TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° RG 24/01506 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DEIB

JUGEMENT DU 04 Février 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 04 Février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Novembre 2025, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,

Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur et juge rédacteur,

Assesseur : [H] GASCON, Vice-Présidente,

Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente,

qui en ont délibéré conformément à la loi,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [E] [C] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Lydie VILAIN-ELGART de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

Madame [H] [N] [O] [Y] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Lydie VILAIN-ELGART de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEURS :

Monsieur [T], [W] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Maître [V] [S], pris en sa qualité de notaire identifié sous le numéro CRCEN 40054, dont l’office notarial est sis :

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 19 mars 2024, Monsieur [B] [F] et Madame [H] [Y] son épouse ont conclu avec Monsieur [T] [K] un compromis de vente portant sur le bien des époux [F] situé à [Adresse 8] ([Localité 9]) moyennant le prix de 640 000 euros.

L’acte authentique a été reçu par Maître [V] [S], notaire assistant l’acquéreur, avec la participation de Maître [I] [A], notaire assistant les vendeurs.

La réitération de la vente, prévue pour le 15 juillet 2024, n’était soumise à aucune condition suspensive particulière.

Aux termes de l’acte, il a été prévu une clause pénale rédigée comme suit :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-QUATRE MILLE EUROS (64 000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. ».

Il était également indiqué que Monsieur [T] [K] déposerait au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les quinze jours de la signature du compromis, et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire, la somme de 32 000 euros imputable sur la pénalité en cas d’application de cette dernière. En cas de non-versement de la somme à la date convenue, le compromis stipulait que les « présentes seront considérées comme caduques et non-avenues, si bon semble au VENDEUR. ».

Monsieur [T] [K] n’a jamais versé le séquestre et a fait savoir, après sommation interpellative de régulariser l’acte de vente adressée par les vendeurs le 12 juillet 2024, qu’il se désistait de la vente.

Les époux [F] l’ont mis en demeure le 19 juillet 2024 de verser la somme de 64 000 euros au titre de la clause pénale.

Par courrier du 23 juillet 2024, ils ont sollicité du notaire qu’il leur verse le montant de la clause pénale.

Par ordonnance rendue le 2 septembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dax a ordonné une saisie conservatoire au préjudice de Monsieur [T] [K] en garantie de la somme de 64 000 euros.

Les 24 et 25 septembre 2024, Maître [J] [P], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de carence bancaire en raison de l’absence de crédit sur les comptes de Monsieur [T] [K].

Par courrier en date du 27 septembre 2024, les époux [F] ont exigé de Maître [S] la libération du séquestre. Ce dernier leur répondait le 30 septembre 2024 ne détenir aucune somme en sa comptabilité.

Par actes de commissaire de justice du 25 novembre et du 3 décembre 2024, les époux [F] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Dax Monsieur [T] [K] et Maître [V] [S] aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 64 000 euros outre les intérêts de retard à compter du 12 juillet 2024, et sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3 500 euros, outre la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2025, les époux [F] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et 1231-5 du Code civil, de :

— débouter Maître [V] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre principal,

— déclarer les époux [F] recevables et bien fondés en leurs demandes présentées à l’encontre de Monsieur [T] [K] et de Maître [V] [S],

— condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Maître [V] [S] à leur régler la somme de 64 000 euros sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil,

— assortir le paiement de la somme de 64 000 euros des intérêts de retard à compter du 12 juillet 2024,

— condamner solidairement Monsieur [T] [K] et Maître [V] [S] à leur régler la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

en tout état de cause,

— appliquer le dispositif de l’article 514 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à subordonner l’exécution provisoire par la constitution d’une garantie réelle ou personnelle des époux [F],

— condamner sous la même solidarité Monsieur [T] [K] et Maître [V] [S] à leur régler la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que Monsieur [T] [K] a manqué à ses obligations contractuelles car il s’était engagé aux termes du compromis de vente à régulariser l’acte authentique. Ils soutiennent que le montant de la clause pénale est le montant d’usage pratiqué dans le cadre des avant-contrats relatifs à une vente immobilière. Ils estiment également que le notaire, chargé d’assurer l’efficacité de la vente, a manqué à son devoir de conseil en ne s’assurant pas du versement du séquestre par l’acquéreur dans les quinze jours de la signature du compromis et en ne les prévenant pas de l’absence de versement. Ils affirment que le notaire ne justifie d’aucune diligence pour s’assurer du versement des fonds auprès de son client et qu’il aurait même encouragé les parties à contracter avec ce dernier. Ils exposent qu’ils s’étaient engagés sur l’achat d’une autre maison et qu’ils ont dû rembourser deux emprunts immobiliers en même temps pour un montant total mensuel de 5 000 euros. Ils évoquent leur situation familiale avec trois enfants à charge et l’impact de la situation sur la santé mentale de Monsieur [F]. Enfin ils font valoir que l’absence de versement du séquestre ne leur a pas permis de recouvrer une partie de la pénalité compensatoire et qu’ils risquent de se heurter à l’insolvabilité de l’acquéreur.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juin 2025, Maître [V] [S] demande au tribunal de :

à titre principal,

— dire et juger qu’il a correctement rempli sa mission et n’a commis aucune faute à l’égard des époux [F],

— dire et juger que les préjudices allégués par les époux [F] n’ont pas été causés par les prétendus fautes qui lui sont reprochées,

en conséquence,

— débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

— condamner les époux [F] à verser à Maître [V] [S] la somme de 5 000 euros pour procédure abusive,

— les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— dire et juger que l’exécution provisoire ne justifie pas et aurait des conséquences manifestement excessives,

en conséquence,

— écarter l’application de l’article 514 du Code de procédure civile

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle par les époux [F].

A l’appui de ses demandes, il fait valoir qu’il a parfaitement accompli son devoir de conseil, qu’il a à cet effet sollicité à plusieurs reprises le versement par l’acquéreur du séquestre, qu’il a informé le notaire des vendeurs de l’absence de ce versement et que ces derniers lui ont fait part de leur intention de continuer la vente. Il rappelle que l’absence de versement de séquestre n’entraîne pas l’inefficacité de l’acte mais peut le rendre caduque à la demande des vendeurs, ce qui n’a pas été le cas. Il expose qu’il ne disposait d’aucun moyen coercitif au versement du dit séquestre et qu’il n’a pas eu connaissance d’une étude patrimoniale relative au patrimoine de son client préalablement à la vente. Il estime que les vendeurs font preuve de mauvaise foi en indiquant qu’ils n’étaient pas au courant de l’absence de versement du séquestre et que cette procédure à son encontre est abusive. En tout état de cause, il indique que si sa faute était retenue, il ne pourra pas être condamné solidairement au versement de la clause pénale, cette dernière relevant de la responsabilité contractuelle de l’acquéreur et nullement de la responsabilité extracontractuelle du notaire.

Bien que régulièrement cité à domicile, Monsieur [T] [K] n’a pas constitué avocat. Susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les éléments de conclusions de Maître [V] [S] qui tendent à “ dire et juger qu’il a correctement rempli sa mission et n’a commis aucune faute à l’égard des époux [F]” et à “dire et juger que les préjudices allégués par les époux [F] n’ont pas été causés par les prétendus fautes qui lui sont reprochées” ne constituent pas des demandes en justice au sens des articles 4, 5 et 53 du Code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

I. Sur l’application de la clause pénale

Conformément aux articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre et le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La clause pénale, que les parties conviennent d’évaluer par anticipation forfaitaire, est une sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations et s’applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n’ait à démontrer l’existence du préjudice en résultant.

A la lecture du compromis de vente du 19 mars 2024, il apparaît que la clause pénale prévoit le versement de 64 000 euros dans le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique alors que l’ensemble des conditions suspensives seraient réalisées.

Dans un compromis de vente, chacune des parties s’engage à régulariser l’acte de vente après réalisation des conditions suspensives.

En l’espèce, Monsieur [T] [K] a indiqué se désister de la vente suite à la sommation interpellative qui lui a été adressée par les époux [F] le 12 juillet 2024, alors que l’ensemble des conditions de la vente étaient remplies, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard des époux [F].

La pénalité, dont le montant est fixé par les parties à la somme de 64 000 euros n’est pas manifestement excessive au sens de l’article 1231-5 du Code civil dès lors qu’elle représente 10 % du prix de vente convenu.

Toutefois, cette pénalité sanctionnant une inexécution contractuelle ne peut constituer un préjudice indemnisable au titre de la responsabilité civile extracontractuelle du notaire.

Par conséquent, seul Monsieur [K] sera condamné à verser aux époux [F] la somme de 64 000 euros au titre de la clause pénale outre les intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024, date de la sommation interpellative.

Les époux [F] seront déboutés de cette demande à l’encontre de Maître [S].

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Il incombe à celui qui met en cause la responsabilité du notaire de rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage direct, certain et actuel et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, les époux [F] indiquent que le notaire devait s’assurer de l’efficacité de l’acte et qu’il a donc manqué à son devoir de conseil en ne s’assurant pas du versement du séquestre et en ne les prévenant pas de l’absence de ce versement.

Mais, force est de constater, au regard des pièces produites, que Maître [V] [S] a relancé à plusieurs reprises l’acquéreur pour le versement en question (courriels des 2, 5, 9 et 23 avril 2024). Il lui a notamment précisé qu’il était tenu d’informer les vendeurs de l’absence de versement et que ces derniers pourraient ainsi demander la caducité de l’acte.

En outre, le notaire a informé les vendeurs, par le biais de Maître [I] [A], à cinq reprises courant avril 2024 (les 5, 12, 18, 19 et 29 avril 2024) de l’absence de versement. Il a notamment demandé à Maître [I] [A], les 12, 19 et 29 avril 2024, que ses clients se positionnent sur la suite à donner à la vente en l’absence de versement des 32 000 euros dans le délai imparti.

Le 2 mai 2024, Maître [I] [A] a répondu que les vendeurs s’étaient rapprochés de l’acquéreur et qu’il semblait que ce dernier puisse justifier de la détention des fonds prochainement. Elle ajoutait laisser le soin à son confrère de constituer le dossier d’usage pour la vente.

Les demandeurs exposent que Maître [V] [S] n’a eu de cesse que d’avoir un discours rassurant sur les capacités financières de son client. Mais ils n’apportent aucune preuve à l’appui de leurs allégations.

Au contraire, les échanges de mails versés aux débats démontrent que Maître [V] [S] a informé Monsieur [T] [K] des conséquences de l’absence de versement.

Dans son mail du 2 avril 2024, Maître [V] [S] a indiqué à Monsieur [T] [K] « Vous avez signé un compromis de vente en date du 19 mars 2024, aux termes duquel vous vous êtes engagés à verser un dépôt de garantie dans les 15 jours. Ce délai se termine demain. Si je n’ai rien reçu jeudi, je serais contraint d’en informer vos vendeurs, qui pourront considérer le compromis comme caduc. Je vous remercie de bien vouloir revenir vers moi en cas de difficulté ou de procéder sans tarder au versement des fonds en ma comptabilité».

Maître [V] [S] a alerté par courriels des 12 et 29 avril 2024 le notaire des vendeurs en ces termes : « Je vous informe ne pas avoir reçu à ce jour le dépôt de garantie ni avoir eu de nouvelles de la part de mon client. L’agence non plus visiblement. Je vous remercie de bien vouloir m’indiquer la position de vos clients. » et « Comme vous devez vous en douter, je n’ai reçu aucune somme de la part de Monsieur [K]. A ce jour je n’ai toujours pas commencé l’instruction du dossier. Je vous remercie de bien vouloir désormais me fixer sur la position de vos clients. Souhaitent-ils poursuivre cette vente jusqu’à son terme, ou souhaitent-ils invoquer la caducité du compromis de vente pour non versement du séquestre dans le délai imparti à l’acquéreur ? ».

L’obligation du notaire est d’informer le vendeur du versement ou non du dépôt de garantie en sa comptabilité dans le délai imparti et des conséquences de l’absence du versement.

Il n’est nullement tenu de sommer ou mettre en demeure l’acquéreur de s’exécuter.

Maître [V] [S] a dûment averti l’acquéreur de la sanction s’attachant à l’absence de versement de sa part, à la fois dans le compromis de vente et dans les courriels de relance produits aux débats, ce dernier restant libre de s’exécuter ou non.

Par ailleurs, le notaire n’a pas d’obligation générale de conseil concernant l’opportunité économique de l’opération en l’absence d’éléments de nature à l’alerter sur les capacités financières de l’acquéreur.

En l’espèce, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que le notaire disposait d’éléments pouvant l’alerter sur l’état des comptes de Monsieur [T] [K] préalablement au compromis de vente qui lui aurait imposé de réaliser de plus amples recherches.

Maître [V] [S] a donc rempli ses obligations à l’égard des vendeurs concernant l’objet du litige.

Les époux [F] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à son encontre en l’absence de la démonstration d’une faute.

Sur la responsabilité de l’acquéreur

En application de l’article 1231-5 du Code civil lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La révision de la clause pénale ne peut être ordonnée qu’à raison du caractère « manifestement excessif ou dérisoire » de la clause au sens de l’article 1231-5 du civil et de la disproportion entre le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi par le créancier.

La clause pénale, telle que définie par l’article 1231-5 du code civil précité, s’analyse en une évaluation forfaitaire et anticipée de l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution d’une obligation contractuelle.

Les demandeurs ne caractérisent pas l’existence de préjudices qui subsisteraient après le paiement de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 19 mars 2024 laquelle correspond précisément, en application de l’article 1231-5 du Code civil, au montant des dommages et intérêts convenu entre les parties, en réparation du préjudice subi par les vendeurs résultant de l’absence de régularisation de l’acte authentique.

Ils seront déboutés du chef de cette demande.

III. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du Code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Maître [V] [S] sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive à son encontre en exposant la mauvaise foi des vendeurs qui ont été prévenus de l’absence de versement de séquestre.

Il n’est nullement caractérisé un abus de droit.

Cette demande sera donc rejetée.

IV. Sur le surplus des demandes

Les époux [F], parties succombant à l’égard de Maître [V] [S], seront condamnés aux dépens exposés par ce dernier.

Monsieur [T] [K], partie succombant, sera condamné aux entiers dépens, à l’exception de ceux exposés par Maître [V] [S].

Les époux [F] seront condamnés à verser à Maître [V] [S] la somme de 2 500 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [T] [K] sera condamné à verser aux époux [F] la somme de 3 000 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [T] [K] à verser à Monsieur [B] [F] et Madame [H] [Y] son épouse la somme de 64 000 euros en principal au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente conclue entre, d’une part, Monsieur [B] [F] et Madame [H] [Y] son épouse et, d’autre part, Monsieur [T] [K] reçu le 19 mars 2024 par Maître [V] [S], avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024,

Déboute Monsieur [B] [F] et Madame [H] [Y] son épouse de leurs demandes de condamnation de la somme de 64 000 euros outre les intérêts à compter du 12 juillet 2024 formée à l’encontre de Maître [V] [S],

Déboute Monsieur [B] [F] et Madame [H] [Y] son épouse de leurs demandes de dommages et intérêts relatifs au préjudice distinct,

Déboute Maître [V] [S] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [B] [F] et Madame [H] [Y] son épouse pour procédure abusive,

Condamne Monsieur [B] [F] et Madame [H] [Y] son épouse à verser à Maître [V] [S] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [T] [K] à verser à Monsieur [B] [F] et Madame [H] [Y] épouse [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [B] [F] et Madame [H] [Y] son épouse au paiement des dépens exposés par Maître [V] [S],

Condamne Monsieur [T] [K] aux entiers dépens, à l’exception de ceux exposés par Maître [V] [S].

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,