N° RG 25/00233 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGS3

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

SA CLAIRSIENNE DEVENUE DOMOFRANCE, sise [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocats au barreau de PAU

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparants ni représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DUALE

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 août 2021, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1], Résidence [3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 22,30 euros incluse, de 521,71 euros payable d’avance.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X], le 10 février 2025 et après l’échec d’une tentative de conciliation, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 3 054,55 euros, outre 172,36 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025 et sur le fondement des articles L.213-4-3 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 1103 et 1741 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile ainsi que de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location au 10 avril 2025, pour défaut de paiement des loyers,

ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] et de tout occupant de leur chef des lieux loués,

condamner solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] à lui régler la somme de 2 883,76 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restés impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors de l’audience,

condamner solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à l’entière libération des lieux, et dire que cette indemnité sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette occupation,

condamner solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Représentée par Monsieur [O] [K], la SA CLAIRSIENNE a repris ses écritures pour solliciter le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 30 juin 2025 s’élève à 4 445,26 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Par jugement avant dire droit du 5 août 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 octobre 2025 afin de permettre à la SA CLAIRSIENNE de s’expliquer sur le défaut de respect du délai de deux mois au moins devant s’écouler entre la notification de l’assignation au préfet et l’audience.

Le 31 août 2025, la SA CLAIRSIENNE a fait l’objet d’une fusion/absorption par la SA DOMOFRANCE en lui apportant la totalité des éléments d’actif et de passif correspondant à l’intégralité de son patrimoine.

Lors des nouveaux débats la SA DOMOFRANCE, venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE et représentée par Maître [T] [Z], a fait valoir que le délai de notification de l’assignation au préfet, réduit de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 et qui ne résulte pas de dispositions contractuelles, est d’application immédiate depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de cette loi, et maintenu l’intégralité de ses demandes primitives en précisant que sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève à 5 615,58 euros.

Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] ne se sont pas présentés ni fait représenter.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient tout d’abord de préciser que le juge s’est en effet mépris dans le jugement du 5 août 2025 et comme le fait à juste titre observer la SA DOMOFRANCE, sur l’application dans le temps du 6° du paragraphe I de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui a remplacé au paragraphe III de la loi du 6 juillet 1989 les mots “deux mois” par les mots “six semaines”, un délai qui n’est pas contractuel et qui s’applique dès lors immédiatement aux contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi, à la différence de celui laissé au locataire défaillant pour régler sa dette locative après la délivrance d’un commandement de payer ;

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 11 février 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA DOMOFRANCE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Conformément au paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le bail liant les parties recèle, à l’article 13 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement demeuré infructueux ;

La SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X], le 10 février 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 3 054,55 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai de deux mois dont ils disposaient à cet effet ni proposé à leur bailleresse la moindre solution d’apurement de leur dette locative qui s’élevait encore à 2 883,76 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X], qui les occupent sans droit ni titre depuis le 11 avril 2025, de libérer les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SA DOMOFRANCE réclame à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X], au titre de leur créance locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 5 615,58 euros ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance de la SA DOMOFRANCE établi le 2 octobre 2025, prouvent que Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] ont été défaillants dans l’exécution de leur obligation majeure de locataires de régler le loyer et charges contractuellement convenus à partir de l’échéance du mois d’avril 2022 et sans discontinuer depuis, leur compte locatif affichant le 30 avril 2022 un solde débiteur de 525,54 euros qui a par la suite oscillé entre 300,33 euros et 1 904,04 euros sur la période du 1er mai 2022 au 30 novembre 2024, avant de progresser irréversiblement, passant à 2 469,39 le 31 décembre 2024, 3 054,55 euros le 31 janvier 2025, 4 445,26 euros le 31 mai 2025, 5 030,42 euros le 30 juin 2025 et enfin 5 615,58 euros le 30 septembre 2025 ;

Cette somme de 5 615,58 euros que leur réclame la SA DOMOFRANCE au titre de leur dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence dans lequel ils se sont murés depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de l’ADIL des [Localité 4] pour faire le point de leur situation, et leur absence aux différentes audiences tendent à démontrer, si besoin était, qu’ils n’ont en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

Par ailleurs, la SA DOMOFRANCE recherche la solidarité de Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] ;

Conformément à l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui est légale ou conventionnelle, ne se présume pas ;

Le contrat de location comporte, à l’article 8 de ses conditions générales intitulé CLAUSE DE SOLIDARITÉ, une disposition prévoyant que les colocataires, en l’occurrence Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X], sont solidairement tenus de toutes les dettes nées de son exécution ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] seront donc solidairement condamnés à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de leur dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 5 615,58 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur celle de 3 054,55 euros, du 30 avril 2025 sur celle de 2 883,76 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 11 avril 2025 ; Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] sont depuis redevables envers leur bailleresse et jusqu’à leur départ effectif des lieux d’une indemnité mensuelle d’occupation ; leur dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande de revalorisation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] seront donc solidairement condamnés à lui payer une somme de 300 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X], qui succombent, seront par conséquent solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 10 février 2025.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE, venant aux droits de la SA CLAIRSIENNE, recevable en sa demande de résiliation de bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut de paiement des louyers et charges aux termes convenus.

Enjoint à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] ainsi qu’à tout occupant de leur chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Condamne solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de leur dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de CINQ MILLE SIX CENT QUINZE EUROS et CINQUANTE-HUIT CENTIMES (5 615,58 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur celle de 3 045,55 euros, du 30 avril 2025 sur celle de 2 883,76 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] à payer à la SA DOMOFRANCE une somme de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [D] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 10 février 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 4] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE