République française,

Au nom du peuple français

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE DIJON

Affaire : [Z] [A]

[O] [X]

c/

[V] [U] épouse [Y]

[N] [B] exerçant sous l’enseigne DTIB

S.A. GAN ASSURANCES

[S] [F]

[R] [C]

[K] [M]

S.A.R.L. VITAL CONFORT

S.A.R.L. INAN

S.A.S.U. BSK IMMOBILIER

N° RG 25/00557 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7BG

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

M^e Oumar BAH – 26

la SCP CHAUMARD TOURAILLE – 96

la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN-ALLAM-EL MAHI – 1

M^e Ousmane KOUMA – 6

la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE – 31

M^e Jennifer MARTIN – 36

la SCP MAUSSION – 80

la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES – 24

M^e Nathalie MINEL-PERNEL – 107

ORDONNANCE DU : 20 MAI 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

Mme [Z] [A]

née le 10 Avril 1972 à [Localité 1] ([Localité 2])

[Adresse 1]

[Localité 3]

M. [O] [X]

né le 19 Février 1969 à [Localité 1] ([Localité 2])

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN PILATI ASSOCIES, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Besançon, plaidant, M^e Jean-Hugues CHAUMARD de la SCP CHAUMARD TOURAILLE, demeurant [Adresse 3] DIJON, avocats au barreau de Dijon, postulant

DEFENDEURS :

Mme [V] [U] épouse [Y]

née le 02 Juin 1962 à [Localité 4] (COTE D’OR)

Chez Mme [D] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Oumar BAH, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Dijon,

M. [N] [B] exerçant sous l’enseigne DTIB

[Adresse 6]

[Localité 6]

représenté par M^e Nathalie MINEL-PERNEL, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de Dijon,

S.A. GAN ASSURANCES, assureur de DTIB

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Mohamed EL MAHI de la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN-ALLAM-EL MAHI, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Morian MAHMOUDI, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau de Paris, plaidant

M^e Pierre SZCZEPOCKI

né le 08 Février 1993 à [Localité 8]

[Adresse 11]

[Localité 9]

M^e Charlotte METZDORTF

né le 13 Mai 1984 à [Localité 1] ([Localité 2])

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentés par M^e Jennifer MARTIN, demeurant [Adresse 13], avocat au barreau de Dijon,

Mme [R] [C]

[Adresse 14]

[Localité 11]

représentée par M^e Arnaud JOUBERT de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 15], avocats au barreau de Dijon,

PARTIES INTERVENANTES :

S.A.R.L. VITAL CONFORT

[Adresse 16]

[Adresse 17]

[Localité 11]

représentée par Me [T] [Q], demeurant [Adresse 18], avocat au barreau de Dijon,

S.A.R.L. INAN

[Adresse 19]

[Localité 11]

représentée par M^e Cédric MENDEL de la SCP MENDEL – VOGUE ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 20], avocats au barreau de Dijon,

S.A.S.U. BSK IMMOBILIER

[Adresse 21]

[Localité 12]

représentée par M^e Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 22], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Jean-Paul COTTIN de la SCP COTTIN SIMEON, demeurant [Adresse 23], avocats au barreau de Toulouse, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 mars 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 2 septembre 2024, reçu par Me [F] avec la participation de Me [P], M. [O] [X] et Mme [Z] [A] ont acquis de Mme [V] [Y], par l’intermédiaire de Mme [R] [C], agent immobilier, une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 13], pour un montant de 223 000 €.

Par actes de commissaire de justice des 22, 23 et 28 octobre 2025, M. [O] [X] et Mme [Z] [A] ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé

— Mme [V] [U] épouse [Y],

— M. [N] [B], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne DTIB,

— la SA Gan Assurances, assureur de DTIB,

— Maître [S] [F],

— Mme [R] [C],

— Maître [K] [P],

au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et de voir réserver les dépens.

