MINUTE N° 26/00114

ORDONNANCE DU:

08 Avril 2026

ROLE:

N° RG 25/00422 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-I3LM

S.C.I. VANK IMMO SIEGE

C/

S.A.S. [T]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e LEROUX

M^e CARRE

Copie(s) délivrée(s)

à M^e LEROUX

M^e CARRE

Service Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, huit Avril deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Christine RAMEE, Vice-Présidente, assistée de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. VANK IMMO SIEGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stanislas LEROUX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hortense FONTAINE, avocat au barreau de BETHUNE, M^e Nathalie CARRE, avocat au barreau de PARIS

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 18 Mars 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 30 janvier 2025, la SCI Vank immo siège a acquis de la SAS [T] un ensemble de bâtiments industriels cadastrés section AI n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Wingles (62410), moyennant le prix de 3 240 0000 euros.

La société Vank immo siège expose qu’elle a été confrontrée à des difficultés d’ordre technique postérieurement à la prise de possession du site, et qu’elle a régulièrement échangé avec la SAS [T] afin d’y remédier entre le 30 mars 2025 et le mois de novembre 2025.

La SCI Vank immo siège expose qu’elle a subi les problématiques techniques suivantes :

— problème électrique du bâtiment principal,

— portail d’entrée de service,

— diverses fuites sur le bâtiment de stockage,

— dysfonctionnement du volet acier ouvrant n°10680890 bâtiment A,

— climatisations réversibles (3) du Portakabin bâtiment A hors service,

— impossibilité de tester le chauffage du bâtiment A car pas de gaz,

— dysfonctionnement des climatiseurs (2) salle de conférence Soramat,

— dysfonctionnement des climatiseurs (3) Portakabin Soramat,

— dysfonctionnement climatiseurs service administratif : un moteur a dû être remplacé,

— multitude de prises électriques non fonctionnelles, RF45 coupés,

— porte volet bleu n°10680887 bloquée,

— absence de synoptique de l’installation électrique du site malgré l’engagement pris chez le notaire,

— bâtiments 2A/1A/2B :

— serrures portes 1 et 2 défectueuses : les portes complètes ont dû être remplacées compte tenu des risques encourus,

— dysfonctionnement du volet métallique 10680889,

— dysfonctionnement éclairage 1A,

— dysfonctionnement du volet métallique 10680893,

— détritus et gravats à débarasser à l’arrière du site,

— non-conformité du mur coupe feu (rapport Alpes contrôles).

Par courrier du 10 juillet 2025, la SAS [T] a formé une proposition amiable à hauteur de 12 000 euros concernant les travaux relatifs au portail.

En réponse, par courrier du 6 août 2025, la SCI Vank immo siège a sollicité auprès de la SAS [T] qu’elle accepte un accord amiable à hauteur de 45 000 euros et indique qu’elle fera à ses frais « l’entièreté des travaux cités dans le fichier de travail partagés ensemble ».

Par courrier du 28 août 2025, la SAS [T] a indiqué à la SCI Vank immo, entre autres, qu’elle renouvelait la proposition d’une participation à hauteur de 12 000 euros sur les travaux concernant le portail, « sous la double condition d’un remboursement partiel à cette hauteur sur présentation préalable d’une facture acquittée de votre part, et de la signature préalable d’une transaction avec Vank Immo Siège mettant un terme définitif à l’ensemble de vos demandes et réclamations concernant les suites de l’acte de vente du 30 janvier dernier ».

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025, la SCI Vank immo siège a fait assigner la SAS [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

— constater, dire et juger que la SVI Vank immo siège justifie d’un intérêt légitime aux fins de désignation d’expert à ses frais avancés,

— en conséquence, désigner expert avec la mission suivante :

se rendre sur place [Adresse 5] à Wingles,se faire remettre par les parties tout documents utiles,constater et décrire les désordres dénoncés par la SCI Vank immo siège dans la présente assignation et les pièces y annexées,décrire les travaux permettant d’y remédier de manière définitive et en chiffrer le coût,donner au tribunal tous éléments permettant d’apprécier les préjudices directs et indirects, matériels et immatériels subis par la SVI Vank immo siège,donner au tribunal tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues,dire qu’après accord préalable de l’expert, la SCI Vank immo siège sera autorisée, si tel est son souhait, à entreprendre les travaux à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra,- réserver les frais et dépens.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois, à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 18 mars 2026.

La SCI Vank immo siège maintient ses demandes et sollicite en outre de débouter la société [T] de tous moyens, fins et conclusions.

Elle fait notamment valoir que :

— la société [T] n’a pas déféré à l’engagement contractuel selon lequel le vendeur s’engageait à remettre à l’acquéreur les documents techniques du site et à refaire une visite technique afin de transmettre et vérifier le fonctionnement des installations au plus tard le 1er mars 2025, de sorte que sa responsabilité contractuelle est susceptible d’être engagée,

— en participant aux discussions postérieurement à la cession et en prenant des engagements, la société [T] a implicitement admis la légitimité des demandes formulées,

— elle s’oppose à la médiation sollicitée alors que l’étendue des dysfonctionnements et non-conformités techniques demeure inconnue, de même que le chiffrage des travaux permettant d’y remédier, de sorte qu’une éventuelle médiation ne pourrait intervenir que postérieurement à une expertise judiciaire, le rapport d’expertise constituerait le référentiel technique servant de base aux discussions.

En défense, la SAS [T] sollicite du juge des référés, au visa des articles 145 et suivants et 131-1 à 131-5 du code de procédure civile, de :

— à titre principal, rejeter la demande de la SAS Vank immo siège visant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire,

— à titre subsidiaire, ordonner une médiation en application des dispositions des articles 131-1 à 131-15 du code de procédure civile,

— à titre infiniment subsidiaire, si l’expertise venait à être accordée, rejeter les chefs de mission sollicités par la SAS Vank immo siège et modifier les chefs de mission proposés de la sorte :

se rendre sur place [Adresse 5] à Wingles (Pas-de-Calais),se faire remettre par les parties tous documents utiles,sur la base des sujets invoqués par la société Vank immo siège dans son assignation, établir une liste préciser des désordres demeurant à ce jour, préciser la date d’apparition de chacun des désordres retenus, et constater lesdits désordres, donner son avis sur les causes et origines de ces désordres,décrire les travaux permettant d’y remédier de manière définitive, au regard notamment des devis et interventions déjà proposés, et en chiffrer le coût,donner au tribunal tous éléments permettant d’apprécier les préjudices directs et indirects, matériels et immatériels subis par la SCI Vank immo siège ainsi que la société [T],donner au tribunal tous les éléments techniques et de fait lui paraissant nécessaires afin de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’apprécier les préjudices subis,dire qu’après accord préalable de l’expert, la SCI Vank immo siège sera autorisée, si tel est son souhait, à entreprendre les travaux à ses frais exclusifs,s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura reccueillis préalablement à une réunion de synthèse qu’il provoquera avant le dépôt de son rapport,déposer un pré-rapport et laisser aux parties un délai de 1 mois pour faire valoir leurs observations avant dépôt du rapport définitif,- en toute hypothèse, condamner la SAS Vank immo à régler à la société [T] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— la demande d’expertise est dépourvue d’utilité alors qu’une éventuelle demande au fond est vouée à l’échec, la société Vank immo siège a expressément renoncé, en cohérence avec les nombreux audits et visites effectuées par elle avec l’appui d’un maître d’oeuvre directement sur site et sur une durée de plus de deux ans, à l’exercice de tout recours contre la société venderesse,

— la demande d’expertise est également dépourvue d’utilité dans la mesure où l’ensemble des sujets techniques et des désordres ont d’ores-et-déjà été purgés à ce stade :

— s’agissant du dysfonctionnement de la porte d’entrée, elle a accepté à titre amiable de prendre en charge la moitié une fois la facture acquittée reçue, mais ne sait pas si le portail a été finalement remplacé,

— s’agissant du dysfonctionnement allégué des trois volets métalliques et de la porte-volet bleue, le rapport de maintenance établi par la société Kone en juillet 2024 fait état de l’absence de dysfonctionnement, et la société n’apporte aucun élément justifiant d’un dysfonctionnement avant la vente,

— s’agissant des serrures défectueuses dans les bâtiments 2 A, 1 A et 2 B, les portes ont été remplacées par la société [T],

— s’agissant des installations électriques et d’éclairage, elles ont fait l’objet d’une reprise par la société Sade energy, étant observé que les dernières vérifications électriques effectuées préalablement à la vente ne faisaient pas état de dysfonctionnement,

— s’agissant des installations de chauffage et de climatisation, la société Vank immo siège a sollicité la société Frigory pour réaliser les reprises nécessaires, étant rappelé qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un défaut antérieur à la date de cession, d’autant que le rapport du prestataire en septembre 2024 ne relevait aucun dysfonctionnement,

— s’agissant de l’étanchéité des bâtiments de stockage, ces fuites pré-existaient à la vente du bien, comme en témoigne l’état des lieux réalisé le jour de la cession,

— s’agissant des sanitaires, il n’est pas état d’aucun désordre précis, circonstancié et techniquement caractérisé,

— s’agissant du mur coupe-feu, la reprise des désordres a été effectuée aux frais de la société [T], comme en attestent les échanges de courriels,

— s’agissant des demandes relatives au nettoyage de l’espace du site, la société Vank immo siège était parfaitement informée de la présence historique de gravats et de détritus à l’arrière du site, ne constituant aucune entrave à son activité, outre que la société [T] ne s’est pas engagée contractuellement à procéder à leur retrait,

— la demande d’expertise est manifestement inutile alors que les demandes adverses n’impliquent pas une appréciation technique ou factuelle d’un technicien, étant rappelé que l’expert judiciaire ne peut pas se prononcer sur des questions juridiques ou financières,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La présente décision sera contradictoire.

Les parties présentes ont été avisées de la mise à disposition au greffe de la présente ordonnance à compter du 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » ou « dire » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la médiation

Aux termes de l’article 131-1 du code de procédure civile, « le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés ».

La SAS [T] sollicite à titre subsidiaire, de voir ordonner une médiation.

La SCI Vank immo siège s’oppose à la médiation sollicitée en indiquant à l’audience que l’étendue des dysfonctionnements et non-conformités techniques demeure inconnue, de même que le chiffrage des travaux permettant d’y remédier, de sorte qu’une éventuelle médiation ne pourrait intervenir que postérieurement à une expertise judiciaire ; le rapport d’expertise constituerait le référentiel technique servant de base aux discussions.

Compte tenu de l’opposition de la SCI Vank immo siège à ce qu’une médiation soit ordonnée en l’état, et étant observé qu’il est loisible aux parties de se concilier dès à présent, et notamment dans le cadre de l’expertise judiciaire, il n’apparaît pas utile d’ordonner une telle mesure.

Dans ces conditions, la SAS [T] sera déboutée de sa demande de médiation.

Sur la mesure d’instruction

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

La SCI Vank immo siège sollicite de voir ordonner une expertise judiciaire, à laquelle la SAS [T] s’oppose.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces du dossier que les désordres dénoncés par la SCI Vank immo siège, pour lesquels des échanges sont intervenus entre les parties durant plusieurs mois, avec l’établissement de tableaux de suivi et l’échange de devis pour reprendre les désordres, affectent le bâtiment indsutriel acquis par la SCI Vank immo siège auprès de la SAS [T] suivant acte notarié du 30 janvier 2025.

Si la partie défenderesse invoque l’inutilité de l’expertise alors que la SCI Vank immo siège a renoncé expressément à l’exercice de tout recours contre la société venderesse, il sera utilement rappelé qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d’interpréter des dispositions contractuelles, étant observé qu’à ce stade, l’action de la SCI Vank immo siège à l’égard de la SAS [T] n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec. En outre, il est établi que la SCI Vank immo siège subit des désordres, non purgés, et qu’elle sollicite de confier une expertise à un expert chargé de répondre à des questions exclusivement techniques, à l’exception de questions juridiques.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte de la nécessité de déterminer l’origine et la nature des désordres, ainsi que les solutions de reprise, outre d’apprécier les préjudices subis par la société demanderesse, en vue d’une éventuelle action devant le juge du fond.

Il convient de rappeler que l’organisation d’une mesure d’expertise n’affecte pas le fond du droit et ne préjuge pas d’une potentielle mise hors de cause ultérieure.

Sur la mission expertale, la SAS [T] sollicite de rejeter les chefs de mission sollicités par la SAS Vank immo siège et de modifier la mission selon celle proposée dans ses conclusions.

En application de l’article 265 du code de procédure civile, il est admis que le juge fixe souverainement l’étendue de la mission confiée à l’expert.La mission d’expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande, elle sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision, aux frais avancés de la demanderesse.

Sur l’autorisation de pratiquer des travaux

La SCI Vank immo siège sollicite, aux termes de la mission proposée, de dire qu’après accord préalable de l’expert, elle sera autorisée, si tel est son souhait, à entreprendre les travaux à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, tandis que la SAS [T] sollicite de juger qu’elle sera autorisée à entreprendre de tels travaux à ses frais exclusifs.

D’une part, sur le plan de la légalité, une telle autorisation excède les pouvoirs que tient le juge des référés du seul article 145 du code de procédure civile, dont l’objet exclusif est d’ordonner une mesure d’instruction.

Autoriser de tels travaux ressort en réalité des mesures conservatoires ou de remise en état, qui peuvent être ordonnées dans le cadre d’une procédure diligentée sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, mais seulement à condition que les mesures sollicitées soient déterminées ou déterminables.

Les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas davantage remplies : en effet, l’existence d’un dommage imminent n’est par définition pas établie dans le cadre d’une telle demande visant des travaux dont tant la nécessité que l’urgence sont en l’état hypothétiques.

D’autre part, sur le plan de l’opportunité, autoriser par anticipation une telle substitution ne paraît pas adaptée, alors qu’une telle délégation opérée par le juge au profit de l’expert méconnaît l’office de la juridiction, dont le contrôle doit s’effectuer sur la nature et le coût des travaux qu’elle ordonne ou autorise. Il est en définitive nécessaire qu’un débat judiciaire puisse intervenir sur une telle question si l’hypothèse se réalise, l’urgence étant traitée dans le cadre d’une instance spécifique.

Dans ces conditions, il convient de débouter les parties de cette demande.

Sur les dépens

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens (Cass. 2ème Civ, 10 février 2011, n° pourvoi 10-11.774).

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI Vank immo siège aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

La SAS [T] sollicite de voir condamner la SCI Vank immo siège à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, en l’état du litige, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS [T] sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

DÉBOUTE la SAS [T] de sa demande de médiation ;

ORGANISE une mesure d’expertise entre la SCI Vank immo siège, d’une part, et la SAS [T], d’autre part ;

COMMET pour y procéder :

M. [Q] [X]

[Adresse 6]

[Localité 1]

06 01 36 42 30

[Courriel 1]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Douai, qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer par les parties tous documents utiles, notamment les devis de reprise déjà établis ;

— visiter les lieux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] ;

— rechercher et constater les désordres sur l’immeuble de la SCI Vank immo siège, par seule référence à l’assignation, aux dernières conclusions, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— préciser la date d’apparition de chacun des désordres ;

— se prononcer sur l’imputabilité de chacun des désordres ;

— décrire les solutions techniques préconisées et les travaux propres à remédier aux désordres constatés, tant dans leurs causes que dans leurs conséquences ;

— chiffrer le coût prévisible de ces préconisations techniques, en fournissant au moins deux devis concurrentiels, et au regard notamment des devis et interventions déjà proposés  ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis, directs et indirects, matériels et immatériels, par la SCI Vank immo siège et résultant des désordres constatés ;

— donner au tribunal tous les éléments techniques et de fait lui paraissant nécessaires afin de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’apprécier les préjudices subis ;

— A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de six mois à compter de la présente ordonnance, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les huit mois de la présente ordonnance ;

DIT qu’une consignation d’un montant de 1 500 euros devra être versée auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Béthune par la SCI Vank immo siège à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard dans un délai maximum de 45 jours à compter de la notification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ; chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

DISPENSE toutefois la SCI Vank immo siège du versement de la consignation en cas d’admission à l’aide juridictionnelle et DIT que dans ce cas la rémunération de l’expert sera avancée par le trésor public, conformément à l’article 119 du décret n°91-1966 du 19 décembre 1991 ;

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

DIT que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes relatives à l’autorisation de pratiquer des travaux ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE provisionnellement la SCI Vank immo siège aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

DÉBOUTE la SAS [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 8 avril 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES