Minute n° 25/00218

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00088 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXDK

ORVITIS

C/

M. [E] [K]

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

l’ E.P.I.C ORVITIS venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COTE D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

représenté par M^e Stéphane MAUSSION, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 14 Mars 2025

DEFENDEUR :

M. [E] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté de M^e Sophie APPAIX, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS :

Audience publique du : 30 Juin 2025

JUGEMENT :

contradictoire, en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par engagement de location du 31 mai 1966, l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré de [Localité 3] aux droits duquel se trouve l’Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial (E.P.I.C) Office Public de l’Habitat de [Localité 4]- ORVITIS (ci-après dénommé ORVITIS) a loué à Monsieur [W] [K] un appartement de type 4 sis [Adresse 2].

Suite au décès de Monsieur [W] [K] le 23 février 2019, son épouse Madame [M] [K] s’est maintenue dans les lieux avec leur fils Monsieur [K] [E]. Ce dernier est resté seul dans les lieux après le décès de Madame [M] [K] survenu le 22 septembre 2024.

Considérant Monsieur [E] [K] occupant sans droit ni titre, ORVITIS a fait assigner ce dernier par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025 devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dijon aux fins :

de constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [E] [K],d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [K] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,de condamner Monsieur [E] [K] au paiement de la somme de 2 152,29 euros au titre des indemnités d’occupation arrêté au 20 décembre 2024,de condamner Monsieur [E] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux, de condamner Monsieur [E] [K] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.de condamner Monsieur [E] [K] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.A l’audience du 30 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, ORVITIS est représentée et Monsieur [E] [K] comparant est assisté de son conseil.

ORVITIS a repris dans ses observations orales ses demandes telles que formulée dans son assignation et actualise sa créance à la somme de 6 236,05 euros, due au 30 avril 2025. Elle fait part de la volonté de la Madame [M] [K] de quitter le logement de son vivant ainsi que de troubles de voisinage par Monsieur [E] [K]. La partie demanderesse s’oppose au transfert du bail au motif que Monsieur [E] [K] ne remplit pas les conditions d’attribution dérogatoire de l’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle n’a pas usé de sa faculté de proposer un nouveau logement adapté. Il soutient que le seul cas où le descendant peut prétendre au bénéfice du transfert concerne les logements non conventionnés.

Monsieur [E] [K] s’oppose aux demandes d’ORVITIS et se réfère aux conclusions écrites. Il s’appuie sur le bail datant de 1966 pour considérer qu’il est occupant du logement et sur l’absence de régularisation d’un nouveau bail au décès de Monsieur [W] [K]. Il soutient que Madame [M] [K] a fait la demande de transfert du bail à son fils mais qu’elle a fait face à un refus. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement. A titre reconventionnel, Monsieur [E] [K] sollicite la régularisation de sa situation sous astreinte de 100 euros par retard à compter de la signification de la décision ainsi que la condamnation d’ORVITIS à lui payer la somme de 6 236,05 euros à titre de dommages et intérêts et d’ordonner la compensation avec les sommes dues, outre 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

La préfecture a été informée de la situation de Monsieur [E] [K] et un diagnostic social et financier a été établi et versé au débat.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion de Monsieur [E] [K]

Il n’est pas contesté qu’un bail a été conclu le 31 mai 1966 entre ORVITIS venant aux droits de l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré de [Localité 3] et Monsieur [W] [K] ni que son épouse Madame [M] [K] et son fils Monsieur [E] [K] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à son décès le 23 février 2019. Au décès de Madame [M] [K] survenu le 22 septembre 2024, Monsieur [E] [K] est resté dans le logement.

Ce bail ayant été conclu postérieurement à la loi du 1e septembre 1948, la loi du 6 juillet 1989 a vocation à s’appliquer à compter de la date d’effet de sa tacite reconduction conformément à l’article 82-II de la loi du 6 août 2015.

En l’espèce, il s’agit d’un logement conventionné au sens de l’article L831-1 du code de la construction de telle sorte que l’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit la possibilité pour le bailleur de proposer un logement plus petit au bénéficiaire du transfert qui est un descendant pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, ne s’applique qu’aux logements non conventionnés. Il convient donc d’appliquer les dispositions applicables aux logements conventionnés.

Ainsi, aux termes de l’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants occupant le logement depuis au moins une année conformément à l’article 14 de la même loi à condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du logement. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises concernant le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [E] [K] âgé de 57 ans sans emploi et célibataire est allocataire de l’allocation spécifique de solidarité. En outre, il n’a pas les conditions de ressources et le logement de type 4 et inadapté à sa situation personnelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [E] [K] vivait avec sa mère depuis plus d’un an à la date de son décès. Cependant, en tant que descendant de Madame [M] [K], titulaire du bail au moment de son décès le 22 septembre 2024, Monsieur [E] [K] ne peut pas prétendre aux conditions dérogatoires d’attribution du logement au vu des éléments versés au débat. En effet, il ne figure pas dans les personnes exemptes de justifier de conditions de ressources et d’un logement adapté à leur ménage.

Il convient dès lors de constater que Monsieur [E] [K] est occupant sans droit ni titre postérieurement au 22 septembre 2024 peu important qu’aucun nouveau bail n’ait été régularisé au bénéfice de Madame [M] [K] de son vivant. Cette dernière a bénéficié du transfert de bail en sa qualité de conjoint de Monsieur [W] [K].

Il y a donc lieu d’inviter Monsieur [E] [K] à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [E] [K] sera ordonnée à défaut de départ volontaire.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation et la demande en paiement

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient de fixer dès à présent l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle du logement au montant des loyers et charges qui serait dû en cas de non occupation des lieux à compter du 23 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

En outre, il ressort du décompte actualisé versé au débat par ORVITIS que la dette au titre des indemnités d’occupation s’élève à 6 236,05 euros au 30 avril 2025. Cependant, il convient de déduire de cette somme le coût de l’assignation de 58,15 euros qui constitue un dépens au sens de l’article 696 du code civil. Monsieur [E] [K] sera donc condamné à payer la somme de 6 177,90 euros correspondant au montant dû au titre des indemnités d’occupation d’octobre 2024 à avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande en dommage et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance à une action en justice constitue cependant un droit pour le défendeur et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, ORVITIS ne verse au débat aucun élément démontrant un préjudicie indépendant du retard ni de la mauvaise foi de Monsieur [E] [K].

Par conséquent, ORVITIS sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes de régularisation et de dommages et intérêts de Monsieur [E] [K]

Comme il a été démontré ci-avant, Monsieur [E] [K] est occupant sans droit ni titre. Les demandes reconventionnelles de régularisation de sa situation et dommages et intérêts sont donc sans objet.

Sur la demande de délais de paiement de Monsieur [E] [K]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [E] [K] sollicite des délais de paiement consistant en un moratoire de 24 mois. Il justifie de sa situation sans apporter d’élément de nature à faciliter ou garantir le paiement de la dette à l’issue d’un moratoire de 24 mois.

A titre subsidiaire, il sollicite un échelonnement sur 24 mois. Cependant, au vu des ressources actuelles du débiteur et du montant dû, un échelonnement sur 24 mois ne permettrait pas de garantir l’apurement des sommes dues.

Par conséquent, Monsieur [E] [K] sera débouté de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200,00 € sera allouée de ce chef à ORVITIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Aucun motif ne permet en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DIT que Monsieur [E] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 23 septembre 2024 du logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion vaut injonction d’avoir à libérer de biens et de corps l’ensemble des locaux donnés à bail, principaux et accessoires, et qu’à défaut, les biens laissés sur place pourront être réputés abandonnés ou vendus aux enchères publiques en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [E] [K] à une somme égale au montant du loyer et des charges et le CONDAMNE à payer à l’E.P.I.C Office Public de l’Habitat de [Localité 3] – ORVITIS cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à l’E.P.I.C Office Public de l’Habitat de [Localité 3] – ORVITIS la somme de 6 177,90 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 30 avril 2025 (avril inclus) outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C Office Public de l’Habitat de [Localité 3] – ORVITIS ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à l’E.P.I.C Office Public de l’Habitat de [Localité 3] – ORVITIS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sans qu’elle ne puisse produire d’intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [K] à payer à l’E.P.I.C Office Public de l’Habitat de [Localité 3] – ORVITIS aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,