TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

N° RG 23/01520 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C7U7

JUGEMENT DU 07 Janvier 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 07 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 24 Septembre 2025, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport,

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur,

Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente,

Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente, juge rédacteur,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Mélanie LAPLACE, avocat au barreau de DAX

DÉFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. [O], immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 5]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Aymeric ANGLES de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. [10], exerçant sous l’enseigne “[14]”, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Nathalie BRETHOUX, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Loïc CONRAD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant arrêté de permis de construire en date du 22 juin 2009, Monsieur et Madame [U] ont été autorisés à édifier sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] située sur la commune de [Localité 12] ([Localité 20]), [Adresse 21] [Localité 19] [Adresse 22], une maison d’habitation, une piscine et une annexe comprenant une chambre et une salle de jeux.

Suivant acte notarié du 29 janvier 2020, ils ont vendu à Monsieur [N] [Z], par détachement de parcelle, le bâtiment annexe désigné dans l’acte comme “Une maison individuelle à usage d’habitation […] élevée de plain pied et un étage, avec une entrée, un séjour, une salle d’eau, un wc, deux chambres, rangement”.

La vente a été négociée par la SAS [10] exerçant sous l’enseigne “[14]”, selon mandat de recherche signé par Monsieur [N] [Z] le 19 novembre 2019.

Le 6 avril 2022, Monsieur [N] [Z] a déposé une demande de permis de construire pour une extension et une piscine sur sa parcelle (cadastrée depuis la division section AZ numéro [Cadastre 1]). Par arrêté du 24 juin 2022, le maire de la commune a refusé de délivrer le permis de construire aux motifs, notamment, que la construction actuelle n’aurait pas d’existence juridique, car le terrain supportant la construction ayant fait l’objet d’une division, le bâtiment n’est pas une annexe à l’habitation et ne peut donc pas bénéficier des dispositions de l’article R 151-29 du code de l’urbanisme (notion de local accessoire habitation).

Monsieur [N] [Z] a introduit une requête devant le tribunal administratif de Pau afin de contester l’arrêté en question.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 30 novembre 2023, Monsieur [N] [Z] a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax la SAS [10], agent immobilier, et la SELARL [O], notaire, aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1231-1, 1240, 1241 et 1992 du code civil, la condamnation de la SAS [10] au paiement de la somme de 18 450 euros en réparation du préjudice résultant du manquement au contrat, la condamnation in solidum des sociétés [O] et [10] au paiement de la somme 75 450 euros au titre des préjudices subis, outre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 30 janvier 2025, Monsieur [N] [Z] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 1240, 1241 et 1992 du code civil, de :

– Dire que la SELARL [O] engage sa responsabilité pour défaut au devoir de conseil dans le cadre de son achat,

– Dire que la SAS [10] engage sa responsabilité pour défaut au devoir de conseil dans le cadre de son achat,

– Condamner la SAS [10] à lui payer la somme de 18 540 euros en réparation du préjudice résultant du manquement au contrat,

– Condamner in solidum les sociétés [O] et [10] à lui payer à la somme de 75 450 euros au titre des préjudices subis,

– Rejeter toutes les demandes des sociétés [10] et [O],

– Condamner les mêmes in solidum au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, il fait valoir que le notaire est tenu d’un devoir de conseil et d’authentification et, qu’à ce titre, il doit s’assurer de l’efficacité des actes et est tenu d’un devoir de vérification qui implique des investigations relatives à la situation juridique et matérielle du bien. Il indique que l’agent immobilier est également tenu d’un devoir de conseil et d’information envers son client qui porte sur la situation juridique et matérielle du bien, particulièrement dans le cadre d’un mandat de recherche. Il estime qu’il s’agit d’une obligation de résultat ce qui implique de délivrer tous les renseignements d’une certaine importance. Il précise qu’en l’espèce ni l’agent immobilier, ni le notaire n’ont attiré son attention sur le fait que la maison qu’il achetait était en réalité l’annexe de l’autorisation de 2009, qu’elle n’avait pas le statut de logement au sens de l’urbanisme et qu’il était donc en situation d’infraction d’urbanisme. Il indique, par ailleurs, ne pas avoir été informé que l’annexe était composée uniquement d’une chambre et d’une salle de bain dans le permis de construire initial. Il affirme que le notaire et l’agent immobilier sont des professionnels de l’immobilier et que l’information de cette irrégularité était à leur portée. Il indique qu’il est incontestable que lors de l’achat d’un bien, la légalité de son statut juridique est une condition indispensable à l’achat.

