N° RG 25/00423 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIDF

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MALB, sise [Adresse 5]

représentée par Maître Dominique DE GINESTET DE PUIVERT de la SELARL DE GINESTET DE PUIVERT, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2199 du 24/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Association L’UDAF des [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représentées par Maître Bertrand LUCQ, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître BOYON

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DE GINESTET

copie conforme délivrée le à M^e LUCQ

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2013, Monsieur [O] [J] représenté par son mandataire la SARL MOREL IMMOBILIER a donné à bail à Madame [N] [E], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 370 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme ainsi qu’un dépôt de garantie de 370 euros.

Madame [N] [E] bénéficie depuis 2013 d’une mesure de curatelle renforcée et l’UDAF des [Localité 9] a été nommée en qualité de curateur.

Par acte passé le 29 août 2014 en l’étude de Maître [U] [I], notaire associé à HAGETMAU, la SCI MALB a notamment acquis de Monsieur [O] [J] le bien pris à bail le 6 mai 2013 par Madame [N] [E] et désormais situé [Adresse 3] à DAX.

Le bail a été tacitement reconduit en 2016, 2019 et 2022.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 30 octobre 2024, la SCI MALB a mis en demeure Madame [N] [E], après avoir effectué une visite inopinée de son bien au mois de septembre précédent, de lui régler sous quinzaine une somme de 2 020,34 euros correspondant au coût de réparation des dégradations locatives constatées lors de cette visite, de procéder à un nettoyage complet des lieux et de se conformer à son obligation plus générale de les entretenir, ainsi que de lui adresser une attestation d’assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours et de justifier la catégorie d’appartenance de son chien ainsi que le respect des obligations qui en découlent.

Le 21 novembre 2024, l’UDAF des [Localité 9] a communiqué à la SCI MALB l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, en l’informant ne pouvoir satisfaire ses autres demandes dès lors qu’elle ne détient aucun document concernant le chien de Madame [N] [E] et que les ressources de celle-ci ne lui permettent pas d’assurer le montant des réparations locatives qui lui est demandé.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la SCI MALB venant aux droits de Monsieur [O] [J] a donné congé à Madame [N] [E] pour motifs sérieux et légitimes, en l’occurrence la violation de ses obligations de locataire caractérisée par d’importantes dégradations et un manque flagrant d’entretien, pour le 5 mai 2025, date d’expiration du contrat de bail en cours.

Le même jour, ce congé a été signifié à L’UDAF des [Localité 9], ès-qualités de curateur de Madame [N] [E].

Le 5 mai 2025, Maître [Y] [T], commissaire de justice associée au sein de la SCP [T]-LABERENE de SAINT-VINCENT-DE-TYROSSE, a procédé à l’état des lieux de sortie en présence de Madame [N] [E] dont elle a constaté qu’elle occupait toujours le bien litigieux sous prétexte qu’elle n’avait pas trouvé d’autre logement.

Par actes de commissaire de justice séparés du 25 août 2025, la SCI MALB a assigné Madame [N] [E] et l’UDAF des [Localité 9] ès-qualités de curateur en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 7 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, 1728 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

déclarer régulier le congé délivré le 5 novembre 2024 à Madame [N] [E] et à son curateur l’UDAF des [Localité 9],

constater que Madame [N] [E] occupe sans droit ni titre, depuis le 5 mai 2025, son bien situé [Adresse 1] à [Localité 7],

déclarer que cette occupation est constitutive d’un trouble manifestement illicite,

constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 5 mai 2025,

ordonner la libération des lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision,

à défaut d’exécution spontanée, ordonner l’expulsion de Madame [N] [E], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, condamner Madame [N] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges à la date du 6 mai 2025, à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux,

ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les locaux dans tel lieu qu’il plaira à Madame [N] [E] et à ses frais,

condamner Madame [N] [E] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [N] [E] aux entiers dépens.

Maître Bertrand LUCQ, conseil de Madame [N] [E] et de l’UDAF des [Localité 9], a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal :

donner acte à Madame [N] [E] qu’elle n’est pas opposée à quitter les lieux,lui allouer un délai de six mois pour quitter les lieux, dans l’attente d’un nouveau logement,dire n’y avoir lieu au paiement de l’indemnité fixée à l’article 700 du Code de procédure civile,statuer ce que de droit sur les dépens.Il justifie ses demandes par la situation matérielle et économique de Madame [N] [E] dont il rappelle qu’elle n’a aucun retard dans le paiement du loyer.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représentée par Madame le Bâtonnier [G] de GINESTET, la SCI MALB a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en s’opposant fermement à l’octroi à la défenderesse de tout délai supplémentaire pour quitter les lieux et en rappelant les importantes dégradations locatives qui lui sont imputables ainsi que sa fréquentation de marginaux qui effraient le personnel de la société chargée de nettoyer les parties communes de l’immeuble.

