TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Affaire : S.C.I. LA CANOPEE

c/

S.A.S. ZS 23

N° RG 24/00401 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IMWS

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Christel BOISSELla SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE – 31Me Karima MANHOULI – 26

ORDONNANCE DU : 26 FEVRIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de

Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA CANOPEE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud Joubert de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon, postulant,

M^e Christel BOISSEL, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Paris, plaidant,

DEFENDERSSE :

S.A.S. ZS 23

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Karima Manhouli, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 janvier 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 mars 2022, la société SCI des Lumières a donné à bail à la SAS ZS 23 des locaux commerciaux au [Adresse 6] à Dijon pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer principal annuel de 24 000 €, pour un usage exclusif de lounge-bar-restauration.

Le 28 mars 2022, les locaux commerciaux ont été acquis par la SCI La Canopée.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la SCI La Canopée a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé la société SAS ZS 23, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue à l’article 13 , page 20 du bail et donc la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de la société SAS ZS 23 et de toute personne dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des biens meuble et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la société SCI La Canopée aux risques et frais du locataire, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société SAS ZS 23 d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L433 -1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et R433-2 et R433-5 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner la société SAS ZS 23 à payer à la société SCI la Canopée à titre de provision sur les loyers, charges et impôts fonciers dus, en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard stipulé au contrat de bail, la somme de 110 050,80 € ;condamner la société SAS ZS 23 à payer à la société SCI la Canopée à titre de provision sur la clause pénale prévue par l’article 12 du bail la somme de 11 005,08 € ;constater la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d’indemnité conformément aux stipulations du bail ;condamner la société SAS ZS 23 à payer à la société SCI la Canopée la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société SAS ZS 23 aux dépens.

La SCI la Canopée a actualisé ses demandes à la somme provisionnelle de 121 737 € au titre des loyers et charges dus au mois d’octobre 2024 et à la somme provisionnelle au titre de la clause pénale à 12 173,70 €.

La SCI la Canopée a fait valoir que :

dès son entrée dans les lieux, la société SAS ZS 23 ne s’est pas acquittée du paiement des loyers ;le bailleur lui a fait délivrer le 31 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 96 355,20 € et la société SAS ZS 23 ne s’est acquittée d’aucune des causes de ce commandement dans le délai d’un mois ; le décompte redevable au jour de l’assignation est de 110 050,80 € ;

la SAS ZS 23 n’a pas cru devoir saisir le tribunal d’une demande de délai dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer ; elle n’a pas non plus pris attache avec le bailleur pour faire état d’une quelconque difficulté économique et son obligation n’est pas sérieusement contestable ;il convient également de faire application de la clause pénale de l’article 12 du contrat de bail ;le bailleur s’oppose à toute demande de délai de la part du preneur qui n’a jamais justifié de difficultés financières ; il s’y oppose d’autant plus que le preneur n’a pas repris le paiement des loyers courants, ne présente aucune garantie quant à sa capacité de remboursement des loyers et à son action intentée contre la société Ambiance Intérieure ; il a contracté un prêt pour l’acquisition du local et l’inexécution de ses obligations par le preneur le met dans une situation financière délicate.

La SAS ZS 23 a demandé au juge des référés de :

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,en conséquence :

débouter la SCI La Canopée de l’intégralité de ses demandes,accorder à SAS ZS 23 un délai de 24 mois pour régler sa dette, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir,mettre à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés.

La société ZS 23 a fait valoir que :

dès la prise de possession des locaux, elle a confié à la société Ambiance intérieure la réalisation des travaux d’aménagement qui consistait en la transformation de l’ancienne agence d’intérim en bar restaurant ;les travaux ont démarré le 9 juin 2022 et la société Ambiance intérieure s’était engagée à terminer les travaux et l’aménagement mobilier le 25 septembre 2022 ;suite à l’incompétence de la société Ambiance intérieure , la société ZS 23 lui notifiait la résiliation du contrat pour faute et le chantier est à l’arrêt depuis septembre 2022 si bien que la société ZS 23 et dans l’incapacité d’exploiter le fonds ;la société Ambiance intérieure a assigné le 21 décembre 2022 la société ZS 23 devant le juge des référés du tribunal de commerce de Dijon afin d’obtenir diverses indemnités au titre de la résolution du contrat ; par ordonnance du 10 mai 2023 le juge des référés a débouté la société Ambiance intérieure de ses demandes et a fait droit à la demande d’expertise judiciaire de la société ZS 23 ; le 26 avril 2024 l’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise définitif dont il résulte l’existence de plusieurs malfaçons et non façons ; la société ZS 23 a saisi le tribunal de commerce de Dijon aux fins d’obtenir la condamnation de la société Ambiance intérieure à l’indemnisation de l’intégralité des préjudices, la procédure étant actuellement pendante devant le tribunal de commerce ;la société ZS 23 sollicite des délais de paiement dès lors que c’est en raison des difficultés rencontrées avec la société Ambiance intérieure qu’elle n’a pas pu régler son loyer ;le projet de la société ZS 23 a également été freiné par une assignation du 12 septembre 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], le syndicat des copropriétaires ayant sollicité le juge des référés pour prononcer la condamnation solidaire de la société ZS 23 et de la SCI la Canopée à remettre les lieux concernés par les travaux dans leur état initial, le juge des référés ayant ordonné une mesure de médiation qui n’a pas pu être finalisée compte tenu de l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal de commerce ;c’est d’ailleurs en raison de toutes ces difficultés que le bailleur a attendu presque deux ans après la régularisation du bail commercial pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

malgré les difficultés connues du bailleur, la société ZS 23 conserve la confiance de son établissement bancaire qui s’engage notamment à poursuivre le financement des travaux sous réserve que le bail soit maintenu à l’ouverture de l’établissement espérée en janvier 2025 ;

la société ZS 23 a assigné à heure indiquée la société Ambiance intérieure devant le tribunal de commerce aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemnisation de son préjudice financier comprenant les loyers dus au bailleur ; la condamnation par provision de la société Ambiance intérieure au titre du montant retenu par l’expert judiciaire ne souffre d’aucune contestation sérieuse et le recouvrement de ce montant permettra à la société ZS 23 de régler sa dette de loyer ; enfin dès l’ouverture de son établissement et alors que le chiffre d’affaires prévisionnel est de 900 € par jour en moyenne, la société ZS 23 disposera des ressources suffisantes pour envisager la mise en place des délais de paiement ; en conséquence la société ZS 23 apporte la preuve de sa bonne foi et de sa volonté de payer le loyer ; il convient en conséquence de lui allouer un délai de 12 mois pour payer sa dette de loyers.

Lors de l’audience du 16 octobre 2024, la SCI La Canopée a maintenu ses demandes ; la société SAS ZS 23 a demandé au juge des référés de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de commerce visant à obtenir une provision sur l’indemnisation de la SAS ZS 23.

Par une ordonnance du 2 décembre 2024, le juge des référés a ré-ouvert les débats à l’audience du 22 janvier 2025 pour permettre aux parties d’actualiser leurs demandes , propositions et versement de pièces sur la situation financière de la SAS ZS 23 et les perspectives d’ouverture du restaurant dans le local, objet du bail commercial.

Dans ses dernières écritures développées à l’audience du 22 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer, la SCI La Canopée a maintenu l’intégralité de ses demandes, portant sa demande de provision sur les loyers, charges et impôts fonciers dus à la somme de 130 935 € et portant sa demande de provision sur la clause pénale à la somme de 13 093,50 €.

La SCI La Canopée fait valoir que :

elle n’a toujours pas perçu le moindre loyer et la SAS ZS 23 n’a pas communiqué la décision du tribunal de commerce ;elle s’oppose à toute demande de délais de paiement de la part du preneur qui n’a jamais justifié de difficultés financières , qui n’a jamais payé aucun loyer et qui ne présente aucune garantie quant à sa capacité de rembourser les loyers ;elle a contracté un prêt qu’elle continue de rembourser pour l’achat du local commercial et l’inexécution de ses obligations par le preneur la place dans une situation financière délicate.

Dans ses dernières écritures complémentaires développées à l’audience du 22 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer, la SAS ZS 23 a maintenu ses précédentes demandes.

Elle fait valoir que :

par une ordonnance de référé du 20 novembre 2024, le président du tribunal de commerce a fait droit à la demande de provision de la SAS ZS 23 à l’encontre de la société Ambiance Intérieure à hauteur de 126 412, 65 € ; la société Ambiance Intérieure a assigné la SAS ZS 23 afin de suspension de l’exécution provisoire devant la première présidente de la Cour d’appel ;elle a fait actualiser le prévisionnel de l’exploitation du fonds par son expert comptable et il s’en déduit que dès qu’elle sera en mesure d’exploiter le fonds de commerce, elle pourra honorer les loyers courants et l’arriéré locatif.

Par une note en délibéré préalablement autorisée du 24 février 2025, la SAS ZS 23 informait le juge des référés que par une ordonnance de la première présidente, il avait été fait droit à la demande de suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du tribunal de commerce, l’audience de plaidoirie au fond étant fixée au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties comporte dans son article 13 une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la SAS ZS 23 le 31 janvier 2024 concernant les loyers et charges impayés arrêtés au 11 janvier 2024 à la somme de 96 355, 20 €.

Il est constant que le preneur ne s’est acquitté d’aucune de ces sommes dans le délai d’un mois et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Le preneur ne conteste pas le montant des loyers, taxes et charges impayées .

Il sollicite des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

L’article 145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon le décompte produit aux débats qui n’est pas contesté par la SAS ZS 23 quant au montant des loyers et charges impayés par le preneur , la créance s’élève à la somme au mois de janvier 2025 à la somme de 130 935 € TTC.

Il y a donc lieu, en l’absence de contestation sérieuse, de condamner par provision la SAS ZS 23 au paiement de cette somme.

La SAS ZS 23 sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour régler sa dette : il sera observé que depuis la conclusion du bail qui prenait effet le 1er mai 2022, la SAS ZS 23 ne s’est acquittée d’aucune somme à l’égard de son bailleur ; il résulte des écritures et pièces de la SAS ZS 23 que celle-ci a rencontré des difficultés quant à la réalisation des travaux d’aménagement du local loué ; le bailleur n’a d’ailleurs pas délivré de commandement de payer avant le 31 janvier 2024, soit 20 mois après la prise d’effet du bail.

A ce jour, la SAS ZS 23 n’a toujours pas réglé la moindre somme à son bailleur et ne justifie pas être en mesure de s’acquitter des loyers courants à leur échéance; même pour le cas où la société Ambiance Intérieure se verrait condamnée à lui payer la somme de 126 412, 65 €, somme que la SAS ZS 23 déclare vouloir affecter au paiement de son arriéré locatif, elle ne justifie pas de la façon dont elle pourrait alors financer les travaux nécessaires à l’ouverture du commerce.

Le juge des référés ne dispose pas, après la réouverture des débats, d’éléments d’information permettant de savoir quand l’activité de la SAS ZS 23 dans les locaux loués pourrait débuter si bien que les comptes provisionnels de l’exploitation du fonds à compter du 1er janvier 2025 ne peuvent emporter sa conviction.

La SCI La Canopée justifie avoir contracté un prêt professionnel pour l’acquisition de trois locaux commerciaux dont celui objet du bail.

Enfin, il convient de remarquer que la SAS ZS 23 a déjà dans les faits bénéficié de larges délais de paiement puisque qu’il est acquis qu’elle n’a réglé aucune somme depuis la prise d’effet du bail le 1er mai 2022 et qu’elle a été assignée en référé le 26 juillet 2024, soit depuis 7 mois.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de constater la résiliation du bail commercial .

Du fait de la résiliation du bail, la SAS ZS 23 est devenue occupant des lieux sans droit ni titre et il convient de lui ordonner de libérer les lieux et de dire, qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et de régler le sort des biens mobiliers se trouvant sur les lieux s’ils ne sont pas enlevés par leur propriétaire.

Les autres demandes de la SCI La Canopée relatives à l’indemnité forfaitaire de 10 % prévue à l’article 12 du bail, au dépôt de garantie restant acquis à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par la résiliation prévu à l’article 5-4 du bail et aux intérêts de retard prévus au contrat, sans plus de précision, s’agissant de plusieurs clauses pénales cumulées susceptibles d’être modérées par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, relèvent donc de l’appréciation de ce juge et il n’ y a donc pas lieu à référé de ces chefs, la SCI La Canopée étant en conséquence déboutée de ses demandes à ce titre.

La SAS ZS 23 qui succombe est condamnée aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la charge de la SCI La Canopée les frais irrépétibles qu’elle a du engager et la SAS ZS 23 est condamnée à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort:

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Déboutons la SAS ZS 23 de sa demande de délais de paiement,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial entre la SCI La Canopée et la SAS ZS 23,

Ordonnons à la SAS ZS 23 et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail , situés [Adresse 6] à [Localité 8], dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

A défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de la SAS ZS 23 et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Ordonnons , si besoin est, le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la SCI La Canopée aux risques et frais du locataire, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la SAS ZS 23 d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques,

Condamnons la SAS ZS 23 à payer à la SCI la Canopée à titre de provision , la somme de 130 935 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Déboutons la SCI la Canopée de ses autres demandes,

Condamnons la société SAS ZS 23 à payer à la société SCI La Canopée la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SAS ZS 23 aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le Greffier Le Président