Il rappelle que les préjudices causés sont sources d’insécurité juridique pour lui, car il ne sait pas s’il pourra reconstruire le bien, du fait de sa situation irrégulière, en cas de destruction. Il rappelle que les travaux supplémentaires lui ont été refusés du fait de cette irrégularité. Il explique qu’il est professeur des écoles et que cet achat est celui d’une vie pour lui, ce qui lui génère un stress important. Il estime qu’il a perdu une chance de négocier le prix de vente et qu’il risque de faire une moins-value en cas de revente du bien. Il estime qu’en n’ayant pas été alerté sur la situation juridique du bien, le défaut de devoir de conseil des professionnels de l’immobilier est directement lié à la perte de chance de pouvoir négocier le prix de vente. Il rappelle que le prix de vente inclut la commission d’agence et que c’est donc bien lui qui l’a acquittée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 13 mars 2024, la SELARL [O] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal,

– Dire et juger qu’elle a correctement rempli sa mission et n’a commis aucune faute à l’égard de Monsieur [N] [Z],

– Dire et juger que les préjudices allégués par Monsieur [Z] n’ont pas été causés par les prétendus fautes qui lui sont reprochées,

En conséquence,

– Débouter Monsieur [N] [Z] de l’ensemble des demandes à son encontre,

– Condamner Monsieur [N] [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner Monsieur [N] [Z] en tous les dépens.

A titre subsidiaire,

– Dire et juger que l’exécution provisoire ne se justifie pas et aurait des conséquences manifestement excessives,

En conséquence,

– Écarter l’application de l’article 514 du code de procédure civile,

A titre infiniment subsidiaire,

– Ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par Monsieur [N] [Z].

À l’appui de ses demandes, la SELARL [O] fait valoir que l’article 1240 du code civil implique de démontrer la faute du notaire et le préjudice certain qui en serait directement résulté. Elle rappelle qu’aux termes de la promesse de vente, seul importait la reconstruction du bien, que la question a été bien posée par le notaire au [Localité 15]. Elle rappelle que le notaire a annexé à l’acte de vente la réponse [Localité 15] mentionnant que Monsieur [Z] ne serait très probablement pas en mesure de pouvoir réaliser de nouvelles constructions dans le bien. Elle estime que la faute éventuelle du notaire n’a pas de lien direct avec le préjudice allégué par Monsieur [Z]. Elle rappelle qu’une cour d’appel n’a pas retenu le lien direct entre une construction irrégulière et le préjudice de jouissance, les irrégularités ne trouvant pas leur origine dans la faute du notaire. Elle affirme que Monsieur [Z] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de perte de chance ou d’un préjudice moral. Elle soutient que rien ne prouve qu’il aurait négocié différemment la vente s’il avait été au courant de l’irrégularité : en effet, il n’a pas cherché à négocier le prix lorsqu’il a été informé de la possibilité de ne pas pouvoir demander un nouveau permis de construire. Elle rappelle que la restitution du prix de vente ne peut être sollicitée que contre le vendeur. Enfin, il soutient que l’exécution provisoire n’est pas justifiée, car l’étude notariale est assurée et qu’il n’y a pas de risque qu’elle ne paie pas. Au contraire Monsieur [Z] pourrait se rendre insolvable dans le cas d’un appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024 la SAS [10] exerçant sous l’enseigne [14] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

– Déclarer qu’elle n’a commis aucune faute à l’égard de Monsieur [Z],

En conséquence,

– Débouter Monsieur [Z] de l’intégralité de ses prétentions à son encontre,

– Condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner le même aux entiers dépens de l’instance avec application au profit de Maître Nathalie BRETHOUX en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, elle fait valoir que l’obligation de conseil de l’agent immobilier est une obligation de moyens. Elle rappelle que le notaire a bien informé l’acquéreur de l’impossibilité de faire réaliser de nouvelles constructions sur le bien. Elle rappelle que le fait d’édifier une nouvelle construction sur le bien n’était pas une condition suspensive de la vente. Elle fait valoir que le recours contre l’arrêté de permis de construire est en cours et que par conséquence, il n’y a aucun préjudice certain. Elle affirme que le préjudice matériel n’est pas évaluable et que le préjudice lié à la perte de chance ne peut pas faire l’objet d’une évaluation forfaitaire. Elle rappelle que la restitution du prix de vente ne peut être demandée qu’au vendeur.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 avril 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 11 juin 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 3 décembre 2025.

Le délibéré a été prorogé au 7 janvier 2026 en raison d’un surcroît de charge de travail du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur les responsabilités des professionnels

A Sur la responsabilité de la SELARL [O]

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans le cadre de son devoir de conseil, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Le notaire a une obligation d’investigations notamment lorsqu’il a les moyens, au jour de la vente, de soupçonner une difficulté ou une situation particulière.

L’acte de vente contient la mention suivante :

« Informations sur la construction

Il est ici précisé que comme il est évoqué dans le compromis de vente concernant la reconstruction à l’identique du bien objet des présentes, l’article 1.1 en page 6 du PLU de [Localité 12] ci-annexé, mentionne qu’il n’y a plus de superficie minimale demandée pour la reconstruction en zone Nh (entre autres zones).

Par conséquent, et compte tenu de la réponse du [16] en date du 21 novembre 2019 ci-annexée, puisque la construction initiale a été régulièrement édifiée et que le PLU de [Localité 12] contient cette suppression de surface minimale, rien ne s’opposera à la reconstruction à l’identique du bien objet des présentes en cas de sinistre."

La consultation du [16] du 21 novembre 2019, annexée à l’acte de vente, indique que : "A notre sens, les bâtiments (maison, annexe et piscine) ayant été régulièrement édifiés […], ils devraient en cas de démolition pouvoir bénéficier des dispositions de l’article L 111-15 précité (Notons toutefois que, sauf erreur de notre part, le Conseil d’État n’a pas rendu de décision sur le sujet)”. La réponse précise ensuite que “tout nouveau projet de construction serait instruit à l’échelle du terrain d’assiette des bâtiments, ce qui ferait vraisemblablement obstacle à la délivrance d’un nouveau permis”.

À la lecture des pièces, il ressort que :

– Le bien est désigné aux termes de la promesse de vente et de l’acte de vente comme une “maison individuelle à usage d’habitation […] élevée de plain pied et un étage avec une entrée, un séjour, une salle d’eau, un wc, deux chambres, rangement”,

– Le permis de construire initial, annexé à l’acte de vente, autorise la construction d’une annexe ; étant précisé que l’annexe est désignée dans le dossier de demande de permis de construire comme comportant uniquement une chambre et une salle de jeux,

– La division foncière séparant la maison principale de l’annexe a eu lieu à l’occasion de la vente à Monsieur [N] [Z],

– Le notaire a interrogé le [17] sur la question de la reconstruction à l’identique du bien en cas de sinistre,

– Les mentions de l’acte de vente, rappelées ci-dessus, ne sont pas de nature à alerter l’acquéreur sur la situation irrégulière du bien et de l’informer suffisamment des conséquences attachées à cette situation,

– L’arrêté de la commune de [Localité 12] ([Localité 20]) de refus de permis de construire en date du 24 juin 2022 démontre l’absence d’existence juridique du bien au regard des règles d’urbanisme du fait de la division.

Ainsi, il convient de constater que Monsieur [N] [Z], s’il a été informé du possible refus d’une éventuelle demande de permis de construire, n’a pas été alerté sur le caractère irrégulier de son bien au regard des règles d’urbanisme et des conséquences attachées à cette situation. Par ailleurs, il est constant que le notaire ne peut invoquer un avis du [16] pour s’exonérer de sa propre responsabilité.

Or, le notaire était en possession de tous les éléments de nature à pouvoir créer un doute sur la situation juridique du bien. En particulier, le notaire aurait dû être alerté par la nature initiale du bien (annexe accessoire à une maison principale) et par le fait que la division de l’ensemble immobilier et la vente de cette annexe seule était de nature à créer un nouveau logement autonome qui n’avait pas fait l’objet d’une autorisation dans le permis de construire.

Par conséquent, le notaire a manqué à son devoir de conseil, ce qui constitue une faute qui engage sa responsabilité à l’égard de Monsieur [N] [Z].

B Sur la responsabilité de la SAS [10]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1992 alinéa 1 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte de ces articles que l’agent immobilier est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l’exercice de sa mission, selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle, en cas de manquement à ses obligations contractuelles ou à son devoir de conseil. Il s’agit d’une obligation de moyens.

La teneur et l’étendue des investigations attendues de l’agent immobilier sont celles d’un professionnel, compétent, diligent et prudent. L’agent immobilier doit vérifier la consistance matérielle et juridique du bien et, au besoin, lever ou faire lever tous les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur l’immeuble objet du contrat.

Le contexte particulier de l’opération de division et les éléments en sa possession, tel qu’il a été précédemment développé ci-dessus aurait dû être de nature à créer un doute sur la nature juridique du bien et la possibilité d’une irrégularité du fait du caractère initialement accessoire du bien vendu.

En n’effectuant pas des investigations à ce sujet et en n’alertant pas l’acquéreur sur le caractère irrégulier qui résultait de l’opération ou sur le fait que le bien avait initialement la qualité d’annexe, elle a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de Monsieur [N] [Z].

II Sur les préjudices

A Sur le remboursement des frais d’agence

Il résulte de la promesse de vente en date du 23 octobre 2019 et de l’acte de vente en date du 29 janvier 2020 que la commission d’agence d’un montant de 18 540 euros était à la charge du vendeur.

Monsieur [Z] ne peut donc pas réclamer le remboursement des frais d’agence qui n’ont pas été mis à sa charge.

Il sera débouté de cette demande.

B Sur le préjudice moral

Monsieur [N] [Z] n’apporte pas d’élément permettant d’établir de manière suffisante la réalité d’un préjudice moral pouvant donner lieu à des dommages et intérêts.

En conséquence, il sera débouté de cette demande.

C Sur le préjudice lié à la perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente

La perte de chance est constituée par une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Elle doit être évaluée proportionnellement à la probabilité de succès. Elle ne peut correspondre à l’entier dommage.

Monsieur [N] [Z] a acquis le bien pour le montant de 309 000 euros. Le prix correspond au prix d’une maison d’habitation sur la commune de [Localité 12] ([Localité 20]).

Compte tenu des conséquences matérielles, juridiques et financières liées à l’achat d’un bien immobilier non conforme aux règles d’urbanisme, il n’est pas sérieusement contestable que Monsieur [Z], s’il avait été parfaitement informé de la situation juridique du bien, aurait négocié le prix d’acquisition.

L’absence de conseil donné à ce sujet par le notaire et l’agent immobilier ont un lien direct avec le préjudice subi par Monsieur [N] [Z] de ne pas avoir pu négocier le montant dudit bien, ou de renoncer à son acquisition.

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [N] [Z] estime la moins-value due à l’irrégularité à la somme de 50 000 euros. Cette somme de 50 000 euros parait justifiée dans son principe et dans son montant.

La perte de chance, qui ne peut être égale au gain qu’aurait retiré le demandeur dans le cas d’une éventualité favorable peut être estimée à 30 %.

En conséquence, il convient de constater que Monsieur [N] [Z] a perdu une chance de négocier le prix de vente de 50 000 euros. Sa perte de chance évaluée à 30 % permet de retenir un montant du préjudice de 15 000 euros (50 000 euros x 30 %).

La SELARL [O] et la SAS [10] seront condamnées in solidum à verser la somme de 15 000 euros au titre de sa perte de chance d’avoir pu négocier le prix d’acquisition.

D Sur le préjudice au risque de moins-value en cas de revente

Le risque de moins-value invoqué par Monsieur [N] [Z], outre son caractère hypothétique, ne constitue pas un préjudice distinct de l’impossibilité de négocier le prix de vente. Ce risque est la conséquence d’une mauvaise évaluation du prix lors de l’acquisition, préjudice déjà réparé par l’indemnisation liée à la perte de chance développée ci-dessus.

En conséquence, il sera débouté de cette demande.

III Sur le surplus des demandes

A Sur l’exécution provisoire

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

En application de l’article 514-1, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les défendeurs ne justifient d’aucun motif valable, ou d’aucune conséquence manifestement excessive notamment au regard des capacités de remboursement de Monsieur [N] [Z] qui est propriétaire d’un bien immobilier et d’un travail stable, permettant d’écarter l’exécution provisoire de droit. Ils seront donc déboutés de cette demande.

B Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile

La SELARL [O] et la SAS [10], parties succombantes seront condamnées in solidum à verser au requérant la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que les SELARL [O] et la SAS [10] ont manqué à leur devoir de conseil vis-à-vis de Monsieur [N] [C] [Z],

En conséquence,

Condamne in solidum la SELARL [O] et la SAS [10] à verser à Monsieur [N] [C] [Z] la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu négocier le prix de vente du bien sis à [Adresse 13],

Condamne in solidum la SELARL [O] et la SAS [10] à verser à Monsieur [N] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Condamne in solidum la SELARL [O] et la SAS [10] aux entiers dépens.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,