TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00095 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVYZ

ORVITIS

C/

M. [D] [Y]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 Septembre 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR (OPH) nom commercial ORVITIS, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par Mme [H] [C], munie d’un pouvoir

assignation en référé du 06 février 2025

DEFENDEUR :

M. [D] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Stéphane LARCAT

GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Juillet 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 22 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2023, l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS a consenti un bail d’habitation à M. [D] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 438,82 euros et d’une provision pour charges de 60,37 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1788,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [Y] le 28 novembre 2024.

Par assignation du 6 février 2025, l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 525,34 € (juin 2025),2815,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 25 juillet 2025, l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 juillet 2025, s’élève désormais à 5775,95 euros. Il ajoute également qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 22 septembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1788,58 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025.

Ainsi, en l’absence de demande de délai de paiement, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, et en l’absence de reprise du paiement intégral des loyers, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juillet 2025, M. [D] [Y] lui devait la somme de 5775,95 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2815,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 525,34 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 14 décembre 2023 entre l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS, d’une part, et M. [D] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 6] est résilié depuis le 29 janvier 2025,

CONDAMNONS M. [D] [Y] à payer à l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS la somme de 5775,95 euros (cinq mille sept cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-quinze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2815,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNONS à M. [D] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS M. [D] [Y] à payer à l’établissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR – ORVITIS la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [D] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 et celui de l’assignation du 6 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge