TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 2]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00124 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWWD

CDC HABITAT SOCIAL

C/

M. [J] [Z]

Mme [E] [O] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 01 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par M^e LEMAIRE, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 25 Février 2025

DEFENDEURS :

M. [J] [Z], demeurant [Adresse 6] représenté par M^e GARON, Avocat au Barreau de DIJON

Mme [E] [O] [Z], demeurant [Adresse 4] représentée par M^e GARON, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : FRANCK Cyrille, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 06 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 01 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 12 janvier 2018 consenti par la SA SCIC HABITAT BOURGOGNE (devenue la SA CDC HABITAT SOCIAL), Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] ont pris en location un logement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 687,24€ (charges comprises) avec clause de solidarité.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DIJON, pour :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires à lui payer :

la somme de 4 029,31€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] aux dépens

— condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] au paiement de la somme de 400,00€ en application de l’article 700 du code.

A l’audience du 6 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance, due au 28 mai 2025, à la somme de 1 713,79€, maintient ses demandes tout en se déclarant favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50€ par mois en plus du loyer sur une durée de 36 mois et à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur et Madame [U] ne comparaissent mais sont représentés par leur conseil. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 50€ par mois sur une durée de 36 mois.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que les preneurs répondent aux propositions du service social et sont en mesure de se mobiliser dans l’apurement de leur dette par des versements mensuels de 50€, qu’ils ont repris le paiement des loyers et ont déjà apuré une partie de leur dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 al. 2 du même code, ce même juge peut accorder une provision sur une obligation qui n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 25 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 26 février 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 25 novembre 2024, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer est resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 22 novembre 2024 pour la somme de 2 688,73 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 8 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées en partie impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 23 janvier 2025.

Il y a donc lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délai formée par la débitrice

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 9 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 28 mai 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 1 713,79€. Les preneurs seront donc condamnés solidairement, au paiement de la somme de 1 713,79€, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 25 février 2025, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux propositions de règlement de preneurs, de leur capacité de remboursement et de l’accord des parties, il convient de leur accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur et Madame [Z] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à l’expulsion des preneurs, occupant sans droit ni titre le logement en cause, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur et Madame [Z] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur et Madame [Z] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur et Madame [Z] seront condamnés in solidum à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat du bail consenti par la SA CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] portant sur le logement situé [Adresse 5], en date du 23 janvier 2025.

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 1 713,79€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 28 mai 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025.

.

DISONS que Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50,00€ le 4 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISONS la SA CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 5].

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [E] [O] [Z] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 200,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,