Ordonnance du : 27 Février 2026

N° RG n° N° RG 25/00998 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JXS2

Minute n° 26/00037

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE

DU VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [L] [J]

né le 28 Mars 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Charlotte JACQUENETde la selarl AVOCATLOR, avocat au Barreau de NANCY

Madame [W] [N] épouse [J]

née le 19 Mai 1944 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Charlotte JACQUENETde la selarl AVOCATLOR, avocat au Barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 30 Janvier 2026

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 14 novembre 2023 Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] ont consenti à Monsieur [B] [Y] un bail portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4] (54) moyennant le paiement d’un loyer initial de 600 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Le 6 mai 2025, Monsieur [B] [Y] s’est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 3 200 euros.

Se prévalant du non-respect de ce commandement de payer, Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] ont, par acte de Commissaire de Justice délivré le 26 novembre 2025, fait assigner Monsieur [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de LUNEVILLE, statuant en la forme des référés, aux fins de voir :

A titre principal,

— prononcer la résiliation du bail de plein droit par application de la clause résolutoire du contrat de bail,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail pour non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles essentielles,

En tout état de cause,

— ordonner la libération des lieux précédemment loués, sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la remise des clés après établissement de l’état des lieux de sortie contradictoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Y] et de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [B] [Y] à leur payer les sommes de 4 300 euros au titre de l’impayé des loyers et charges arrêtés au 6 juillet 2025 et 650 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du mois d’août 2025,

— condamner Monsieur [B] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation de 650 euros par mois à compter du prononcé de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux, ainsi que les charges locatives du jour de la résiliation à celui de la libération effective des locaux et de la restitution des clés,

— condamner Monsieur [B] [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et notamment au motif que les loyers impayés ne cessent d’augmenter,

— condamner Monsieur [B] [Y] aux entiers frais et dépens d’instance et ses suites sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2026 lors de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

Monsieur [B] [Y], valablement cité par acte de [M] signifié à Étude, n’était ni présent, ni représenté et l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes des articles 834 et 835 du même Code, dans les cas d’urgence le juge des contentieux de la protection peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé lors de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, notamment suite au jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 janvier 2026.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevables les demandes de Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J].

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement du loyer et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application.

Par acte délivré le 6 mai 2025, Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] ont fait commandement à Monsieur [B] [Y] de leur payer la somme en principal de 3 200 euros et ont manifesté leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989 et mentionnait la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte produit par Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois suivant ces actes.

Le contrat de bail s’est par conséquent trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 7 juillet 2025 à 24 h 00 (le 6 juillet 2025 étant un dimanche).

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [B] [Y] d’évacuer sans délai le logement qu’il occupe sans droit ni titre et, à défaut de libération volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef. Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le Commissaire de Justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le locataire occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 8 juillet 2025, ce qui a cause un préjudice aux bailleurs. Il convient de réparer le dommage subi par les bailleurs et de condamner à titre provisionnel Monsieur [B] [Y] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et de la provision sur charges prévus dans le contrat de bail, soit la somme de 650 euros. Cette indemnité sera due jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les sommes dues :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] versent aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer visant la somme en principal de 3 200 euros, un décompte arrêté au 24 novembre 2025 faisant état d’un arriéré locatif de 5 300 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Il résulte de ce décompte que le loyer mensuel résiduel de 257 euros (soit 650 euros – 393 euros versés par la Caisse d’Allocations Familiales) n’a pas été réglé du mois d’avril 2024 au mois de novembre 2025 inclus, soit durant 20 mois ; ce décompte prend également en compte le paiement du dépôt de garantie à hauteur de 200 euros. Toutefois, cette somme sera expurgée de la dette de Monsieur [B] [Y] dès lors qu’elle a vocation à être restituée au locataire.

Ainsi, le décompte produit par les époux [J] est manifestement fondé à hauteur de 5 140 euros et Monsieur [B] [Y] sera condamné à titre provisionnel à régler cette somme à Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 24 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J], Monsieur [B] [Y] sera condamné à leur payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE les demandes formées par Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] recevables ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [B] [Y] et portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] (54) à la date du 8 juillet 2025 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [B] [Y] à compter du 8 juillet 2025 jusqu’à la libération parfaite des lieux, au montant du loyer et des charges prévus dans le contrat de bail, soit la somme de 650 euros ;

ORDONNE à Monsieur [B] [Y] de libérer le logement sis [Adresse 4] à [Localité 4] (54), de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion des lieux susvisés de Monsieur [B] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé ne soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer à titre provisionnel à Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] la somme 5 140 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités mensuelles d’occupation échus au 24 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

DIT que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] les indemnités mensuelles d’occupation dues à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération des lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [M] [J] et Madame [W] [J] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection