TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/08415 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZWM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître POMMIER Fabrice, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [S] [J], demeurant [Adresse 1]

Non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08415 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZWM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2004, la société immobilière d’économie mixte de la ville de [Localité 5] (SIEMP) a donné à bail à Mme [S] [J] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de 286,65 euros outre 113,56 euros au titre de la provision sur charges.

Selon acte sous seing privé du 23 juin 2016, la société Elogie et la SIEMP ont conclu un traité de fusion-absorption, devant la société anonyme (SA) Elogie-Siemp.

Par ordonnance rendue sur requête le 12 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la SA Elogie-Siemp à pénétrer dans le logement afin d’y constater les conditions d’occupation.

Un constat a été dressé par commissaire de justice le 28 février 2024.

Le 22 juillet 2024, la SA Elogie-Siemp a fait assigner Mme [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle et paiement d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 30 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a invité la demanderesse à faire assigner la défenderesse à l’adresse sise à [Adresse 2], l’acte introductif d’instance ayant été délivré à l’adresse du bail selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025, la SA Elogie-Siemp a fait assigner Mme [S] [J] aux fins de :

— condamner Mme [S] [J] à lui payer la somme de 2541,59 euros au 19 mai 2025 (terme d’avril 2025 inclus),

— ordonner la résiliation du contrat de bail consenti à Mme [S] [J],

— ordonner la libération des lieux par Mme [S] [J], et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [S] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, situés [Adresse 1] à [Localité 5] avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [S] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé, majoré de 30%, plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la résiliation dudit bail jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [S] [J] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

À l’audience du 21 octobre 2025 la SA Elogie-Siemp, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement à la somme de 5.483,65 euros selon décompte arrêté au 13 octobre 2025, échéance de septembre incluse.

Elle forme ses demandes au visa des articles 1103, 1224, 1227, 1229 et 1728 du code civil, 10 de la loi du 1er septembre 1948, L213-4-4 et R213-9-7 du code de l’organisation judiciaire.

Elle rappelle qu’en application de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués, l’occupation devant avoir duré huit mois au cours d’une année de location. Or, elle soutient que Mme [S] [J] n’occupe plus personnellement les locaux loués le 16 août 2004, mais que sa fille pourrait s’y être installée, et que le logement aurait été occupé par d’autres personnes. Elle ajoute qu’après vérification auprès de Mme [S] [J], celle-ci est domiciliée à [Localité 4]. Elle se prévaut en ce sens du constat dressé par commissaire de justice le 28 février 2024, établissant que la fille de Mme [J], Mme [I] [V], réside dans le logement avec son compagnon. Elle conclut que Mme [J] a cedé irrégulièrement le bail à sa fille, ce qui justifie de prononcer la résiliation du bail.

Elle ajoute que le compte locataire présente un arriéré locatif.

Mme [S] [J], assignée à personne à l’adresse sise [Adresse 2] à [Localité 4], n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948 applicables aux habitations à loyer modéré en vertu de l’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux qui doivent constituer sa résidence principale au moins huit mois par an sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles et il n’a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail, le bailleur pouvant en cas de non-respect saisir le juge aux fins de résiliation.

Cette obligation est rappelée à l’article 1 des conditions générales qui énonce que le preneur devra employer les lieux loués uniquement à son habitation personnelle et à celle de sa famille et qu’il ne pourra laisser la disposition des lieux, même gratuitement par prêt, à aucune personne étrangère à son foyer.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’article 3 du contrat de location signé entre les parties le 16 août 2004 stipule que “l’occupation des locaux est strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale. Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement. Le présent contrat est incessible et intarnsmissible” (pièce n°1, page 2 de la demanderesse).

Or, il résulte de l’acte introductif d’instance, délivré selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, que Mme [S] [J] n’a pas pu être rencontrée à l’adresse sise [Adresse 1], la gardienne de l’immeuble précisant que cette dernière avait quitté les lieux et qu’ils étaient dorénavant occupés par sa fille.

Parallèlement, la seconde assignation délivrée le 5 juin 2025 à l’adresse sise [Adresse 2] à [Localité 4] a été faite à la personne de Mme [S] [J].

Selon les documents transmis par Mme [S] [J] à la bailleresse en 2020 (avis d’impôt sur le revenu, bulletins de paie, attestation d’assurance habitation), cette dernière se domiciliait à [Adresse 2].

Le constat établi le 28 février 2024 relève que Mme [I] [V], fille de Mme [S] [J], a ouvert la porte au commissaire de justice et a déclaré que sa mère habitait à [Localité 4], et qu’elle venait la voir à [Localité 5] chaque semaine ; que le reste du temps elle y recevait épisodiquement son compagnon. Le commissaire de justice a constaté la présence de ce compagnon dans l’appartement et a relevé la présence d’un seul lit.

Dans son courrier du 11 juin 2024, Mme [S] [J] n’a pas contesté l’occupation de son logement par sa fille, mais a indiqué qu’elle y était hébergée à titre gratuit, de sorte qu’elle réfutait toute violation des obligations du bail.

Il ressort cependant de l’ensemble de ces éléments que Mme [S] [J] n’occupe plus à titre personnel, à titre de résidence principale, le logement loué sis [Adresse 1] à [Localité 5], mais qu’elle est domiciliée depuis plusieurs années à [Localité 4].

Dès lors, Mme [S] [J] n’a pas satisfait à son obligation d’occupation personnelle des lieux loués résultant tant de l’article 3 de son contrat de bail que des dispositions précitées.

Ce manquement de la locataire à cette obligation justifie de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision et d’ordonner la libération des lieux dans les conditions prévues au dispositif de la décision. A défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [S] [J] sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, la bailleresse ayant la possibilité de s’adjoindre, en tant que de besoin, le concours de la force publique.

Jusqu’à la libération effective des lieux, Mme [S] [J] sera condamnée à payer à la SA Elogie-Siemp une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté de la provision sur charges, avec possibilité d’indexation du loyer et de régularisation annuelle des charges locatives.

A cet égard, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation de 30% n’est pas argumentée, et ne peut dès lors être considérée comme justifiée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Sur la recevabilité de la demande en paiement actualisée à l’audience

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, la SA Elogie-Siemp a actualisé sa demande en paiement des loyers et charges à l’audience à la somme de 5.483,65 €, selon décompte arrêté au 13 octobre 2025.

Or, dans son assignation, cette demande s’élevait à la somme de 2.541,59 €, arrêtée au 19 mai 2025, et la bailleresse n’a pas formulé d’autre demande relative aux éventuels loyers restant à courir au jour de l’audience. La demande en paiement d’une indemnité d’occupation est quant à elle nécessairement postérieure au jugement prononçant la résiliation du bail.

Il s’en suit que Mme [S] [J] n’a pas pu prendre connaissance au préalable de cette demande en paiement, formulée pour la période comprise entre le 19 mai 2025 et le 13 octobre 2025, faute de mention en ce sens dans un acte lui ayant été notifié avant l’audience.

Par suite, la demande en paiement des loyers et charges allant du 19 mai au 13 octobre 2025 sera déclarée irrecevable comme n’ayant pas été formée contradictoirement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges arrêtés au 19 mai 2025

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur qu’à la date du 19 mai 2025, Mme [S] [J] restait redevable de la somme de 2.541,59 € au titre des loyers et charges portant sur le logement donné à bail, terme d’avril 2025 inclus.

Mme [S] [J] ne justifie pas d’un paiement intervenu et devant venir en déduction de cette somme.

Par conséquent, Mme [S] [J] sera condamnée à payer à la SA Elogie-Siemp la somme de 2.541,59 € au titre des loyers et charges portant sur le logement donné à bail, terme d’avril 2025 inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce Mme [S] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la SA Elogie Siemp la somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties le 16 août 2004 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], et ce à compter de ce jour,

Dit qu’à défaut pour Mme [S] [J], ou tout occupant de son chef, d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société Elogie-Siemp pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

Rappelle que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Mme [S] [J] à payer à la société Elogie-Siemp une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale et effective des lieux, correspondant à une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec possibilité de procéder à son indexation et à la régularisation des charges ;

Déclare irrecevable la demande en paiement formée par la société Elogie-Siemp à l’encontre de Mme [S] [J] au titre des loyers et charges dus pour la période allant du 19 mai 2025 au 13 octobre 2025 ;

Condamne Mme [S] [J] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 2.541,59 € au titre des loyers et charges dus au 19 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus,

Rappelle que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la société Elogie-Siemp de ses autres demandes ;

Condamne Mme [S] [J] aux dépens de l’instance ;

Condamne Mme [S] [J] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Laure TOUCHELAY, Juge des contentieux de la protection, et par Jennifer BRAY, Greffière, le 8 janvier 2026.

La GREFFIERE, La JUGE,