Substitué par Maître Elina BOYON, Maître Bertrand LUCQ a maintenu ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient tout d’abord de rappeler que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de sa 3e chambre civile rendu le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la demande principale

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer à peine de nullité le motif allégué, doit être donné avec un préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier et à l’expiration duquel le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ;

Il est loisible de constater, au cas de l’espèce, que le congé délivré le 5 novembre 2024 par la SCI MALB à Madame [N] [E] est régulier ;

En effet, il recèle la justification invoquée, c’est-à-dire un motif légitime et sérieux expressément mentionné dans son titre, en l’occurrence l’inexécution par Madame [N] [E] de son obligation majeure de locataire d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations locatives résultant des dégradations dont elle est responsable, a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 5 mai 2025 à minuit, et a été signifié par exploit de Maître [Y] [T], commissaire de justice à [Localité 10] ;

Par ailleurs, la SCI MALB justifie le caractère légitime et sérieux du congé donné à sa locataire en versant aux débats, notamment, les 18 photographies prises lors de la visite inopinée de son bien qu’elle a effectuée, en présence de Madame [N] [E], au mois de septembre 2024, la correspondance électronique qu’elle a adressée le 17 septembre 2024 à l’UDAF des [Localité 9] pour l’informer de l’urgence des réparations à effectuer et la mise en demeure du 30 octobre 2024 destinée à Madame [N] [E] ;

Les 18 clichés photographiques démontrent l’état de saleté repoussant du logement et les dégradations l’affectant puisqu’ils révèlent que ses pièces sont encombrées d’innombrables objets hétéroclites, de vêtements et de détritus en tous genres, que les fenêtres du séjour sont cassées, les murs porteurs de trous, les radiateurs électriques descellés et le plafond taché d’auréoles qui résultent d’un dégât des eaux dont la SCI MALB assure que sa locataire ne l’en a pas informée ;

Les correspondances des 17 septembre et 30 octobre 2024 prouvent quant à elles que Madame [N] [E] ne conteste à aucun moment les désordres qui lui sont reprochés et imputés, et dont la nécessité et l’urgence sont établies par la multitude et le montant des factures versées aux débats ;

Par ailleurs, la SCI MALB produit le procès-verbal de constat dressé par Maître [Y] [T] le 5 mai 2025, c’est-à-dire postérieurement à la délivrance du congé mais qui confirme que Madame [N] [E] n’a tenu aucun compte des doléances de sa bailleresse concernant le désordre indescriptible et l’extrême saleté du bien litigieux ainsi que les dégradations qu’elle lui a occasionnées puisque cet officier ministériel note en particulier que “les marches de l’escalier sont de plus en plus sales en s’approchant du dernier étage”, qui est celui de l’appartement occupé par Madame [N] [E], que “des poubelles jonchent le palier du troisième étage”, que la porte du logement est abîmée et dépourvue de poignée extérieure, que le linoleum recouvrant le sol du couloir à hauteur de la salle de bains et le sol de cette pièce porte une importante auréole, et enfin que les murs et le plafond de la salle de bains ainsi que le plafond de la chambre sont empreints de taches de moisissure, des constatations corroborées par les 25 clichés photographiques qui l’illustrent ;

Enfin, la SCI MALB verse aux débats le courrier électronique du 26 février 2025 par lequel Monsieur [Z] [A], employé du prestataire de service chargé de l’entretien de l’entrée commune du bâtiment dans lequel se trouve le bien litigeux, informe l’agence qui gère ce logement qu’il suspend son service d’entretien jusqu’à nouvel ordre pour avoir été ce jour-là verbalement agressé et physiquement menacé par Madame [N] [E] ;

Ces différentes pièces établissent ainsi, sans la moindre ambiguïté, la totale carence de Madame [N] [E] dans l’exécution de ses obligations majeures de locataire respectivement fixées aux paragraphe b), c) et d) de l’article 7 de la loi précitée du 6 juillet 1989 d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et enfin de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de ses équipements ainsi que les menues réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Le congé du 5 novembre 2024 sera donc déclaré régulier.

Sur les conséquences

De jurisprudence aussi ancienne que constante, le droit de propriété a un caractère absolu et prime sur le droit au respect du domicile de l’occupant que protège l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute occupation sans droit ni titre étant constitutive d’un trouble manifestement illicite c’est-à-dire qui résulte, notamment, de toute perturbation générée par un fait qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente d’une règle de droit, permettant au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant ;

Madame [N] [E] n’a pas respecté les termes du congé puisqu’elle s’est maintenue dans le bien de la SCI MALB au-delà du 5 mai 2025, date jusqu’à laquelle elle était en droit de l’occuper, malgré les exhortations de sa bailleresse à le libérer ; cette occupation en violation flagrante des règles de droit posées aux articles 544, 1888 et 1889 du Code civil, constitue par conséquent un trouble manifestement illicite ;

La défenderesse sollicite néanmoins du tribunaL, alors qu’elle occupe déjà les lieux sans droit ni titre depuis le 6 mai 2025 c’est-à-dire depuis sept mois, qu’il lui octroie un délai suppémentaire de 6 mois pour les libérer, une requête à laquelle la SCI MALB s’oppose vigoureusement ;

1. Sur la suppression du délai devant être respecté pour l’expulsion

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail liant les parties, prévoit que l’expulsion ne peut avoir lieu, si elle porte sur un lieu affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7, le juge pouvant toutefois réduire ou supprimer ce délai notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ;

Il résulte de ce texte qu’il n’est pas exclusif de motifs, autres que les deux qu’il mentionne, pouvant justifier la réduction ou la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

Les circonstances de la cause précédemment rappelées démontrent que Madame [N] [E] n’entretient pas ni ne maintient en bon état de réparations locatives le bien de la SCI MALB, aujourd’hui dans un état déplorable et qui s’aggrave au point de confiner à l’insalubrité ;

Cette situation, empreinte d’une incontestable gravité et qui occasionne en outre un important préjudice à la SCI MALB qui est dans l’impossibilité de reprendre son bien et de le remettre en état, légitime la suppression du délai légal de deux mois devant être respecté pour l’expulsion ainsi que le rejet de la demande de Madame [N] [E] tendant à l’octroi d’un délai supplémentaire, étant par ailleurs rappelé que celle-ci, informée depuis le 5 novembre 2024 qu’elle devrait délaisser le logement de la SCI MALB, a non seulement eu tout le temps, depuis plus de treize mois, de préparer son départ, mais bénéficie également de la trêve hivernale qui lui en donne davantage, d’ici le 31 mars 2026, pour trouver un autre logement après onze mois d’occupation illicite du bien de la SCI MALB.

2. Sur le sort des meubles

La SCI MALB demande au tribunal d’ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux sur le fondement de l’article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution, lequel est toutefois inapplicable au litige puisqu’il a été abrogé avant la date de conclusion du contrat de bail liant les parties ;

Aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 1er juin 2012, les meubles se trouvant dans les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne et, à défaut, sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

Il convient par conséquent de constater que Madame [N] [E] est occupante sans droit ni titre du bien de la SCI MALB depuis le 6 mai 2025, de lui enjoindre de le libérer, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dès le 1er avril 2026 sous peine d’expulsion, à défaut d’exécution spontanée, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé, le cas échéant, selon les prescriptions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Madame [N] [E] est occupante sans droit ni titre du bien litigieux depuis le 6 mai 2025 ; elle est dès lors redevable, à partir de cette date et jusqu’à son entière libération, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges contractuellement convenu ;

Elle sera donc condamnée à payer à la SCI MALB, à partir du 6 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux concrétisée par la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent qu’elle est entièrement imputable à Madame [N] [E] qui s’est illégalement maintenue dans le bien de sa bailleresse malgré le congé régulier que celle-ci lui a donné ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SCI MALB les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [N] [E] sera par conséquent condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 1 500 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [N] [E], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé qui lui a été délivré le 5 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 5 novembre 2024 par la SCI MALB à Madame [N] [E].

Constate que Madame [N] [E] occupe sans droit ni titre, depuis le 6 mai 2025, le bien de la SCI MALB situé [Adresse 1] à DAX (40100).

Supprime le délai de deux mois devant être respecté pour l’expulsion.

Déboute Madame [N] [E] de toutes ses demandes.

Enjoint à Madame [N] [E] de libérer les lieux dès le 1er avril 2026.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [N] [E], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé, le cas échéant, selon les prescriptions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Condamne Madame [N] [E] à payer à la SCI MALB, à partir du 6 mai 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux concrétisée par la remise des clés et compte tenu des loyers et charges qui auraient depuis été réglés, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Madame [N] [E] à payer à la SCI MALB une somme provisionnelle de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [N] [E] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé qui lui a été signifié le 5 novembre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 9] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE