N° RG 25/00519 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIZT

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 6], sise [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocats au barreau de PAU

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 06 Janvier 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 03 Février 2026

copie exécutoire délivrée le à M^e DUALE

copie conforme délivrée le à Mme [U]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2023 à effet du 22 juin suivant, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [W] [U] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 89,68 euros incluse, de 616,23 euros payable à terme échu, au plus tard le dernier jour de chaque terme.

Par acte sous seing privé du 22 juin 2023, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [W] [U] l’emplacement de stationnement n° 8 situé [Adresse 3] à [Localité 7] en contrepartie d’un loyer mensuel, provision sur charges de 8,61 euros comprise, de 38,61 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Madame [W] [U], le 17 juillet 2025 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 2 092,13 euros, outre 166,17 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [W] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles L.213-4-3 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 1103, 1104, 1231-6, 1231-7, 1342 et 1728-2° du Code civil, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond tel qu’elles en aviseront, mais d’ores et déjà,

constater qu’à défaut de paiement la clause résolutoire est acquise et le bail consenti à Madame [W] [U] résilié de plein droit,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [W] [U] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Madame [W] [U] à lui régler la somme provisionnelle de 3 418,29 euros au titre des loyers restés impayés au 18 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner Madame [W] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité des sommes,

condamner Madame [W] [U] à lui régler par provision une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

condamner Madame [W] [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui incluront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré ainsi que celui de l’assignation.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 6 janvier 2026.

La SA DOMOFRANCE a sollicité le bénéficie intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 décembre 2025 s’élève à 4 711,15 euros.

Comparante, Madame [W] [U] a expliqué ne pas exercer d’activité professionnelle et être mère célibataire de deux enfants, puis a proposé à sa bailleresse d’apurer sa dette locative par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 320 euros.

Représentée par Maître Christophe DUALE, la SA DOMOFRANCE ne s’est pas opposée à l’octroi des délais sollicités par Madame [W] [U] en maintenant ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion dans l’hypothèse où le plan d’apurement ne serait pas respecté.

Le délibéré a été fixé au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 18 juillet 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [W] [U] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA DOMOFRANCE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

Conformément au premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Les contrats de location recèlent, au dernier article de la 6e page de ses conditions générales pour le bail d’habitation et en son article 12 pour celui de l’emplacement de parking, une disposition intitulée CLAUSE RÉSOLUTOIRE prévoyant leur résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement à son échéance de toute somme due à la bailleresse, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Madame [W] [U], le 17 juillet 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 092,13 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, laissant au contraire prospérer sa dette locative qui s’élevait à 3 418,29 euros le jour de l’assignation et 4 711,15 euros le 31 décembre 2025 ; elle n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Madame [W] [U] est redevable envers la SA DOMOFRANCE, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 décembre 2025, d’une somme de 4 711,15 euros, qu’elle sollicite l’octroi de délais pour solder sa dette et que sa bailleresse accepte sa proposition de lui régler chaque mois, en sus du loyer courant, une somme de 320 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; tel est bien le cas de Madame [W] [U] ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [W] [U] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [W] [U] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [W] [U] sera donc condamnée à lui payer une somme provisionnelle de 300 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de l’article 699 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [W] [U], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 juillet 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Madame [W] [U] est redevable envers la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 décembre 2025, d’une somme de QUATRE MILLE SEPT CENT ONZE EUROS et QUINZE CENTIMES (4 711,15 euros).

L’autorise à s’en libérer en QUINZE (15) versements mensuels de TROIS CENT VINGT EUROS chacun (320 euros), effectués en sus du loyer et charges courants.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [W] [U] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 18 septembre 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Madame [W] [U] devra immédiatement quitter les lieux, c’est-à-dire le logement n° 1 et l’emplacement de stationnement n° 8 situés [Adresse 4] à [Localité 7], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion, en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Madame [W] [U] sera condamnée au paiement, à partir du 1er janvier 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute, encore dans cette hypothèse, la SA DOMOFRANCE de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [W] [U] à payer à la SA DOMOFRANCE une somme provisionnelle de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [W] [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 juillet 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE