Tribunal Judiciaire de Dijon, Référé, 11 février 2026, n° 25/00590

TJ Dijon 11 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le non-paiement des loyers justifiait la résiliation du bail, conformément aux dispositions légales applicables.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la SAS ZM 21, n'ayant plus de droit d'occupation après la résiliation, devait être expulsée.
Accepté
Impayés locatifs
La cour a constaté que la SAS ZM 21 devait des loyers et charges, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que la SAS ZM 21 devait payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer mensuel jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par la SCI [U].

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, référé, 11 févr. 2026, n° 25/00590
Numéro(s) :	25/00590
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrice CANNET
Cabinet(s) :	CANNET MIGNOT
Parties :	S.C.I. [ U ] c/ S.A.S. ZM 21

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.C.I. [U]

S.A.S. ZM 21

N° RG 25/00590 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I76R

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SARL [Localité 2] – MIGNOT – 81

ORDONNANCE DU : 11 FEVRIER 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.A.S. ZM 21

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 décembre 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 28 août 2025, la SCI [U] a donné à bail à la SAS ZM 21 un local commercial situé [Adresse 3] à Dijon (21000) pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er août 2025, moyennant un loyer de 3 500 euros HT par mois, soit 4 200 € TTC.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, la SCI [U] a assigné la SAS ZM 21 en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, 1103 et 1231-1 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que des dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 :

— constater la résiliation du bail commercial conclu le 28 août 2025 à effet du 9 novembre 2025 ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société ZM 21 et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 5], avec si besoin est, le concours de la force publique ;

— condamner la société ZM 21 à lui verser une somme de 16 985,60 € au titre des loyers et charges, arrêtée au mois de novembre 2025, à titre de provision ;

— condamner la société ZM 21 à lui verser une somme de 1 698,56 € au titre de la clause pénale, à titre de provision ;

— condamner la société ZM 21 à lui verser une indemnité au titre des intérêts de retard égale à 5 % par jour de retard pour chacune des sommes impayées au titre du présent bail, à compter de leur date d’échéance ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société ZM 21 à la somme de 4 200 € par mois à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la libération complète et effective des lieux, laquelle s’entendra de la restitution des locaux libres de toute occupation et de la restitution des clefs ;

— condamner la société ZM 21 à lui verser une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société ZM 21 aux entiers dépens.

La SCI [U] expose que :

la SAS ZM 21 n’acquitte pas ses loyers depuis la prise d’effet du bail ;

elle a donc, suivant acte du 9 octobre 2025, délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et qui dispose qu’en cas de manquement, total ou partiel, par le preneur à l’une quelconque des obligations lui incombant au titre du bail, notamment à l’obligation de payer, à leur échéance, les loyers, charges, frais de commandement, impôts récupérables par le bailleur, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance, par acte extrajudiciaire, d’un commandement de payer ou de s’exécuter, adressé au preneur et demeuré infructueux ;

les causes de ce commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le mois de sa délivrance si bien qu’elle est fondée à solliciter que soit constatée la résiliation du bail à effet du 9 novembre 2025 ;

s’agissant de la demande au titre de l’indemnité d’occupation, la société ZM 21 en est redevable depuis le 1er décembre 2025 ;

en application de la clause pénale insérée au contrat de bail selon laquelle en cas de non-paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du bail, le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due, elle est fondée à demander le versement d’une somme de 1 698,56 € correspondant à la majoration de 10 % appliquée à la somme due au titre des loyers impayés par la SAS ZM 21 ;

il convient également de prendre en compte la clause sur les intérêts de retard prévue au contrat de bail de laquelle il ressort qu’en cas de non-paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du bail, le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points. De fait, elle est fondée à demander la condamnation de la SAS ZM 21 à lui verser une indemnité au titre des intérêts de retard égale à 5 % par jour de retard pour chacune des sommes impayées.

En conséquence, la SCI [U] estime être bien fondée à solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la SAS ZM 21 et la condamnation de cette dernière au paiement des diverses sommes sollicitées.

À l’audience du 17 décembre 2025, la SCI [U] a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement assignée, la SAS ZM 21 n’a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 9 octobre 2025, portait sur la somme principale de 12 600 € au titre de l’impayé locatif, outre 185,60 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 12 785,60 €.

Il est constant que les sommes dues n’ont pas été entièrement acquittées par la SAS ZM 21 dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire n’ayant en outre pas constitué avocat et n’ayant pas fait valoir des paiements ou sollicité des délais de paiement.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 10 novembre 2025, et non du 9 novembre 2025, afin de respecter le délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux prévu par l’article L.145-41 du code de commerce.

Du fait de la résiliation du bail, la SAS ZM 21 est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n’est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie :

— d’une part de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— d’autre part, de la condamner à titre provisionnel au paiement, à compter du 1er décembre 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Il n’est pas sérieusement contestable que la SAS ZM 21 soit ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel, soit 4 200 €.

Toutefois, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes concernant la majoration de 10 % des sommes impayées et les intérêts de retard prévus au contrat de bail, en présence d’une contestation sérieuse, s’agissant d’une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. La SCI [U] est en conséquence déboutée de ses demandes provisionnelles de ces chefs.

Il résulte des pièces versées par la demanderesse qu’il n’est pas sérieusement contestable que l’obligation de la SAS ZM 21 au titre des loyers et charges arrêtée au mois de 30 novembre 2025, s’élève à la somme de 16 800 €. La SAS ZM 21 est ainsi condamnée à payer cette somme à la SCI [U].

La SAS ZM 21 qui succombe est condamnée aux dépens de l’instance qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2025.

Elle est condamnée à payer à la SCI [U] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SCI [U] et la SAS ZM 21 à la date du 10 novembre 2025 ;

Ordonnons à la SAS ZM 21 et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situés [Adresse 3] à [Localité 5], dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de la SAS ZM 21 et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Condamnons la SAS ZM 21 à payer à titre provisionnel à la SCI [U] la somme de 16 800 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de novembre 2025 ;

Condamnons la SAS ZM 21 à payer à titre provisionnel à la SCI [U] la somme mensuelle de 4 200 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboutons la SAS ZM 21 de ses autres demandes provisionnelles ;

Condamnons la SAS ZM 21 à payer à la SCI [U] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS ZM 21 aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2025 ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président