condamné au paiement, à partir du 1er novembre 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges convenu.

Déboute, encore dans cette hypothèse, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [Z] [P] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de CENT EUROS (100 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 27 novembre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE