TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° RG 23/09806 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZASV

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat Principal des copropriétaires Résidence “LE PARC DU CHATEAU” sise 2 rue de la Prairie 92160 ANTONY et Syndicat Secondaire des copropriétaires Résidence “ANTONY CENTRE” sise2-8, 10-16 rue de la Prairie et 1-11 allée des Ormeaux 92160 ANTONY représenté par son syndic :

C/

[G] [L], [D] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat Principal des copropriétaires Résidence “LE PARC DU CHATEAU” sise 2 rue de la Prairie 92160 ANTONY et Syndicat Secondaire des copropriétaires Résidence “ANTONY CENTRE” sise2-8, 10-16 rue de la Prairie et 1-11 allée des Ormeaux 92160 ANTONY représenté par son syndic :

Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT PARIS SUD

67 route de la Reine

92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DEFENDEURS

Madame [G] [L]

4 Villa avis

92160 ANTONY

représentée par M^e Mourad ABDESSEMED, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1701

Monsieur [D] [Z]

4 Villa Davis

92160 ANTONY

représenté par M^e Mourad ABDESSEMED, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1701

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [Z] et Madame [G] [L] (ci-après " les époux [Z] « ) sont propriétaires des lots n°12 et 50 au sein de l’ensemble immobilier » Le Parc du Château " situé 2 rue de la Prairie à Antony (92160) soumis au statut de la copropriété.

Suivant actes extrajudiciaires en date du 30 novembre 2023, le syndicat principal des copropriétaires « Le Parc du Château » et le syndicat secondaire des copropriétaires « Antony Centre », représentés par leur syndic le cabinet Loiselet & Daigremont Paris Sud, ont fait assigner M. [Z] et Mme [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour l’audience d’orientation du 6 septembre 2024.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, ils demandent au tribunal de :

Juger recevables et biens fondés en leurs demandes le SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES résidence LE PARC DU CHATEAU sise 2 rue de la Prairie à 92160 ANTONY et le SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES résidence ANTONY CENTRE sise -8, 10-16 rue de la Prairie et 1-11 allée des Ormeaux 1/11 rue de la Prairie à 92160 ANTONY, représenté par leur Syndic, le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT PARIS SUD;

En conséquence, condamner solidairement M. [D] [Z] et de Mme [G] [L] au paiement des sommes suivantes :

—  1.010,46 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er octobre 2023 inclus du syndicat principal « Le Parc du Château » avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

—  4.022,92 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er octobre 2023 inclus du syndicat secondaire « Antony Centre » avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

—  2.767,68 € à titre des frais de contentieux du syndicat principal « Le Parc du Château »;

—  2.099,08 € à titre des frais de contentieux du syndicat secondaire « Antony Centre » ;

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner solidairement M. [D] [Z] et de Mme [G] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit du Cabinet CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), les époux [Z] ont constitué avocat postérieurement à l’ordonnance de clôture, rendue le 6 septembre 2024. Ainsi, et aux termes de l’article 802 du code de procédure civile qui dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, les conclusions en défenses et pièces produites par les défendeurs en date du 17 janvier 2025 ne peuvent être admises.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 21 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » et « juger bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Les syndicats des copropriétaires sollicitent le paiement de la somme de 1.010,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er octobre 2023 inclus pour le compte du syndicat principal « Le Parc du Château », et 4.022,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er octobre 2023 inclus pour le compte du syndicat secondaire « Antony Centre », augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi aux syndicats des copropriétaires de justifier du bien-fondé de leur créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de leurs demandes, les syndicats des copropriétaires versent notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte des époux [Z] pour le syndicat principal « Le Parc Château » couvrant la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023,

— un extrait du compte des époux [Z] pour le syndicat secondaire « Antony Centre » portant sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2023,

— les appels de fonds adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 1er avril 2019, 14 décembre 2020, 30 juin 2021, 12 octobre 2022, et 9 mai 2023 pour le syndicat principal, et des 15 juin 2021, 5 octobre 2022, 14 novembre 2022, et 5 juillet 2023 pour le syndicat secondaire, ainsi que les attestations de non-recours afférentes.

Les syndicats des copropriétaires établissent, par la production de la matrice cadastrale, que les époux [Z] sont propriétaires des lots n°12 et 50 de l’état descriptif de division.

Ils produisent en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 décembre 2020, 30 juin 2021 et 12 octobre 2022 au sein du syndicat principal et qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023, ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2021, 5 octobre 2022 et 5 juillet 2023, tenues dans le cadre du syndicat secondaire, et qui ont approuvé les comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2022-2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Les syndicats des copropriétaires ont fait valoir par l’intermédiaire de leur conseil, via un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 janvier 2025, que les époux [Z] avaient apuré leurs arriérés de charges. Il convient donc de considérer les syndicats des copropriétaires désintéressés de leurs dettes au titre des charges et de rejeter par suite leur demande sur ce chef.

Les syndicats des copropriétaires sollicitent que les sommes dues soient productives d’intérêts au taux légal à la date de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation.

Les syndicats des copropriétaires étant désintéressés de leurs dettes au titre des charges, leur demande sur le chef des intérêts au taux légal sur lesdites dettes est sans objet.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Les syndicats des copropriétaires sollicitent le paiement de la somme de 2.767,68 euros arrêtée au 1er octobre 2023 inclus pour le compte du syndicat principal « Le Parc du Château », et 2.099,08 euros arrêtée au 1 er octobre 2023 inclus pour le compte du syndicat secondaire « Antony Centre » au titre des frais contentieux.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi aux syndicats des copropriétaires de justifier du bien-fondé de leur créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de leurs demandes, les syndicats des copropriétaires versent notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte des époux [Z] pour le syndic principal « Le Parc Château » couvrant la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023,

— un extrait du compte des époux [Z] pour le syndic secondaire « Antony Centre » portant sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2023,

— différentes « mise en demeure » adressées par l’agence Loiselet & Daigremont en date des 26 janvier 2021 (39,50 euros) pour obtenir paiement de la somme de 270 euros (avis de réception non produit), 26 octobre 2021 (39,50 euros) pour obtenir paiement de la somme de 1.560,32 euros (avis de réception produit), 26 janvier 2022 (39,50 euros) pour obtenir paiement de la somme de 1.342,60 euros (avis de réception non produit), 26 avril 2022 (39,50 euros) pour obtenir paiement de la somme de 1.585,20 euros (avis de réception non produit), 26 juillet 2022 (39,50 euros) pour obtenir paiement de la somme de 2.111,08 euros (avis de réception non produit), 26 juillet 2022 (39,50 euros) pour obtenir paiement de la somme de 3.763,59 euros (avis de réception non produit), 26 juillet 2023 (39,50 euros) pour obtenir paiement de la somme de 2.385,45 euros (avis de réception non produit), 26 juillet 2023 (41,48 euros) pour obtenir paiement de la somme de 5.229,69 euros (avis de réception non produit),

— cinq lettres de relance après mise en demeure en date des 26 février 2021 (33,60 euros) pour obtenir le paiement de la somme de 304,56 euros, 28 février 2022 (33,60 euros) pour obtenir le recouvrement de la somme de 1.352,92 euros, 27 mai 2022 (33,60 euros) pour obtenir paiement de la somme de 1.618,80 euros, 26 août 2022 (33,60 euros) pour obtenir le paiement de la somme de 2.144,68 euros, et 26 août 2022 (33,60 euros) pour obtenir le paiement de la somme de 2.419,05 euros,

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— une facture d’enquêteur privé SAS CODIV (108 euros),

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter les syndicats des copropriétaires de leurs demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de mise en demeure en date des 26 janvier 2021 (39,50 euros), 26 janvier 2022 (39,50 euros), 26 avril 2022 (39,50 euros), 26 juillet 2022 (39,50 x 2), 26 juillet 2023 (41,48 + 41,48 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de leurs envois aux défendeurs ne sont pas produits, en application de l’article 9 du code de procédure civile, et qu’il n’est de surcroît pas justifié de leur coût dans le contrat de syndic ;

— frais de la mise en demeure du 26 octobre 2021 (39,50 euros) en ce que son coût n’est pas justifié par le contrat de syndic,

— frais des lettres de relance du 26 février 2022 (33,60 euros), 28 février 2022 (33,60 euros), 27 mai 2022 (33,60 euros), 26 août 2022 (33,60 euros), et 26 août 2022 (33,60 euros) dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que ces relances seraient postérieures à l’envoi d’une mise en demeure régulière tel qu’exigé par l’article 10-1 précité, et à titre surabondant, leur coût n’est pas prévu dans le contrat de syndic,

— frais d’ouverture de dossier contentieux des 13 mars 2021, 19 mars 2022, 16 mars 2022, 16 juin 2022, et 12 septembre 2022 (5 x 100 euros) ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— frais des sommations de payer de commissaire de justice en date des 26 avril 2021 (75,92 euros), 10 mai 2021 (291 euros), 2 septembre 2022 (167,38 + 172 euros), du 13 septembre 2022 (390 x 2 euros), en ce que ces documents ne sont pas versés aux débats,

— honoraires d’avocat pour l’envoi des lettres de mise en demeure en date des 19 juillet 2022 (60 euros), 9 juillet 2021 (120 euros), 22 juillet 2021 (202 euros), 8 avril 2022 (60 euros) 5 mai 2022 (260 x 2 euros), 7 octobre 2022 (2 x 260 euros), 10 octobre 2022 (60 euros), 18 octobre 2022 (60 euros) en ce que lesdites lettres ne sont pas produites,

— honoraires d’avocat correspondant à l’assignation (682,50 euros) ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

Le syndicat principal des copropriétaires Résidence “Le Parc du Châteua” justifie en conséquence seul d’une créance de 108 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux frais de recherche d’adresse en date du 10 octobre 2022.

En conséquence, les époux [Z] seront condamnés au paiement de cette somme.

Déboutés du surplus de leur demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,le syndicat principal et le syndicat secondaire devront recréditer recréditer respectivement les sommes de 2.659,68 euros et 2.099,08 euros sur le compte des époux [Z].

Sur les dommages-intérêts

Les syndicats des copropriétaires sollicitent le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence des époux [Z] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué aux syndicats des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que les époux [Z] seront condamnés à lui payer.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Les syndicats des copropriétaires sollicitent que les époux [Z] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour les syndicats des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’ils invoquent, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.

Sur les demandes accessoires

Les époux [Z], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser les syndicats des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il ont dû exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance. Il leur sera allouée une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les époux [Z] seront condamnés à leur verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE les époux [Z] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Le Parc du Château » situé 2 rue de la Prairie à Antony (92160), représenté par son syndic :

— la somme de 108 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE les époux [Z] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Le Parc du Château » situé 2 rue de la Prairie à Antony (92160) et au syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence “Antony centre” sise 16 rue de la Prairie et 1-11 allée des Ormeaux à Antony (92160), représentés par leur syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les syndicats des copropriétaires du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (4.758,76 euros) doivent être recréditées sur le compte des époux [Z],

CONDAMNE les époux [Z] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par le cabinet CASSEL dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT