TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00094 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZDBP

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. HDCF2F [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Sandra FUHRMANN, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. DRIVALIA FRANCE

assignée en son établissement secondaire [Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 7]/FRANCE

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Jean-Laurent REBOTIER, avocat au barreau de LYON, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 25 Février 2025

ORDONNANCE du 18 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La S.C.I. HDCF2F [Localité 9] est propriétaire de la parcelle cadastrée section LX n°[Cadastre 8], d’une superficie de 3 092 mètres carrés, située au [Adresse 12], sur la [Adresse 16] » à [Localité 14] (Nord).

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2015, la société HDCF2F [Localité 9] a mis à bail au profit de la société Aixia Location, aux droits de laquelle vient la S.A.S. Drivalia France, des locaux situés [Adresse 5] » à [Localité 14] (Nord) à compter du 1er janvier 2015. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 72 000 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 1 000 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2023 à sa demande, la S.C.I. HDCF2F [Localité 9] a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement de bail commercial annonçant son intention de relever à 120 000 euros hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer.

Soutenant que la société Drivalia France est occupante sans droit ni titre du parking adjacent au hangar situé sur la parcelle en cause, la société HDCF2F [Localité 9] a mis en demeure le 15 octobre 2024 de le libérer.

Par acte délivré à sa demande le 15 janvier 2025, la société HDCF2F Lille a fait assigner la société Drivalia France devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir ordonner l’expulsion de la défenderesse et la condamnation au paiement de diverses sommes.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 février 2025.

La société HDCF2F [Localité 9], représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, aux fins de :

— ordonner l’expulsion de la société Drivalia France du parking en cause,

— condamner la société Drivalia France à libérer la parking sous astreinte,

— voir la juridiction saisie se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société Drivalia France à lui payer une provision de 31 440 euros toutes taxes comprises, à compter de la mise en demeure de libérer les lieux du 15 octobre 2024 jusqu’à la complète libération du parking,

— condamner la société Drivalia France à lui payer une indemnité de 10 000 euros pour le préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre du parking susvisé,

— débouter la société Drivalia France de sa demande de condamnation provisionnelle pour une prétendue procédure abusive et de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Drivalia France à lui verser 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Drivalia France aux entiers dépens.

De son côté, la société Drivalia France, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025, aux fins de :

à titre principal,

— débouter la société HDC2F [Localité 9] de ses demandes,

— condamner la société HDC2F [Localité 9] à lui payer une provision de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

à titre subsidiaire,

— de lui accorder un délai de trente jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à la société Drivalia France pour libérer le parking extérieur,

en tout état de cause,

— condamner la SCI HDC2F Lille à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

La société HDCF2F [Localité 9] sollicite l’expulsion de la société Drivalia qu’elle considère occupante sans droit ni titre du parking situé sur le côté et l’arrière du bâtiment loué.

Elle indique que le contrat entre les parties dispose qu’il est donné à bail, les locaux d’une superficie de 1 610 mètres carrés situés sur la parcelle cadastré section LX n°[Cadastre 8], composée de la façon suivante : une surface de bureau en rez-de-chaussée de 150 mètres carrés, une surface de bureau en mezzanine de 110 mètres carrés et une surface d’activité/entrepôt de 1 350 mètres carrés. Selon la société HDCF2F le parking n’est pas inclus dans le bail, la parcelle faisant une superficie totale de 3 092 mètres carrés.

En réponses aux écritures adverses, la société HDCF2F [Localité 9] rappelle que si les locaux loués sont situés dans un ensemble de plus grande ampleur, il ne peut être déduit que l’ensemble est loué. La demanderesse indique que le précédent preneur, la société Axia Location, pouvait garer des véhicules sur le parking parce que cette société était détenue par le gérant de la société HDCF2F [Localité 9], elle-même propriétaire de l’ensemble de la parcelle, tolérance qui ne crée par ailleurs aucun droit.

La société HDCF2F [Localité 9] rappelle qu’elle n’a jamais mentionné le parking comme inclus dans le bail, le mémoire produit pour la fixation du loyer du bail renouvelé ne le comprend pas. Elle expose que l’expert a pu en chiffrer la valeur locative du parking, sans pour autant qu’il soit inclus dans le bail.

La société Drivalia France affirme que la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

Elle soutient que le contrat de bail couvre le parking litigieux entre les parties et qu’il existe un accord entre les parties sur la chose et le prix. Elle indique que le bail prévoit qu’il est donné à bail l’ensemble immobilier, cadastré section LX n°[Cadastre 8], comprenant le parking, partie intégrante de la parcelle, l’alinéa 2 de l’article 2 du bail stipulant que les locaux s’étendent, se poursuivent et se comportent, sans aucune exception ni réserves.

La défenderesse fait valoir que le parking lui a toujours été présenté comme faisant partie intégrante des locaux objet du bail, divers véhicules étant déjà stationnés sous l’exploitation de la société Axia Location et l’usage n’ayant jamais été remis en cause par le bailleur à la suite de la cession de titres à la société Drivalia France.

La société Drivalia France allègue que, dans le cadre du congé avec offre de renouvellement, les locaux comprenaient le parking, repris dans le mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail commercial et dans le rapport d’expertise de la S.C.P. Gossein-Duhem du 27 juin 2023, constituant un aveu judiciaire au sens de l’article 1383 du code civil.

Le juge des référés du tribunal judiciaire peut prendre des mesures conservatoires propre à faire cesser un trouble manifestement illicite en application de l’article 834 du code de procédure civile, l’article 873 du code de procédure civile étant relatif au juge des référés du tribunal de commerce.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit afin que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

En l’espèce, il ressort de façon manifeste des éléments soumis par les parties que le différend concernant l’emprise sur laquelle porte le bail les liant survient depuis l’offre de renouvellement du bail aux conditions précitées.

De la même façon, l’objet du bail en cause étant précis, aucune contestation sérieuse ne peut concerner la détermination qu’il fait des locaux mis à bail ou l’existence d’une tolérance prolongée de la part du bailleur s’agissant de l’occupation des espaces attenant au hangar en cause. L’établissement d’un premier rapport établi à la demande de la S.C.I. HDCF2F embrassant l’ensemble de la parcelle n’est pas plus de nature à fonder une contestation sérieuse.

L’occupation sans droit ni titre, dès lors qu’il est évident que la tolérance a pris fin, constitue un trouble manifestement illicite. Afin de mettre un terme à ce trouble né, au vu des circonstances, à l’issue du mois suivant la demande formalisée par le propriétaire de récupérer la disposition des lieux, seule la fin de cette occupation est de nature à faire cesser ce trouble, de sorte qu’il sera ordonné l’expulsion de la société Drivalia France selon les modalités précisées au dispositif, notamment une astreinte dont la juridiction se réservera le contentieux de l’éventuelle liquidation.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Au vu des éléments soumis, il est évident que l’occupation des lieux par la société Drivalia France des parkings en cause prive la demanderesse de la jouissance de son bien, situation fondant de manière non sérieusement contestable l’obligation de la société Drivalia de verser une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation.

En revanche, compte tenu des éléments soumis, le montant de l’indemnité d’occupation est sujet pour part à contestation sérieuse notamment dès lors que l’exploitation de l’espace en cause est limitée par la surface que requiert la préservation d’une zone d’accès sur la profondeur pour parvenir sur l’arrière du site.

En outre, fin étant donnée à une tolérance ancienne de plusieurs années dans le cadre de la relation entre le bailleur et le preneur, il y a lieu de retenir le principe d’une contestation sérieuse sur la possibilité pour la S.C.I. HDCF2F d’exiger un départ immédiat de sorte que le point de départ de l’indemnité d’occupation sera fixé au 15 novembre 2024.

Par conséquent, il convient de fixer le montant de la provision mise à la charge de la société Drivalia France à valoir sur l’indemnité d’occupation due à la S.C.I. HDCF2F sera fixée à 1 700 euros par mois à compter du 15 novembre 2024.

Sur les demandes de provision

Le juge des référés du tribunal judiciaire peut ordonner des provisions fondées sur une obligation non sérieusement contestable en application de l’article 835 du code de procédure civile, l’article 873 du code de procédure civile étant relatif au juge des référés du tribunal de commerce.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée et en l’occurrence, la somme susceptible d’être allouée en réparation du préjudice de la victime. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

— Sur la demande de la S.C.I. HDCF2F [Localité 9]

La S.C.I. HDCF2F [Localité 9] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de 10 000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices, au titre de l’occupation sans droit ni titre du parking.

En l’espèce, il est manifeste qu’une contestation sérieuse existe sur ce point, notamment quant à la consistance et la réalité d’un préjudice distinct de l’occupation dont l’indemnité d’occupation a déjà vocation à compenser les effets.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé à ce titre.

— Sur la demande de la S.A.S. Drivalia France

La S.A.S. Drivalia France sollicite la condamnation provisionnelle de la S.C.I. HDCF2F [Localité 9] à payer 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle fait valoir que la procédure a été engagée en réponse au refus du preneur de l’augmentation injustifiée du loyer, alors que l’offre de renouvellement portait sur les locaux comprenant le parking, la société HDCF2F [Localité 9] a commis une faute ayant fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice. La société Drivalia expose que cette faute lui a causé des préjudices, du temps consacré à la procédure contentieuse et des inquiétudes des salariés, perturbés dans l’exercice de leurs fonctions.

La société HDCF2F [Localité 9] soutient que cette demande n’est pas sérieuse et qu’elle est infondée.

En l’espèce, la société Drivalia France échoue à démontrer l’existence d’un abus de droit de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande provisionnelle à ce titre.

Sur la demande de délai

Au vu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’accorder à la S.A.S. Drivalia France un délai supérieur à dix jours suivant la signification de la présente ordonnance pour libérer le parking en cause.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

La société Drivalia France sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Drivalia France à verser 1 000 euros à la société HDCF2F au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Décide que l’occupation par la S.A.S. Drivalia France du parking appartenant à la S.C.I. HDCF2F situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 10] au n°[Adresse 3] sur la [Adresse 15] » à [Localité 14] (Nord), ledit parking étant attenant aux locaux loués par la S.A.S. Drivalia France à la S.C.I. HDCF2F et situés sur le reste de ladite parcelle, constitue un trouble manifestement illicite à compter du 15 novembre 2024 ;

Ordonne à la S.A.S. Drivalia France de cesser cette occupation illicite dans le délai de dix jours suivant la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai sous astreinte de 500 euros (cinq cents euros) par jour de retard pendant trois mois à charge pour elle de faire dresser un constat à ses frais par commissaire de justice de son choix de la libération complète dudit parking et de la remise à la S.C.I. HDCF2F des clés utiles à l’accès audit parking ;

Se réserve le contentieux de liquidation de cette astreinte ;

Ordonne, à défaut de libération spontanée et complète dudit parking dans le délai de dix jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. Drivalia France et de tous occupants de son chef du parking situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 11] [Adresse 13] sur la [Adresse 15] » à [Localité 14] (Nord) attenant aux locaux qu’elle loue à la S.C.I. HDCF2F ;

Autorise, au besoin, la S.C.I. HDCF2F à solliciter le concours de la force publique et à se faire assister d’un commissaire de justice, d’un serrurier et d’un dépanneur de son choix afin de mettre en œuvre cette expulsion ;

Condamne la S.A.S. Drivalia France à verser à la S.C.I. HDCF2F une provision de 1 700 euros (mille sept cents euros) par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation concernant ledit parking à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la S.C.I. HDCF2F à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la S.A.S. Drivalia France au titre de l’abus de procédure ;

Condamne la S.A.S. Drivalia France aux dépens ;

Condamne la S.A.S. Drivalia France à verser à la S.C.I. HDCF2F 1 000 euros (mille euros) à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Rejette la demande formulée par la S.A.S. Drivalia France au titre de ses frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE