RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 11 Mars 2026

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG2E

DEMANDEURS

Madame [V] [I] [H], usufruitière

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Y] [F], nu-propriétaire

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

S.A.S. DILOU, immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 827 599 564

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge des loyers commerciaux,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 19 Novembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au VINGT ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au ONZE MARS DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon deux actes notariés en date du 28 août 1984, Madame [V] [I] [H] a consenti à la SARL HOTEL DU COMMERCE COTE D’ARGENT, aux droits de laquelle est intervenue à compter de 1994 la SARL DU MUGUET, deux baux commerciaux portant sur des locaux situés respectivement [Adresse 4] (Landes) :

— pour les premiers à usage mixte d’habitation personnelle et d’hôtel et restaurant, pour une durée de neuf ans à compter du 11 juillet 1984, moyennant un loyer de 33 840 francs (5 158,87 euros) hors taxes et hors charges annuel,

— pour les seconds à usage d’hôtel – bar – restaurant – salon de thé – vente de produits alimentaires régionaux – habitation personnelle, pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 1984, moyennant un loyer de 16 920 francs (2 579,43 euros) annuel.

Le 25 août 1994, Madame [V] [I] [H] a donné à bail à la SARL DU MUGUET l’ensemble immobilier, à destination d’hôtel – bar – restaurant – pizzeria – plats à emporter – glacier et habitation, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 15 juillet 1993, moyennant un nouveau loyer fixé à la somme globale de 75 000 francs annuels (11 433,68 euros).

A partir du mois de juillet 1996, un terrain contigu à usage de parking a été mis à la disposition du preneur moyennant le versement complémentaire de la somme de 385 euros annuel.

Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2002, la SARL DU MUGUET a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 2002 pour se terminer le 14 juillet 2011.

Par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2011, Madame [V] [I] [H] a notifié à la SARL DU MUGUET un congé avec offre de renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions que le précédent, sauf à modifier le montant du loyer à la valeur locative de 60 000 euros par an à compter du 1er avril 2012.

Par arrêt du 17 juin 2016, la Cour d’appel de Pau a dit n’y avoir lieu à déplafonnement et a fixé le loyer suivant l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction.

Par acte notarié du 2 mai 2018, Madame [V] [I] [H] a partiellement transmis à Monsieur [Y] [F] la nue-propriété des immeubles donnés à bail avec réserve d’usufruit à son profit.

Par acte reçu le 12 juin 2020 par Maître [O] [E], Notaire à [Localité 3] (Nord), la SARL DU MUGUET a cédé son fonds de commerce à la SAS DILOU.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, Monsieur [Y] [F] et Madame [V] [I] [H] ont signifié à la SAS DILOU un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2025 moyennant un loyer mensuel de 3 432,83 euros HT et hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, Monsieur [Y] [F] et Madame [V] [I] [H] ont assigné la SAS DILOU devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Dax aux fins de :

à titre principal,

— fixer à la valeur locative, soit la somme de 41 194 euros HT et hors charges par an ou 3 432,83 euros HT et hors charges par mois le montant du loyer dû par la SAS DILOU à compter du 1er avril 2025,

— condamner la SAS DILOU aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de chacune des échéances mensuelles et ce à compter du 1er avril 2025 outre à la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner la SAS DILOU au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire avec la mission de déterminer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er avril 2025,

— condamner la SAS DILOU au paiement d’un loyer provisionnel d’un montant de 25 000 euros par an HT et hors charges à compter du 1er avril 2025,

— dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SAS DILOU en tous les dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire éventuelle sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Dans leur dernier mémoire, Monsieur [Y] [F] et Madame [V] [I] [H] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L 145-11, L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce, de :

à titre principal,

— fixer à la valeur locative, soit la somme de 41 194 euros HT et hors charges par an ou 3 432,83 euros HT et hors charges par mois le montant du loyer dû par la SAS DILOU à compter du 1er avril 2025,

— condamner la SAS DILOU aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de chacune des échéances mensuelles et ce à compter du 1er avril 2025 outre à la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner la SAS DILOU au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire avec la mission de déterminer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er avril 2025,

— condamner la SAS DILOU au paiement d’un loyer provisionnel d’un montant de 25 000 euros par an HT et hors charges à compter du 1er avril 2025,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SAS DILOU en tous les dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire éventuelle sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire, la SAS DILOU demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L 145-33 et suivants du Code de commerce, de :

à titre principal,

— rejeter la demande de révision du bail commercial au montant de 41 194,12 euros HT l’an,

— fixer le loyer renouvelé à la somme de 19 651,92 euros HT l’an,

à titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire avec la mission d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause,

en toute hypothèse,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [F] et Madame [V] [I] [H] à payer à la SAS DILOU la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens dont les frais d’expertise,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

MOTIFS

Le principe du renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er avril 2025 ne fait pas l’objet de contestation et seul reste en litige le montant du loyer renouvelé.

Selon l’article L 145-33 alinéa 1er du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Selon l’article L 145-34 du Code de commerce,

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.”

Il résulte de l’article L 145-3 alinéa 3 du Code de commerce que le loyer des baux commerciaux conclus pour une durée de neuf ans et dont la durée excède douze ans par l’effet d’une tacite reconduction n’est plus plafonné.

Il s’avère que le bail expiré avait une durée contractuelle de neuf ans à compter 1er avril 2012, qu’il a été prolongé par tacite reconduction au-delà du 31 mars 2021, que le bailleur a notifié un congé avec offre de renouvellement du bail pour le 31 mars 2025, que la durée effective du bail, par l’effet de la tacite reconduction, a ainsi été portée à 13 ans.

Il en résulte que les dispositions de l’article L 145-34 alinéa 1 ne lui sont plus applicables, que le déplafonnement est acquis de droit et que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Compte tenu du caractère non contradictoire des opérations d’évaluation de la valeur locative réalisées par le cabinet OGE, dont les conclusions sont contestées par la SAS DILOU, une expertise s’avère indispensable pour débattre du bien-fondé des prétentions des parties et décider de la solution à apporter au litige.

En l’état, le loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance sera fixé au montant du loyer en cours.

Les frais de cette mesure seront avancés par Madame [V] [I] [H] et Monsieur [Y] [F], auxquels incombent la charge de la preuve d’une valeur locative réelle supérieure au montant du loyer indexé.

Quant aux dépens et à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, ils seront réservés en fin d’instance.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

Dit que le bail commercial conclu entre, d’une part, Madame [V] [I] [H] et Monsieur [Y] [F] et, d’autre part, la SAS DILOU est renouvelé pour une période de neuf années à compter du 1er avril 2025,

Constate que le bail expiré a eu, par suite de tacite reconduction, une durée effective supérieure à douze ans excluant le plafonnement du loyer renouvelé applicable à compter du 1er avril 2025,

Avant dire droit sur la valeur locative à cette date, ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

Madame [P] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

inscrite sur la liste des experts de la cour d’appel de PAU,

avec mission de :

se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] (Landes), en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés ;décrire les locaux compris dans le bail commercial consenti à la SAS DILOU, leurs caractéristiques, leur superficie et leur état ;fournir tous éléments nécessaires à la détermination de leur valeur locative au 1er avril 2025 par référence aux articles R 145-2 et suivants du Code de commerce ;entendre tous sachants et donner au juge toutes précisions permettant de résoudre le litige ;informer les parties de l’état de ses investigations sur l’ensemble des chefs de mission ci-dessus par le dépôt d’un pré-rapport et s’expliquer techniquement sur leurs dires et observations avant clôture des opérations d’expertise.

Dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise.

Dit que l’expert devra soumettre aux parties à l’issue de cette première réunion un devis estimatif du coût de l’expertise et un échéancier des opérations d’expertise,

Rappelle qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge de joindre son avis au rapport,

Dit que Monsieur [Y] [F] et Madame [V] [I] [H] feront l’avance des frais d’expertise et devront consigner la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Dax au plus tard le vendredi 10 avril 2026 en garantie des frais d’expertise,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités de l’article 271 du Code de procédure civile,

Dit que l’expert devra déposer au greffe de ce tribunal un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de quatre mois à compter du jour de sa saisine et en adresser une copie complète à chacune des parties, accompagnée d’un exemplaire de sa demande de rémunération,

Rappelle que dès le dépôt du rapport, les parties ou leurs avocats seront avisés par le greffe de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires après mesure d’instruction devront être échangés, conformément à l’article R 145-31 du Code de commerce,

Fixe le loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance au montant du loyer en cours,

Réserve les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,