TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.C.I. CENON 33

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

S.A. [T]

S.A. SMA COURTAGE

S.A.R.L. [E] ET [F]

S.A.R.L. CLIMA SANIT INGENIERIE (CSI)

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAISS.A.S. STCE ENERGIES

N° RG 25/00566 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7TB

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Claire GERBAY – 126Me Elise LANGLOIS – 21-1la SCP MERIENNE ET ASSOCIES – 83

ORDONNANCE DU : 25 FEVRIER 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. CENON [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Vincent LAFARGE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, M^e Claire GERBAY, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Dijon, postulant

DEFENDEURS :

S.A. HABITATIONS À [Localité 3] [G] [T]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-François MERIENNE de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de Dijon

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 8] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

[Adresse 9]

[Localité 5]

non représenté

PARTIESINTERVENANTES:

S.A.R.L. [E] ET [F]

[Adresse 10]

[Localité 4]

S.A.R.L. CLIMA SANIT INGENIERIE (CSI)

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentées ar M^e Elise LANGLOIS, demeurant [Adresse 12], avocat au barreau de DIJON

S.A. SMA COURTAGE en sa qualité d’assureur de la SAS STCE ENERGIES

[Adresse 13]

[Adresse 14]

[Localité 6]

non représentée

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en sa qualité d’assureur de la SARL CHAUDONNET ET [F] et de la SARL CSI

[Adresse 15]

[Localité 7]

non représentée

S.A.S. STCE ENERGIES

[Adresse 16]

[Localité 8]

non représentée

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 janvier 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble [Adresse 17] situé [Adresse 18], [Adresse 19] et [Adresse 20] à [Localité 1] est soumis au régime de la copropriété, le syndic actuel étant la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté (ABFC). Aux termes d’un acte reçu en date du 28 décembre 2020 par Me [Y] [O], notaire, la SCI Cenon 33 a acquis de la SA Habitations à Loyer Modéré Habellis le lot numéro 62 de cette copropriété. Suivant bail commercial du 31 août 2022, la SCI Cenon 33 a donné ce lot à bail commercial à une société DBHM moyennant un loyer mensuel de 15 500 €.

Par actes de commissaire de justice du 3 novembre 2025, la SCI Cenon 33 a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] à Dijon représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté et la SA Habitations à Loyer Modéré Habellis au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1242, 145 et suivants ainsi que 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence ;

— désigner un expert ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21], [Adresse 22] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne France-Comté et la société anonyme d’habitations à loyer modéré Habellis, en tous les dépens et au versement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, la SCI Cenon 33 expose que :

en août 2023, la dirigeante de la société preneuse a fait état auprès du cabinet Foncia ABFC, avec copie à la société [N] [A] Immobilier, administrateur des biens de la SCI Cenon 33, d’infiltrations d’eaux au travers des plafonds de la boutique louée. En réponse, le syndic a indiqué avoir averti la SA Habitations à Loyer Modéré Habellis en sa qualité de promoteur et sollicité l’intervention d’un plombier ;

le 21 mars 2024, la dirigeante de la société a signalé au syndic, au promoteur et au mandataire du bailleur la survenance d’une nouvelle fuite ;

la SAS Foncia ABFC a, en date du 22 avril 2024, transmis aux parties une convocation à expertise pour le 13 mai 2024 ;

le 13 mai 2024, la SAS Foncia ABFC a informé le mandataire de la SCI Cenon 33 des dires de l’expert selon lequels les dommages ne pourraient pas être pris en charge puisque les aménagements ont été faits post-livraison et ne dépendent donc pas de la construction ;

une nouvelle fuite est survenue au mois de décembre 2024 et il a alors été conclu au sein du rapport de recherche de fuite établi par la société Socna que la fuite proviendrait d’une condensation permanente présente dans le local commercial qui n’est pas ventilé ni chauffé ;

le cabinet [N] [A] Immobilier a par la suite mandaté le cabinet de maîtrise d’œuvre [P] [R] lequel a contesté dans son rapport les affirmations contenues dans le rapport de la société Socna en indiquant que le goutte à goutte proviendrait d’une fuite en eau claire dans les étages supérieurs ;

cette fuite a été réparée par la société ADT à la demande de la SA Habitations à Loyer Modéré Habellis le 3 avril 2025 ;

par courriel du 30 mai 2025, M. [Q], mandaté par la SCI Cenon 33 pour relouer les lieux, a informé le cabinet [N] [A] Immobilier de la persistance des infiltrations de sorte qu’il serait impossible de relouer les lieux dans ces conditions ;

la SCI Cenon 33 a fait établir un constat par commissaire de justice en date du 28 juillet 2025 dans lequel sont établis les désordres considérables affectant la boutique et justifiant du fait que sa relocation est impossible ;

par conséquent, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 août 2025, la SCI Cenon 33 a mis en demeure la SA Habitations à Loyer Modéré Habellis et le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la SAS Foncia ABFC de justifier sous huit jours de recherches complémentaires de fuites ainsi que de la nature et du calendrier prévisionnel des travaux les réparant ;

la SA Habitations à Loyer Modéré Habellis n’a jamais répondu à ce courrier. La SAS Foncia ABFC a, quant à elle, indiqué le 28 août 2025 qu’elle allait mettre tous les moyens en œuvre pour résoudre ce sinistre mais n’a jamais repris contact avec la SCI Cenon 33 par la suite. Ainsi, la SCI Cenon 33 n’a, à ce jour, soit deux ans après le premier signalement d’une infiltration, reçu aucune suite adéquate à ses demandes ;

M. [Q] a par la suite assisté à un rendez-vous d’expertise d’assurance le 26 septembre 2025 au cours duquel il a été constaté que la fuite persistait de manière significative ;

cette situation est à l’origine d’une perte locative pour la SCI Cenon 33 qui est au minimum de 15 500 € annuels.

En conséquence, la SCI Cenon 33 estime être bien fondée à solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

Par actes de commissaire de justice des 17 et 18 décembre 2025, la SA Habitations à Loyer Modéré Habellis a fait assigner en intervention forcée devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé :

— la SARL [E] et [F],

— la SARL Clima Sanit Ingénierie,

— la Mutuelle des Architectes Français (MAF), ès qualité d’assureur de la SARL [E] et [F],

— la Mutuelle des Architectes Français (MAF), ès qualité d’assureur de la SARL Clima Sanit Ingénierie,

— la SAS STCE Energies,

— la SA SMA Courtage, ès qualité d’assureur de la SAS STCE Energies,

au visa de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de voir juger la société [T] recevable et bien fondée en sa demande d’intervention forcée formulée à l’encontre de la SARL [E] et [F], la SARL Clima Sanit Ingénierie, la MAF, ès qualité d’assureur de la SARL [E] et [F], la MAF, ès qualité d’assureur de la SARL Clima Sanit Ingénierie, la SAS STCE Energies, la SA SMA Courtage, ès qualité d’assureur de la SAS STCE Energies, de leur voir déclarer commune et opposable la mesure d’expertise qui sera ordonnée par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Dijon et de voir surseoir à statuer sur les dépens.

A l’audience du 14 janvier 2026, les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG n°25/00566.

La SARL [E] et [F] et la SARL Clima Sanit Ingénierie demandent au juge des référés de :

— juger qu’elles formulent les plus expresses protestations et réserves sur leur mise en cause, contestant toute responsabilité dans la survenance des désordres allégués par la société Cenon 33 ;

— condamner provisoirement la société Cenon 33 et/ou la SA [T] à prendre en charge les dépens.

Bien que régulièrement assignées, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, la SA SMA Courtage, la Mutuelle des Architectes Français et la SAS STCE Energies n’ont pas constitué avocat ; il convient ainsi de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, la SCI Cenon 33 verse notamment aux débats :

— son attestation de propriété,

— le bail commercial date du 31 août 2022,

— les échanges de courriels entre le locataire du local commercial, la SAS Foncia ABFC,

— le rapport d’expertise « dommages-ouvrages » de la société Saretec du 17 mai 2024,

— le rapport d’intervention de la société Socna date du 20 janvier 2025,

— le rapport du cabinet de maîtrise d’œuvre [P] [R] du 24 mars 2025,

— le rapport de la société ADT du 3 avril 2025,

— le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 28 juillet 2025,

— le courrier de mise en demeure du 4 août 2025,

— les attestations rédigées par M. [I] [Q] datées du 4 août et du 13 octobre 2025.

Dès lors, au vu de ces éléments, la SCI Cenon 33 justifie d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés de la demanderesse, avec la mission telle que retenue au dispositif.

Il est donné acte à la SARL [E] et [F] et la SARL Clima Sanit Ingénierie de leurs protestations et réserves.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, la SA Habitations à Loyer Modéré Habellis, la SARL [E] et [F], la SARL Clima Sanit Ingénierie, la MAF, ès qualité d’assureur de la SARL [E] et [F], la MAF, ès qualité d’assureur de la SARL Clima Sanit Ingénierie, la SAS STCE Energies, et la SA SMA Courtage, ès qualité d’assureur de la SAS STCE Energies, défenderesses à une mesure d’expertise judiciaire, ne peuvent être considérées comme parties perdantes.

Les dépens sont en conséquence provisoirement laissés à la charge de la SCI Cenon 33 qui sont à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

N’étant pas considérées à ce stade comme des parties perdantes, il n’y a pas lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] à Dijon pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne France-Comté et la SA Habitations à Loyer Modéré Habellis au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SCI Cenon 33 est ainsi déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte à la SARL [E] et [F] et la SARL Clima Sanit Ingénierie de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [D] [V]

[Adresse 23]

[Localité 9]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de [Localité 1], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au [Adresse 24] à Dijon, visiter les lieux et les décrire, notamment le lot n°62 appartenant à la SCI Cenon 33 ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Examiner les lieux et vérifier l’existence des désordres allégués dans l’assignation, les décrire et produire toutes photographies utiles ;

6. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ainsi que leur date d’apparition ;

7. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ;

8. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

9. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

10. Évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, dont la privation ou limitation de jouissance, ainsi que le préjudice pouvant résulter des travaux de remise en état ;

11. En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre ou la demanderesse ou par des entreprises qualifiées de son choix sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

12. Établir un compte entre les parties ;

13. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par les demandeurs ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI Cenon 33 à la régie du tribunal au plus tard le 30 mars 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 novembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons la SCI Cenon 33 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la SCI Cenon 33 aux dépens.

Le Greffier Le Président