TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 2]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00277 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IZ4M

CDC HABITAT SOCIAL

C/

M. [T] [G]

Mme [S] [K]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], venant aux droits tant activement que passivement de la SCI HABITAT BOURGOGNE sis "[Adresse 7], par suite de sa fusion par voie d’absorption par CDC HABITAT SOCIAL en date du 18/12/2018 avec effet au 31/12/2018, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Dorothée LEMAIRE, avocat au barreau de DIJON

assignation en référé du 12 mai 2025

DEFENDEURS:

M. [T] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Mme [S] [K], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Stéphane LARCAT

GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Juillet 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 22 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 12 septembre 2023, ayant pris effet le 29 septembre 2023 consenti par la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] ont pris en location un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] et un emplacement de stationnement n°17.

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer à titre provisionnel :

* la somme de 3557,83€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] au paiement de la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 25 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 16 juillet 2025 à la somme de 5033,33€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

En défense, Madame [S] [K] indique avoir effectué des paiements au cours des derniers mois. Son assistante sociale fait part d’une amélioration de sa situation financière avec le retour à l’emploi de Monsieur. Une mesure d’accompagnement social renforcée doit se mettre en œuvre prochainement.

Bien que régulièrement assigné suivant acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [T] [G] n’était ni présent, ni représenté.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] font face à des difficultés financières en lien avec l’instabilité de leur emploi et la charge de 4 enfants mineurs.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 12 mai 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 13 mai 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX en date du 8 novembre 2024 est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 7 novembre 2024 pour la somme de 1851,44€ (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 septembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 8 janvier 2025 et pour de raisons de cohérence, la présente décision s’appliquera au bail du garage dans les mêmes termes.

Il y a donc lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur et la demande de délais de paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 16 juillet 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5033,35€. La solidarité étant prévue au contrat de bail, Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 5033,35€, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3557,83 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de la défenderesse qui ne justifie pas d’être en mesure de régler sa dette locative au regard de sa situation professionnelle actuelle et qui n’a pas repris le versement intégral de son loyer courant avant l’audience. En effet, seuls deux versements partiels ont été effectués depuis la délivrance de l’assignation.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] seront donc condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 8 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] et de l’emplacement de stationnement n°17, en date du 8 janvier 2025 ;

DISONS que Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] devront libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 5] à [Localité 6] et de l’emplacement de stationnement n°17, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 8 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 5033,35€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 16 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3557,83 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 € sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [T] [G] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 7 novembre 2024 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,