TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [G] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Céline BOURDOULEIX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10340 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I2V

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. SURAVENIR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Céline BOURDOULEIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1443

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10340 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I2V

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2013, la S.A. SURAVENIR a consenti un bail d’habitation à M. [G] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2835 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 39934,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [T] le 28 décembre 2023.

Par assignation du 26 septembre 2024, la S.A. SURAVENIR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement pour faire prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges (soit 3162.65 euros), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  34664,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 mars 2025, la S.A. SURAVENIR sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette actualisée au 31 mars 2025 s’élève à la somme de 20 000,00 euros. Eu égard au relevé actualisé du compte de M. [T] produit par la S.A. SURAVENIR, cette dernière considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse s’oppose cependant à l’octroi de délai de paiement au preneur.

M. [G] [T] expose qu’il a perdu une part considérable de son chiffre d’affaires suite à la pandémie de COVID 19. Il ajoute qu’il a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire au plan professionnel et qu’il est toujours resté en lien avec la S.A. SURAVENIR à propos de sa dette locative. Il rappelle enfin avoir réglé à sa bailleresse la somme de 27 000,00 euros depuis l’été 2024. M. [G] [T] sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 18 mars 2025 (reçue au greffe le même jour par courriel), M. [G] [T] verse à la procédure la décision de la Cour d’appel (pôle 5, chambre 8) en date du 11 mars 2025 infirmant la décision du Tribunal judiciaire de PARIS en date du 22 juin 2023 (RG n°22/14425) ouvrant une procédure de liquidation judiciaire à son encontre et rappelant les difficultés financières rencontrées par ce dernier à compter de 2013.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. SURAVENIR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, soit au délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de payer.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 22 décembre 2023 et que la somme de 39934,93 euros n’a pas été réglée par ce dernier ni dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, ni dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 février 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [G] [T] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 833 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [G] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. SURAVENIR verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025, M. [G] [T] lui devait la somme de 20 000 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 3162,65 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. SURAVENIR ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la S.A. SURAVENIR concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2013 entre la S.A. SURAVENIR, d’une part, et M. [G] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 5] est résilié depuis le 23 février 2024,

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à la S.A. SURAVENIR la somme de 20000 euros (vingt mille euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023,

AUTORISE M. [G] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 833 euros (huit cent trente-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 février 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [G] [T] sera condamné à verser à la S.A. SURAVENIR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à la S.A. SURAVENIR la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 décembre 2023 et celui de l’assignation du 26 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge