TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

1ère Chambre République française

Au nom du peuple français

MINUTE N°

DU : 29 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 22/01330 – N° Portalis DBXJ-W-B7G-HST2

Jugement Rendu le 29 MAI 2026

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 1]

C/

S.A. ALLIANZ IARD

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de DIJON, sous le numéro 305 233 488, prise en la personne de son gérant, Monsieur [J] [U], domicilié ès qualités audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Franck PETIT, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 542 110 291.

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Fabienne THOMAS de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente, chargéee du rapport et Monsieur Nicolas BOLLON, Vice-Président.

Greffier : Madame Marine BERNARD

Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DELIBERE :

— au 29 mai 2026

— Le magistrat chargé du rapport a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, le tribunal étant alors composé de :

Présidente : Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente

Assesseurs : Monsieur Nicolas BOLLON, Vice-président

: M. Emmanuel ROGUET, Juge

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Madame Chloé GARNIER

— signé par Madame Chloé GARNIER Présidente et Madame Marine BERNARD Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

M^e Fabienne THOMAS de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES

M^e Franck PETIT

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 4] [Adresse 5] a souscrit en décembre 1999 auprès des AGF un contrat d’assurance propriétaire non occupant pour ses locaux donnés à bail à usage de commerce situés [Adresse 6] à Dijon.

Les locaux ont été donnés à bail à la SARL FJ à compter du 20 février 2016 pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’appart’hôtel. La SARL FJ a sous-loué les locaux à la SASU Service Plus qui a utilisé les locaux comme hébergement saisonnier pour les vendangeurs.

Le 10 septembre 2019, un incendie s’est déclaré dans l’immeuble.

La SCI a déclaré le sinistre à sa compagnie d’assurance Allianz IARD.

Après intervention de l’expert d’assurance, la compagnie Allianz a refusé de prendre en charge la totalité des préjudices subis.

Pour autant, la société Allianz a assigné en référé la SCI [Adresse 4] [Adresse 5] et le preneur la SARL FJ devant le président du tribunal judiciaire de Dijon en référé pour voir ordonner une expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 8 juillet 2020, le président a désigné M. [E] [H] en qualité d’expert. Son rapport a été déposé le 1er juillet 2021.

La SCI [Adresse 4] [Adresse 5] a fait signifier à la SARL FJ un commandement visant la clause résolutoire le 11 août 2021. Selon ordonnance de référé du 27 avril 2022, le président du tribunal a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la société FJ.

Par acte du 31 mai 2022, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SA Allianz IARD devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de la voir condamner à garantir les conséquences matérielles et immatérielles de l’incendie.

Par dernières conclusions notifiées le 14 mars 2024, la SCI [Adresse 1] sollicite la condamnation avec exécution provisoire de la SA Allianz IARD à :

— garantir les conséquences matérielles et immatérielles de l’incendie au titre de la garantie « incendie et perte de loyers » prévue au contrat d’assurances ;

— lui régler la somme de 106.795,41 euros HT avec indexation sur l’indice BT01 publié en juillet 2021, en réparation des désordres matériels ;

— lui régler la somme de 26.891,30 euros HT au titre de la perte de loyers ;

— lui régler la somme de 7.840 euros au titre de la perte de jouissance avec intérêts légaux à compter du 7 septembre 2021 ;

— lui régler la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant ceux de la procédure de référé et d’expertise recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle souhaite voir rejeter les demandes de la compagnie d’assurance.

Par conclusions notifiées le 3 octobre 2024, la société Allianz IARD conclut au rejet des demandes présentées et subsidiairement à l’application de la règle proportionnelle de prime de 61,30 % en constatant que l’indemnisation susceptible d’être allouée à la SCI ne pourra excéder 21.479 euros HT et portera intérêts à compter du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 18 mai 2026 et mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application du contrat d’assurance

L’article 1134 du code civil dans sa rédaction en vigueur lors de la souscription du contrat d’assurance, rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La bonne foi est présumée en application de l’article 2274 du code civil.

L’article L. 113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

La SCI [Adresse 4] [Adresse 5] conteste les reproches de négligences invoquées par l’assureur à l’égard du preneur à bail, rappelant que seule une faute intentionnelle ou dolosive serait de nature à exclure la garantie de l’assureur. Elle rappelle que l’expert n’a pas conclu à l’existence d’une non conformité de l’installation électrique et que le locataire avait remis une attestation d’assurance laissant penser qu’elle couvrait les locaux des risques d’incendie.

L’assureur Allianz reproche à la SCI [Adresse 1] d’avoir commis des négligences cumulées dans le suivi et la gestion de la location consentie à la SARL FJ qui sous-louait les locaux. Le cumul des fautes de négligence (preneur ayant une activité de restauration mais exploitant un fonds de commerce hôtelier impliquant la présence de multiples occupants, pas de vérification de la conformité des travaux d’aménagement réalisés et de l’absence d’occupation des combles, pas de vérification de la conformité de l’attestation d’assurance pour l’immeuble ce qui prive l’assureur d’un recours contre la société locataire responsable du sinistre, pas de vérification par rapport à la sous-location interdite) modifiait l’appréciation du risque et doit donc priver l’assuré de toute indemnisation d’autant que la SCI n’a pas informé l’assureur des circonstances nouvelles de ladite location qui aggravaient les risques puisque les lieux ont été transformés et n’avaient plus d’usage de commerce ou de bureaux.

Sur ce, il ressort des éléments communiqués que :

— La SCI [Adresse 4] [Adresse 5] a fait l’acquisition de l’immeuble en 1997 et a donné à bail le local commercial à la société BFK Electronic (vente de composants électroniques) entre 1997 et 2004 puis à la société TDC (activité d’import export de forets) de 2006 à 2015.

— La SCI [Adresse 4] [Adresse 5] a souscrit un contrat d’assurance auprès des AGF à effet au 7 décembre 1999 mentionnant que l’assurée a déclaré être « propriétaire avec occupant unique » de « locaux à usage de commmerce » correspondant à un immeuble de plus de 28 mètres de hauteur et de plus de 20.000 m² de superficie développée. L’immeuble ne comportait pas d’activité industrielle. La superficie développée des locaux assurés était de 180 m² (addition de la surface totale de tous les niveaux de l’immeuble y compris les caves, sous-sols, combles, greniers, dépendances avec tolérance d’erreur de 10 % maximum, hors mezzanines et terrasses ou faux plafonds). L’immeuble était assuré du risque incendie et les dommages de fumée qu’elle qu’en soit l’origine étaient garantis.

Les conditions générales rappellent que le souscripteur doit déclarer sous peine des sanctions prévues aux articles L.113-8 et L.113-9 du code des assurances, toutes circonstances connues de lui pouvant permettre l’appréciation du risque par la compagnie, notamment : le nombre d’étages au dessus du sol et la superficie développée de l’immeuble. Par ailleurs, le souscripteur doit déclarer à la compagnie par lettre recommandée les modifications des éléments constitutifs du risque spécifiés au paragraphe précédent.

— La SCI [Adresse 1] a signé un acte authentique de bail commercial le 21 janvier 2016 à effet au 20 février 2016 avec la SARL FJ qui avait pour activité l’exploitation de fonds de commerce de bar, brasserie, restauration rapide et restaurant. Le bail porte sur un local à usage de commerce et de bureaux en rez-de-chaussée d’une surface de 180 m², les combles n’étant pas utilisables. Il comprend un espace d’une surface de 80 m² environ avec vitrine, 4 pièces, divers locaux à usage d’archives et des sanitaires. Le bail précise que le bien loué devra servir au preneur exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce [Adresse 7] (appartements meublés loués à la nuitée avec fourniture de linge) sous réserve de la mise en oeuvre des dispositions de l’article L 145-47 du code de commerce ouvrant au preneur la possibilité d’adjoindre à l’activité prévue, des activités connexes, étant précisé que le preneur fera son affaire personnelle des travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de son activité – les locaux précédemment étant affectés à un usage totalement différent (bureau, stockage, espace de vente). Le bailleur a autorisé le preneur à réaliser tous les travaux d’aménagement lui permettant d’exercer son activité (cloisonnement à créer, aménagement des appartements avec kitchenette, sanitaires…). Le contrat de bail précise aussi que le preneur devra faire assurer auprès de compagnies d’assurances françaises notoirement solvables contre l’incendie, les risques professionnels de son commerce, ses objets mobiliers, matériel et marchandises, les risques locatifs, recours des voisins, dégâts des eaux, explosion du gaz, bris de glaces et généralement tous autres risques. Il devra maintenir et renouveler ces assurances pendant toute la durée du bail, acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier de tout à toute réquisition du bailleur. Si l’activité exercée par le preneur entraînait pour le bailleur ou les voisins une majoration des primes d’assurances, celui-ci devrait rembourser cette majoration à chacun des intéressés le tout à peine de la résiliation de plein droit du bail.

Le preneur devait laisser le bailleur pénétrer dans les lieux pour constater leur état toutes les fois que cela paraîtra utile.

Enfin, le preneur ne pouvait céder ou sous-louer les locaux sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

— Les travaux d’aménagement en 6 appartements meublés ont été réalisés au cours de l’année 2017 par la société FJ sans intervention d’entreprises extérieures. L’expert judiciaire a précisé que les travaux de transformation de façades et de structures porteuses auraient nécessité l’obtention d’un permis de construire. La société a créé un accès à l’étage avec un escalier et a modifié la pente du toit avec une nouvelle charpente pour créer dans les combles une pièce d’habitation.

— La société FJ avait sous-loué les lieux à la société DKB (société de restauration rapide et épicerie) puis à la société Service Plus (société effectuant des travaux agricoles) mais sans contrat de bail au moment du sinistre.

— L’origine de l’incendie provient de l’échauffement par effet [O] d’un conducteur électrique ou d’une borne d’un dispositif du tableau général basse tension. Or la société FJ a effectué des travaux de raccordement non conformes aux normes légales, l’incendie étant la conséquence d’une surintensité, le disjoncteur mis en oeuvre par la société FJ n’ayant pas fait son office.

— L’expert a estimé la surface développée des locaux assurés à 352,62 m² dont 99,27 m² d’étage aménagé par la société FJ.

— Par courrier du 15 avril 2021, l’assureur Allianz a considéré en vertu de l’article L 113-9 du code des assurances, qu’en raison de la superficie déclarée de 270 m² avant aménagement par la société FJ, l’assuré avait commis une déclaration inexacte du risque l’exposant à une réduction proportionnelle de prime de 63,71 % du coût des dommages.

Si la faute intentionnelle exige pour l’assureur de prouver que l’assuré a eu la volonté de provoquer le dommage tel qu’il s’est réalisé, la faute dolosive exige de rapporter la preuve que l’assuré a commis un acte délibérément, avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables. Or la conscience du caractère inéluctable ne se confond pas avec la conscience du risque.

Dès lors toutefois que l’assureur n’invoque pas expressément une faute dolosive ou une faute intentionnelle commise par la société assurée qui n’a jamais voulu le dommage, à savoir l’incendie, les seules négligences cumulées invoquées ne peuvent être de nature à priver l’assuré de toute indemnisation au titre des fautes définies précédemment.

Par ailleurs, l’assureur n’invoque pas clairement l’absence d’aléa dans la réalisation du sinistre résultant de la négligence grave dont le propriétaire a fait preuve et qui serait de nature à conférer au risque un caractère potestatif que l’assureur ne pourrait garantir.

L’assureur Allianz mentionne toutefois, à juste titre, que le défaut d’information par l’assuré de l’évolution des conditions d’exploitation des locaux a eu pour conséquence de modifier l’appréciation du risque.

Sur la réduction de l’indemnisation selon la règle proportionnelle

L’article L.113-2 du même code, dans sa version en vigueur au moment de la signature du contrat, rappelle que l’assuré est obligé :

« 3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus.

L’assuré doit, par lettre recommandée, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance ;"

L’article L. 113-9 prévoit que :

L’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité de l’assurance.

Si elle est constatée avant tout sinistre, l’assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l’assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l’assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l’assurance ne court plus.

Dans le cas où la constatation n’a lieu qu’après un sinistre, l’indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.

En application de l’article L 113-9 alinéa 3 du code des assurances, il appartient aux juges du fond de déterminer ce montant et de fixer souverainement la réduction qui doit être apportée à l’indemnité à raison des déclarations inexactes de l’assuré ( Cass. 3ème civ., 17 avr. 2013, n° 12-14.409).

L’assureur Allianz sollicite subsidiairement la réduction de l’indemnité allouée à l’assuré compte tenu de l’absence de déclaration par l’assuré des nouvelles circonstances de mise en location du bien assuré, ce qui a modifié le risque.

Dans le cadre de l’expertise judiciaire, la surface développée du risque a été retenue pour 253,35 m². L’assureur considère que cette augmentation correspond à une prime applicable de 61,30 % soit un coefficient multiplicateur de 0,387 (ce calcul est justifié par rapport aux données du contrat et au tarif ILU Hôtel pour 253,35 m² compte tenu de la nouvelle destination du contrat de bail). Il rappelle qu’il convient de prendre en compte l’état du local avant les transformations par le preneur.

La SCI [Adresse 1] constate qu’Allianz ne fournit aucune indication sur le calcul de la réduction alors que la règle proportionnelle doit être fondée sur la différence entre la prime effectivement payée et celle qui était due. Elle s’étonne du calcul réalisé qui apparaît incohérent compte tenu de la surface initialement retenue par l’assureur. Elle s’oppose à l’application de la règle proportionnelle faute d’élément de calcul précis et de preuve que l’omission de sa déclaration a changé l’objet du risque.

Sur ce, il est incontestable que le coût de l’assurance d’un local commercial varie en fonction de l’activité exercée et de la surface exploitée de sorte que si la SCI [Adresse 1] avait correctement informé son assureur lors de la signature du bail avec la SARL FJ de ce que les locaux étaient transformés en appart’hôtel impliquant plusieurs occupants (et non un occupant unique), le montant de la prime aurait été nécessairement modifié en raison notamment de la présence permanente de clients hébergés et d’appareils supplémentaires d’électro-ménagers, contrairement à ce qu’exige la situation d’un simple local à usage de commerce. De fait, le contrat de bail signé avec la société FJ précisait d’ailleurs bien que si l’activité exercée par le preneur entraînait pour le bailleur une majoration des primes d’assurances, le preneur devrait rembourser la majoration, ce qui laissait entendre que le bailleur avait pu l’envisager sans toutefois en référer à l’assureur.

Le preneur a transformé 5 bureaux et une entrée réception en 6 chambres outre l’aménagement à l’étage de la mezzanine correspondant à un dortoir.

Le fait que la police concernait une assurance propriétaire non occupant ne dispensait pas le souscripteur d’informer l’assureur de l’usage modifié des lieux, un telle assurance ne couvrant d’ailleurs généralement pas la location touristique par exemple.

Par ailleurs, la surface constatée par l’expert de 253,35 m² excède celle déclarée de 180 m² avec une tolérance de 10 % maximum.

Ces différences de surface et d’usage étaient de nature à justifier l’application de la règle proportionnelle.

Dès lors que le souscripteur ne justifie pas avoir, en cours de contrat, procédé à la déclaration des circonstances nouvelles ayant eu pour conséquence d’aggraver les risques et d’en créer de nouveaux, déclaration qui s’imposait à lui parce que les circonstances nouvelles rendaient de ce fait inexactes les indications d’origine mentionnées lors de la conclusion du contrat concernant l’usage des locaux et leur superficie, dans le délai de quinze jours à compter de sa connaissance de ces circonstances nouvelles, au moyen de l’envoi d’une lettre recommandée, la sanction prévue par le contrat s’applique.

Concernant le calcul effectué, l’assureur a communiqué des relevés de fichiers informatiques mentionnant :

— pour l’usage commercial d’une superficie développée de 180 m², une cotisation annuelle actuellement réglée par le souscripteur de 570,82 euros,

— pour l’usage hôtel d’une superficie développée de 253 m², une cotisation annuelle prévue de 1.475,20 euros.

L’assureur explique qu’ainsi, la règle proportionnelle de prime applicable est de 61,30 % correspondant à : 1 – (570,82 / 1475,20) x 100.

La SCI soutient que le taux appliqué n’est pas justifié et qu’il convient en conséquence de l’écarter. Toutefois, elle n’apporte aucun élément qui viendrait contredire les tarifications informatiques fournies par l’assureur, étant constaté que la règle proportionnelle de prime chiffrée à 61,30 % tient surtout à l’évolution de la nature du bien assuré plus qu’à la surface. Par ailleurs et contrairement aux arguments développés par la demanderesse, la règle proportionnelle de prime se calcule en fonction du montant des primes dues par rapport à celles qui auraient dû être réglées, et non en fonction simplement de la surface assurée. Or la SCI [Adresse 8] ne communique aucun élément permettant d’affirmer que le montant de la cotisation annuelle qui aurait été due pour une surface de 253 m² d’un local destiné à des appart’hôtels, ne correspondrait pas à 1.475,20 euros.

En conséquence, il sera retenu le coefficient multiplicateur correspondant à 0,387 pour une règle proportionnelle de prime de 61,30 %.

Sur l’indemnisation des préjudices

La SCI Faubourg Raines rappelle que l’expert a chiffré le coût de la remise en état à la somme de 106.795,41 euros HT et la perte de loyers subie à 22.407,62 euros HT d’avril 2020 à novembre 2021. Elle a souscrit une “garantie plus” prévoyant une prise en charge de la perte des loyers sur deux années de sorte que cette indemnité doit être calculée jusqu’en mars 2022 sur la base d’un loyer mensuel de 1.120,92 euros HT soit 26.891,30 euros HT. Elle fait état de la procédure d’expulsion du locataire confirmant que les loyers n’ont plus été réglés à compter d’avril 2020.

L’assureur Allianz précise avoir déjà réglé à l’assuré la somme de 4.461 euros HT au titre des mesures conservatoires de bâchage et du diagnostic amiante. Il indique que le préjudice matériel chiffré par l’expert s’élève à 44.030,09 euros. Il s’oppose au paiement des loyers perdus dès lors que l’assuré n’a jamais justifié des conditions de signature du bail et de sa résiliation ni de l’insolvabilité du locataire expulsé.

Sur ce, les conditions générales mentionnent que les biens sont garantis à concurrence de leur valeur de reconstruction, vétusté déduite, ou de remplacement, vétusté déduite, au jour du sinistre. Le contrat garantit la privation de jouissance et donc la perte de la valeur locative résultant de l’impossibilité pour le locataire d’utiliser temporairement par suite du sinistre couvert, tout ou partie des locaux dont il a la jouissance. La garantie perte de loyer est accordée à concurrence de la valeur locative annuelle des locaux endommagés pour le temps matériellement nécessaire, à dire d’expert, pour la remise en état des locaux sinistrés. Si les loyers sont récupérés avant le paiement de l’indemnité, l’assuré devra en reprendre possession, la compagnie n’étant tenue, en cas de récupération partielle, qu’au paiement de la différence entre le montant du sinistre et celui de la récupération.

Les garanties particulières précisent :

— dommages aux biens : en cas de reconstruction dans un délai de 2 ans à partir de la date du sinistre : « valeur à neuf » c’est à dire, valeur de reconstruction ou de remplacement au jour du sinistre, sans déduction de la vétusté si elle n’excède pas 33 % de la valeur de reconstruction ou de remplacement. En cas de non reconstruction dans les 2 ans : valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite, quel que soit le pourcentage de celle-ci. Toutefois lorsque cette valeur excède la valeur vénale au jour du sinistre, l’indemnité est limitée au montant de la valeur vénale, c’est à dire la valeur de vente au jour du sinistre des bâtiments augmentée des frais de démolition et de déblais sans tenir compte de la valeur du terain nu.

— garantie Plus IAC75C : perte de loyers correspondant à la valeur locative avec maximum deux années de loyers, la garantie étant réservée aux seuls loyers dus et non payés du fait du sinistre.

L’expert judiciaire a estimé le coût des travaux à la somme de :

—  44.030,09 euros HT concernant les ouvrages de la SCI [Adresse 1] (correspondant aux mesures conservatoires, diagnostic amiante, démolition et évacuation des gravats, remplacement de la couverture fibrociment et zinguerie, renforcement de la charpente métallique, réfection de l’installation électrique et remplacement de la vitrerie) ;

—  62.765,32 euros HT concernant les ouvrages de la SARL FJ (correspondant aux déblais et évacuation de la chambre 1, au remplacement de la chaudière et du chauffe-eau, à 70 % de la réfection de l’installation électrique, au remplacement des menuiseries, doublages et cloisons, parquets et peinture).

La SCI sollicite la prise en charge de la somme totale de 106.795,41 euros HT correspondant au coût total des travaux estimés par l’expert judiciaire.

L’assureur retient au titre des préjudices matériels une somme de 59.917 euros HT mais rappelle avoir déjà réglé la somme de 4.461 euros HT et estime qu’il convient de tenir compte de l’état du local avant les transformations réalisées par la société FJ.

Les sommes indiquées par l’assureur dans ses conclusions ne correspondent pas aux montants retenus par l’expert judiciaire au titre de la décontamination des locaux, de la réfection de la couverture et de la réfection des mensuiseries et embellissements d’origine et enfin des frais de maîtrise d’oeuvre.

Concernant le coût de réfection de la toiture, l’expert a répondu à un dire en ce sens car le montant du devis de 10.709,15 euros prend en compte les travaux rendus nécessaires par la suppression d’une barre des fermes-treillis installée par la société FJ, pour un montant de 5.525,87 euros et qui n’est pas la conséquence de l’incendie mais qui correspond à une opération de remise en conformité de la charpente.

L’expert indique que le chauffe-eau a été financé par la société FJ qui a fait installer un escalier et poser des fenêtres sur la cour intérieure, à l’étage et sur le toit.

En conséquence, ces éléments ne peuvent être pris en compte dans l’indemnisation due au bailleur, tout comme il convient de déduire la somme de 5.525,87 euros du coût de remplacement de la couverture, qui n’est pas une conséquence de l’incendie.

En conséquence, compte tenu des évaluations mentionnées par l’expert judiciaire, les dommages matériels doivent être fixés à :

— mesures conservatoires : 3.548 €

— décontamination du local : 1.300 €

— réfection de la couverture en fibrociment dont à déduire la barre de fermes-treillis posée par le locataire : 5.183 €

— remplacement vitrerie : 578 €

— réfection du réseau électrique d’origine : 7.600 €

— remplacement de la chaudière : 5.735 €

— réfection des mensuiseries, sol, parquet et peinture, après déduction de ce qui correspond aux aménagement du locataire :11.824 €

— dépose et évacuation de la couverture : 18.210 €

— frais de maîtrise d’oeuvre selon expert : 3.526 €

— coût diagnostic amiante : 913 €

— coût raccordement ENEDIS : 2.000 €

TOTAL : 60.417 € HT.

étant précisé que l’assureur a déjà réglé la somme de 4.461 € HT aux entreprises.

Ainsi, le montant des préjudices matériels s’élèvent à 55.956 euros HT (= 60.417- 4.461), soit après application de la règle proportionnelle de prime : 55.956 x 0,387 = 21.654,97 euros HT, arrondis à 21.655 euros.

En conséquence, la société Allianz doit être condamnée à verser la somme de 21.655 euros HT à la SCI [Adresse 8] en indemnisation des préjudices matériels.

Conformément aux dispositions de l’article 1343 du code civil, la somme due sera indexée sur l’indice BT01 tous corps d’état afin d’actualiser les devis proposés par l’expert, sur la base de l’indice publié en juillet 2021 (118,5), date du dépôt du rapport d’expertise.

Concernant les loyers impayés, la société FJ a cessé de les régler en avril 2020, le juge des référés, qui a constaté la résiliation du bail à effet au 12 septembre 2021 et l’expulsion de la locataire, a condamné la société preneuse à régler 35.807,03 euros entre avril 2020 et mars 2022 ainsi qu’une indemnité d’occupation de 1.391,45 euros à compter du 1er avril 2022, dont à déduire le dépôt de garantie de 3.150 euros.

L’expert a chiffré la perte de loyers entre avril 2020 et novembre 2021 à 22.407,62 euros HT. La bailleresse estime la perte de loyers pour deux années à la somme de 26.891,30 euros HT sur la base d’un loyer de 1.120,92 euros HT par mois.

La société FJ a été radiée du registre du commerce depuis le 22 décembre 2021 compte tenu de sa cessation d’activité depuis le 22 septembre 2021. Cette situation de radiation est de nature à justifier suffisamment l’état d’insolvabilité de la société preneuse.

Les conditions générales du contrat précisent que la garantie perte de loyers dus à l’assuré est accordée à concurrence de la valeur locative annuelle des locaux endommagés et pour le temps matériellement nécessaire à dire d’expert pour la remise en état des locaux sinistrés dans la limite d’une année au maximum à partir du jour du sinistre. Dans le cadre de la garantie plus, la garantie perte de loyers correspond à la valeur locative avec maximum deux années de loyers, la garantie étant réservée aux seuls loyers dus et non payés du fait du sinistre.

En conséquence, il convient de retenir que la prise en charge par l’assureur de deux années de loyers doit être comptabilisée à compter du sinistre survenu le 10 septembre 2019 et jusqu’au 10 septembre 2021.

Comme les loyers n’ont plus été réglés à compter d’avril 2020, la compagnie Allianz doit être condamnée à indemniser la SCI [Adresse 1] à hauteur de 19.429,28 euros HT (pour 17 mois et 10 jours à 1.120,92 euros par mois) soit, après application de la règle proportionnelle de prime, à la somme de 7.519,13 euros (19.429,28 x 0,387), outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2021.

Sur les dommages et intérêts contre la compagnie d’assurance

Compte tenu de la mauvaise foi de l’assureur qui a refusé d’exécuter le contrat, la SCI [Adresse 1] sollicite également une somme de 7.840 euros correspondant à 7 mois de loyers (correspondant à la durée de réalisation des travaux) à titre d’indemnité pour trouble de jouissance.

L’assureur Allianz souhaite voir rejeter la demande d’indemnité pour trouble de jouissance et rappelle avoir financé les frais d’expertise.

Compte tenu du fait que si la SCI [Adresse 1] avait correctement informé l’assureur des conditions du nouveau bail souscrit par la société FJ, la société Allianz aurait été plus prompte à l’indemniser, la demande présentée sera rejetée.

Sur les frais du procès

La SA Allianz qui succombe principalement, doit être condamnée à verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les décisions étant de droit exécutoires à titre provisoire, il n’y a pas lieu de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Dit que les négligences commises par la SCI [Adresse 8] ne sont pas de nature à priver l’assurée de toute indemnisation par son assureur Allianz IARD au titre du sinistre survenu le 10 décembre 2019 sur l’immeuble lui appartenant ;

Dit qu’il convient d’appliquer la règle proportionnelle de prime compte tenu de l’absence de déclaration par l’assurée des circonstances nouvelles résultant de la signature du contrat de bail du 21 janvier 2016 ;

Condamne en conséquence la SA Allianz IARD à verser à la SCI [Adresse 8] la somme de 21.655 euros HT (vingt et un mille six cent cinquante cinq euros) en indemnisation des préjudices matériels, avec indexation sur la base de l’indice BT01 publié en juillet 2021 (118,5) ;

Condamne la SA Allianz IARD à verser à la SCI [Adresse 8] la somme de 7.519,13 euros HT (sept mille cinq cent dix neuf euros et treize centimes), outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 septembre 2021, au titre de la perte de loyers ;

Rejette les plus amples demandes ;

Condamne la SA Allianz IARD aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé et de l’expertise ;

Condamne la SA Allianz IARD à verser à la SCI [Adresse 8] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier