TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 3]

[Localité 4]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00206 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYNQ

SA HABELLIS

C/

Mme [J] [W]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. HABELLIS venant aux droits de la SA VILLEO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 2 Avril 2025

DEFENDEUR :

Mme [J] [W], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 20 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2022 avec prise d’effet au 31 octobre 2022 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société HABELLIS a donné en location à Madame [J] [W] un logement Type 3 – porte 43 au 8é étage situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer et des charges mensuels de 495.43 € ;

Suivant commandement de payer les loyers en date du 18 novembre 2024 , le bailleur a sollicité le paiement des loyers non honorés, soit la somme de 675.74 € une copie ayant été transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 19 novembre 2024 ;

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude le 2 avril 2025 , la société HABELLIS a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de DIJON afin de constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame [J] [W] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et condamner ce dernier à lui payer le montant de la dette locative soit la somme de 675.74 euros , une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le 3 avril 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 20 juin 2025 ;

À cette audience, la société HABELLIS, représentée par son conseil, a réitéré et soutenu oralement ses demandes, sauf à produire un nouveau décompte laissant apparaître un solde débiteur de 1 910.87 € mois de mai 2025 inclus, frais déduits.

Madame [J] [W] est présente à l’audience.

Les parties présentes ont été informées de la date du délibéré, fixée au 26 septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

Elle peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de la société HABELLIS sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la même loi, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la société HABELLIS produit le contrat de bail conclu entre les parties le 27 septembre 2022 . La clause résolutoire prévue aux contrats est reproduite dans le commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 à Madame [J] [W] lequel est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2025 ;

Sur le montant de la dette de loyers

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges convenus.

À la date de l’assignation, la dette locative s’élevait à la somme de 675.74 € ;

À l’audience, la société HABELLIS produit un décompte actualisé présentant une dette l ocative de 1 910.87 € mois de mai 2025 inclus, dette qui n’est pas contestée par Madame [J] [W] ;

Par conséquent, il convient de condamner cette dernière à payer à la société HABELLIS la somme provisionnelle de 1 910.87 euros, mois de mai 2025 inclus , somme à parfaire ou diminuer avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer ;

Sur les délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, Madame [J] [W] indique qu’elle souhaite rester dans les lieux pour accueillir sa fille un week-end sur deux et pendant les vacances scolaires, qu’elle est bénéficiaire du RSA depuis le mois de février 2025, qu’elle a d’autres dettes ;

Elle dépose un rapport d’une assistante sociale de l’association du RENOUVEAU, et une attestation de paiement CAF laissant apparaître un versement de 559.42 € au titre du RSA Pour le mois de mai. Les APL ne sont plus versées.

Madame [W] indique encore à l’audience qu’elle ne peut pas verser plus de 200 € par mois.

Il convient de rappeler que le loyer accompagné des charges mensuelles actuels s’élèvent à la somme de 551 €, soit presque la totalité du RSA de Madame [W].

Compte tenu de la situation financière de Madame [W] mais aussi du type de logement inapproprié aux ressources de la locataire, il n’est pas possible de faire droit à la demande de délais avec effet suspensif , ce d’autant que le loyer n’est pas payé depuis plusieurs mois, seules les APL en ont assuré le règlement pour une partie.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais suspensifs de la locataire.

Il convient de rappeler également que la résiliation du bail fait encourir l’expulsion. Faute de libération spontanée des lieux par Madame [J] [W] il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois du délai de deux mois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De même, il convient de prévoir que le défaut de libération spontanée des lieux par Madame [J] [W] entraîne la condamnation de cette dernière à une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s’était poursuivi.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [J] [W] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de la défenderesse , il est équitable de laisser à la charge de la société HABELLIS ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , à titre provisoire et renvoyant au fond pour le surplus,

CONSTATONS que la clause résolutoire figurant au bail du logement conclu le 27 septembre 2022 entre la société HABELLIS et Madame [J] [W] est acquise à compter du 19 janvier 2025.

CONDAMNONS Madame [J] [W] à payer à HABELLIS la somme provisionnelle de 1 910.87 euros, mois de mai 2025 inclus, somme à parfaire ou diminuer avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date du commandement de payer .

REJETONS la demande de délais suspensifs de Madame [J] [W].

CONDAMNONS Madame [J] [W] à verser mensuellement à La société HABELLIS une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur le logement et ses annexes , porte 43 au 8é étage situé [Adresse 1] à [Localité 6] avec indexation, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

ORDONNONS à Madame [J] [W] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance.

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La société HABELLIS pourra , après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [W] aux frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de la présente assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières par application de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, frais et dépens compris.

DISONS que la présente décision sera transmise au Préfet de la Côte d’Or.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie LANGLOIS, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,