A l’appui de leur demande, M. [X] et Mme [A] exposent que :

la maison a fait l’objet de diagnostics techniques effectués par M. [N] [B], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne commerciale DTIB, dont il ressort (notamment du diagnostic DPE) que la maison avait été classée en C ;

avant la régularisation de l’acte authentique, Mme [Y] les a informés qu’un dégât des eaux était survenu à la suite d’une fuite dans les combles en date du 10 septembre 2023. Elle leur a indiqué avoir été indemnisée par sa compagnie d’assurance et avoir procédé à des travaux intérieurs de rénovation terminés au mois de mai 2024, des travaux de peinture ayant notamment été effectués par la SARL Inan ;

lors des visites, ils ont été interpellés par de fortes odeurs dans la chambre sinistrée par le dégât des eaux mais ont été rassurés par Mme [Y] et Mme [C], lesquelles leur ont soutenu que les odeurs provenaient des récents travaux de peinture ;

les odeurs étaient toujours fortement présentes lors de la prise de possession des lieux et ils ont finalement constaté des moisissures dans leur chambre ainsi que de l’eau ruisselant derrière la tête de lit ;

dans ces conditions, ils ont entamé des travaux de rafraîchissement dans la seconde chambre située au rez-de-chaussée mais ils y ont également constaté des taches de moisissures ainsi que des murs mouillés ;

de fait, aucune chambre n’est plus disponible au rez-de-chaussée depuis le mois de septembre 2024 et ce alors même que cela leur est indispensable pour accueillir le lit médicalisé de M. [X], invalide à 80 % ;

ils ont fait appel à un commissaire de justice qui a constaté, selon procès-verbal du 31 octobre 2024, de nombreux désordres affectant leur maison ;

ils ont également fait réaliser un nouveau diagnostic énergétique après s’être aperçus que l’isolation était bien moins importante que celle annoncée dans le DPE, que les fenêtres étaient fuyardes mais également que M. [B], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne DTIB, était radié au jour de son diagnostic effectué le 20 avril 2024, la société Diag Immoter ayant finalement classé la maison en D ;

en parallèle, ils ont fait appel à M. [J], expert, qui a déposé son rapport le 20 janvier 2025 dans lequel il constate, d’une part, les problèmes d’humidité excessive et, d’autre part, le surclassement énergétique, précise qu’il est difficile d’envisager que les dégâts constatés ne soient jamais apparus avant l’acquisition de la maison par M. [X] et Mme [A], et chiffre le coût des travaux nécessaires à une somme située entre 150 000 et 200 000 €.

En conséquence, M. [X] et Mme [A] estiment être bien fondés à solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

Par actes de commissaire de justice du 15 décembre 2025, Mme [V] [Y] a fait assigner en intervention forcée devant la même juridiction la SARL Inan et la SASU Vital Confort, au visa des articles 66 et 331 du code de procédure civile, aux fins de voir juger recevable et bien fondé l’appel en intervention forcée des sociétés Inan et Vital Confort, de voir ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale inscrite sous le numéro RG 25/00557 et de voir statuer ce que de droit sur les dépens.

Mme [Y] fait valoir qu’elle a mandaté la SARL Inan et la SASU Vital Confort pour la réalisation des travaux de rénovation de son bien immobilier suite à un dégât des eaux, lequel persiste, de sorte qu’il apparaît important qu’elles puissent s’expliquer sur la conformité des travaux aux règles de l’art, d’autant plus qu’elles sont tenues de la garantir des éventuelles conséquences financières qui pourraient être prononcées à son encontre.

A l’audience du 21 janvier 2026, les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG n°25/00557.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2026, M. [O] [X] et Mme [Z] [A] ont fait assigner en intervention forcée devant la même juridiction la SASU BSK Immobilier, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner la jonction avec l’affaire principale enrôlée sous le RG n°25/00557 et déclarer que la société BSK Immobilier devra intervenir aux opérations d’expertise, lesquelles lui seront rendues communes et opposables.

M. [O] [X] et Mme [Z] [A] font valoir que Mme [C], l’agent immobilier assigné dans le cadre de l’affaire principale, est agent immobilier pour le compte de l’agence BSK Immobilier de sorte qu’ils sont fondés à solliciter que les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables à la SASU BSK Immobilier.

A l’audience du 18 mars 2026, les deux instances ont été jointes sous le numéro de RG n°25/00557.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, M. [X] et Mme [A] ont maintenu leur demande sauf à y ajouter le rejet des demandes contraires de Mme [Y] et toutes autres parties.

Ils font valoir, en réponse aux conclusions adverses, que :

contrairement à ce qu’affirme Mme [Y], qui soutient l’absence de motif légitime, le juge des référés dispose en réalité de constats et du rapport d’expertise circonstancié démontrant le bien fondé de la demande, d’autant plus qu’il n’a pas à se prononcer sur le succès ou non de l’action, sauf à trancher le fond du litige ;

concernant la demande de mise hors de cause de Me [M] et Me [F], s’ils ne sont ni le constructeur, ni le vendeur, ils ont tout de même participé à la vente et leur responsabilité est ainsi susceptible d’être retenue à cet endroit si bien qu’il existe un motif légitime à ce qu’ils soient attraits aux opérations d’expertise ;

aussi, même si Mme [C] estime qu’elle n’a créé aucun lien entre les parties de sorte qu’il existe un défaut de qualité à agir, ils entendent préciser qu’ils ont en réalité la possibilité d’agir contre elle sur un fondement délictuel. Ainsi, elle s’est contentée des déclarations de la venderesse, sans vérifier ses allégations ni si la cause des désordres avait été réparée, de sorte que sa demande de mise hors de cause est prématurée ;

si la SAS BSK Immobilier entend faire valoir que Mme [C] dispose de toutes cartes professionnelles et n’est pas salariée de la société, agissant seule dans le cadre des transactions immobilières, il n’empêche qu’il appartiendra seulement au juge du fond d’apprécier les responsabilités de chacun. De fait, puisqu’il n’est sollicité qu’une simple expertise judiciaire, il n’y a pas lieu d’écarter la SAS BSK Immobilier de la mesure d’expertise sollicitée ;

par ailleurs, s’agissant de la SA Gan Assurances, elle ne peut invoquer une absence de motif légitime à l’encontre du diagnostiqueur alors même qu’il est démontré que le diagnostic effectué par son assuré est erroné. De surcroît, le juge des référés n’est pas compétent pour trancher le débat relatif aux différences entre les deux diagnostics effectués si bien que l’argument de la compagnie d’assurance en ce sens serait vain, de même que les allégations sur le caractère déterminant du diagnostic ou le fait qu’il ne s’agirait que d’une perte de chance.

Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience, Mme [Y] demande au juge des référés de :

à titre principal,

— juger que Mme [Z] [A] et M. [O] [X] ne justifient pas d’un intérêt légitime et que leur action au fond à son encontre est manifestement vouée à l’échec ;

en conséquence,

— débouter Mme [Z] [A] et M. [O] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— ordonner sa mise hors de cause ;

— condamner solidairement Mme [Z] [A] et M. [O] [X] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

à titre subsidiaire,

— prendre acte qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage en rappelant qu’une telle acceptation n’emporte pas reconnaissance de sa responsabilité ;

— compléter la mission de l’expert judiciaire qui sera désigné ainsi qu’il est développé au sein de ses écritures ;

— mettre la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire à la charge de Mme [Z] [A] et M. [O] [X] ;

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que :

l’action au fond visant à la faire condamner au titre de la responsabilité des vices cachés est vouée à l’échec, M. [X] et Mme [A] ne démontrant aucunement qu’elle avait connaissance des vices. Ainsi, après avoir procédé à la déclaration d’un sinistre de dégât des eaux le 13 septembre 2023, elle a confié la réalisation de travaux à plusieurs sociétés, qui ont été menés à bien entre 2023 et 2024, ce qui a été explicité dans l’acte authentique de vente. Aussi, les professionnels mandatés ne l’ont jamais alertée sur la moindre difficulté et il ne fait aucun doute que, dans le cas contraire, elle aurait fait le nécessaire, au regard de l’importance des travaux et de leur montant. Enfin, les éléments litigieux n’ont jamais été cachés aux acquéreurs, en témoigne un SMS du 7 octobre 2024 rédigé par Mme [A] dans lequel elle indique que l’odeur de moisissure émanant de la chambre préexistait à la chambre, si bien qu’ils ne peuvent invoquer de prétendus vices cachés ;

sur l’opposabilité de la clause élusive de responsabilité aux requérants, ces derniers ne rapportent pas la preuve des exclusions prévues pour l’exonération de la garantie des vices cachés. En effet, elle n’est pas professionnelle de l’immobilier ou de la construction. En outre, il est incontestable que Mme [Y] ne pouvait pas avoir connaissance des prétendus vices relevés par les acquéreurs et le rapport d’expertise amiable produit par les requérants ne suffit pas à prouver le contraire. Aussi, eu égard à l’importance des travaux de démolition entrepris par les consorts [A] et [X], pour un montant de 20 000 €, il n’est pas exclu de penser que les désordres allégués soient directement imputables à ces travaux. Enfin, les demandeurs n’ont découvert les désordres allégués qu’après la démolition des anciens doublages en placoplâtre et du parquet, ce qui confirme que Mme [Y] ignorait leur existence au moment de la vente, de sorte que la clause d’exonération de garantie des vices cachés est valable.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 17 mars 2026, M. [B], exerçant sous l’enseigne DTIB, demande au juge des référés de :

— débouter Mme [A] et M. [X] de leurs demandes présentées contre lui ;

en conséquence,

— condamner solidairement Mme [A] et M. [X] à lui payer la somme de 1 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ;

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire,

— dire et juger que, s’agissant de sa mise en cause, l’expert judiciaire devra avoir comme mission d’agir ainsi qu’il est développé au sein de ses écritures.

Il fait valoir que :

la demande d’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire formulée par M. [X] et Mme [A] est dénuée de motif légitime ;

il entend préciser que dans la mesure où il ressort des écritures des requérants que seul le DPE est en cause, l’expertise ne saurait porter sur l’ensemble des diagnostics qu’il a établis ;

aussi, ils ne précisent pas quels seraient les documents contractuels qui n’auraient pas été respectés, pas plus que les « règles de l’art » qui auraient été enfreintes, ni en quel sens le DPE mis en cause serait « inexact, « non véridique » et « imprécis » ;

par ailleurs, il ressort de la chronologie des évènements qu’il a procédé à son diagnostic le 19 avril 2024, soit huit mois avant la visite de la société Diag Immoter qui a établi un DPE qu’ils utilisent comme élément de comparaison avec le sien. Toutefois, il convient d’observer que les requérants avaient alors modifié l’existant en commençant des travaux de rénovation et notamment en enlevant le placoplâtre, ce qui a eu pour conséquence de mettre à nu certains murs et sols, permettant à la société Diag Immoter de procéder notamment à des mesures de l’épaisseur de l’isolant ;

par conséquent, et dès lors qu’il n’apparaît plus possible, au regard de l’état de la maison, de se replacer dans la position dans laquelle il était lorsqu’il a examiné les lieux et que, de surcroît, il n’est pas possible de comparer deux diagnostics établis sur la base de données différentes, l’expertise sollicitée à son égard devra être jugée inutile, privant les demandeurs de motif légitime pour justifier sa participation à la mesure.

Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience du 4 mars 2026, la SA Gan Assurances demande au juge des référés de :

— dire et juger qu’elle est intervenue à la présente instance à titre strictement conservatoire, sous toutes protestations et réserves, sans prise de direction du procès et sans reconnaissance, même implicite, d’une quelconque garantie ;

— dire et juger que le litige invoqué par les demandeurs relève exclusivement de la garantie des vices cachés et oppose le vendeur et les acquéreurs, sans que le diagnostic de performance énergétique ne constitue le fondement réel des demandes formées ;

— dire et juger que les demandeurs ne rapportent aucun commencement de preuve du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique litigieux, le document produit par leurs soins étant dépourvu de numéro ADEME et, partant, privé de toute valeur probante ;

— dire et juger qu’aucun lien de causalité direct et certain n’est établi entre le diagnostic de performance énergétique querellé et le préjudice allégué, la différence de classement invoquée étant marginale, non déterminante et susceptible de résulter de la dégradation ultérieure de l’état du bien postérieurement à la vente ;

— dire et juger qu’en l’absence de motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, la mesure d’expertise sollicitée ne saurait être ordonnée, celle-ci tendant en réalité à suppléer la carence probatoire des demandeurs et à préconstituer une preuve en vue d’un litige au fond ;

en conséquence,

— débouter M. [O] [X] et Mme [Z] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger que sa mise en cause est dépourvue d’utilité et de fondement juridique ;

— prononcer sa mise hors de cause pure et simple ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait sollicitée,

— dire et juger qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage, sans reconnaissance de responsabilité ni de garantie ;

— dire et juger que la mesure d’instruction ordonnée le serait aux frais avancés exclusifs des demandeurs ;

— dire et juger que la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire sera intégralement supportée par M. [O] [X] et Mme [Z] [A] ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. [O] [X] et Mme [Z] [A] à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que :

les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un motif légitime de voir mettre en œuvre une mesure d’expertise judiciaire à son encontre, en sa qualité d’assureur du diagnostiqueur DPE ;

d’abord, il ressort des écritures des requérants que le litige qu’ils entendent soumettre à la juridiction trouve son fondement exclusif dans l’allégation de vices cachés affectant leur maison de sorte que le différend oppose directement et uniquement le vendeur et les acquéreurs. De fait, le diagnostic de performance énergétique ne constitue ni l’objet principal du litige, ni le support juridique des demandes formulées, le préjudice allégué trouvant ainsi sa cause prétendue dans l’état du bien lui-même, et non dans une information énergétique à valeur purement indicative ;

aussi, au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, la responsabilité du diagnostiqueur n’est susceptible d’être engagée que sur le fondement de la perte de chance et il est alors nécessaire de caractériser une erreur d’étiquette énergétique dans le DPE et, en cas d’erreur avérée, l’évaluation de la perte de chance pour l’acquéreur de ne pas avoir acquis le bien à un prix moindre au regard de ses performances énergétiques. En l’espèce, le DPE litigieux a été établi dans un contexte de bien récemment rénové, postérieurement aux travaux déclarés par la venderesse alors que le second n’a été réalisé sept mois plus tard. Or, il ne peut qu’être observé que les désordres d’humidité et de dégradation invoqués par les demandeurs ont été constatés plusieurs mois après l’établissement du premier diagnostic et il est alors hautement probable que la variation alléguée de classement énergétique procède de l’évolution de l’état du bien dans l’intervalle, et non d’une quelconque défaillance méthodologique lors du DPE initial ;

enfin, le diagnostic de performance énergétique produit par les requérants est dépourvu de tout numéro ADEME, exigence pourtant impérative pour assurer son opposabilité et sa traçabilité réglementaire, et est donc privé de toute valeur probante, d’autant plus qu’il a manifestement été établi à des fins strictement contentieuses, sans respect des exigences réglementaires applicables.

Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience du 21 janvier 2026, Mme [C] demande au juge des référés de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

en conséquence, y faisant droit,

à titre principal,

— juger M. [O] [X] et Mme [Z] [A] irrecevables en leur action au titre de la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir ;

en conséquence,

— débouter M. [O] [X] et Mme [Z] [A] de leur action à son égard ;

— condamner solidairement M. [O] [X] et Mme [Z] [A] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser en l’état les dépens à la charge de M. [O] [X] et Mme [Z] [A] ;

à titre subsidiaire,

— juger l’action de M. [O] [X] et Mme [Z] [A] manifestement infondée et vouée à l’échec à son égard ;

en conséquence,

— débouter M. [O] [X] et Mme [Z] [A] de leur action à son égard ;

— condamner solidairement M. [O] [X] et Mme [Z] [A] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser en l’état les dépens à la charge de M. [O] [X] et Mme [Z] [A] ;

à titre infiniment subsidiaire,

— lui donner acte de ce qu’elle formule les protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise judiciaire et s’en rapporte à prudence de justice sur l’intérêt d’une telle mesure ;

— ordonner que la mesure d’expertise soit réalisée aux frais de M. [O] [X] et Mme [Z] [A] ;

— réserver les dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

à titre principal, l’action est irrecevable à son égard en raison d’une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir. En effet, elle est agent commercial de l’agence immobilière BSK Immobilier et n’a donc rencontré M. [X] et Mme [A] que dans l’exercice de ses missions d’entremise réalisées au profit de Mme [Y], et ce au nom et pour le compte de l’agence immobilière BSK Immobilier de sorte qu’elle n’entretient aucun lien contractuel direct, tant envers la venderesse que les acquéreurs. Aussi, aucune faute délictuelle ne lui étant reprochée, l’action ne peut pas être dirigée à son égard ;

à titre subsidiaire, l’action des requérants à son encontre est manifestement vouée à l’échec. En effet, s’ils allèguent qu’il lui revenait de procéder aux vérifications utiles sur l’existence même du diagnostiqueur, ce n’est en réalité pas le cas dans la mesure où les diagnostics émis par M. [B] ne relevaient aucune incohérence, d’autant plus que le recours à ses services résultait du choix des acquéreurs eux-mêmes. Par ailleurs, elle ne peut être tenue responsable d’une situation déclarée par la venderesse, à savoir le dégât des eaux survenu le 10 septembre 2023, ni des éventuels vices cachés d’un bien immobilier alors que la venderesse n’y est elle-même pas tenue contractuellement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 février 2026, la SAS BSK Immobilier demande au juge des référés de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en remet aux explications données par son agent commercial, Mme [R] [C] ;

— juger que dans l’hypothèse où Mme [C] serait mise hors de cause, il conviendrait également de la mettre hors de cause ;

subsidiairement,

— juger que Mme [C] qui peut engager sa responsabilité vis-à-vis des tiers et se trouve assurée précisément pour cette responsabilité doit être maintenue dans la cause si l’expertise judiciaire était ordonnée ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

Mme [C], avec qui elle a signé un contrat d’agent commercial, n’est pas sa salariée et agit seule dans le cadre des transactions immobilières ;

si le juge des référés la maintenait dans les opérations d’expertise, ces dernières devraient également être ordonnées au contradictoire de Mme [C], qui est la seule à pouvoir expliquer la manière dont elle est intervenue dans le cadre de la vente de la maison aux consorts [E] mais également celle qui devra répondre des conséquences des éventuelles fautes commises dans l’exercice de sa profession vis-à-vis des demandeurs.

Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience du 4 mars 2026, la SARL Inan demande au juge des référés de :

à titre principal,

— ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale inscrite sous le numéro RG 25/00557 ;

— dire que Mme [A] et M. [X] ne présentent pas d’intérêt légitime quant à leur action à l’encontre de Mme [Y] et donc à son encontre ;

— ordonner sa mise hors de cause ;

à titre subsidiaire,

— prendre acte qu’elle forme toutes contestations et réserves d’usage rappelant qu’une telle acceptation n’emporte pas reconnaissance de sa responsabilité ;

— mettre la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire à la charge de Mme [Z] [A] et de M. [O] [X] ;

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que puisqu’il apparaît que Mme [Y] sollicite sa mise hors de cause dans la mesure où l’acte authentique de vente prévoit une clause d’exclusion sur le fondement de la garantie des vices cachés, sa mise hors de cause entraînera nécessairement la sienne.

Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience du 21 janvier 2026, la SASU Vital Confort demande au juge des référés de :

— constater qu’elle n’est pas opposée à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée qui aura lieu tous droits et moyens des parties expressément réservés tant sur le principe, la nature et l’étendue des responsabilités alléguées, que sur le principe, la nature et l’étendue des garanties qui pourraient être dues ;

— « joindre les dépens au fond ».

Aux termes de leurs dernières écritures déposées à l’audience du 21 janvier 2026, Me [P] et Me [F] demandent au juge des référés de :

— les mettre purement et simplement hors de cause ;

— débouter M. [O] [X] et Mme [Z] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre ;

— condamner M. [O] [X] et Mme [Z] [A] ou tout succombant à leur payer une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [X] et Mme [Z] [A] ou tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de maître Jennifer Martin, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

il n’existe aucun motif légitime à leur mise en cause au stade des opérations d’expertise ;

ainsi, au regard des dispositions des articles 143, 145 et 147 du code de procédure civile relatives à la mise en œuvre d’une expertise judiciaire, la question est de savoir, pour justifier la participation du notaire à une mesure d’expertise, si cette dernière est nécessaire pour établir un fait propre à caractériser la responsabilité du notaire, peu important qu’elle soit par ailleurs de nature à le faire à l’encontre du vendeur, de l’agent immobilier ou de tout constructeur ou intervenant. Par ailleurs, aucun motif légitime ne peut exister à la mise en cause du notaire instrumentaire d’une vente immobilière dans une expertise judiciaire, s’il n’est pas justifié en quoi la mission qui sera ordonnée permettra d’établir un fait propre à spécifiquement engager la responsabilité du notaire ;

or, s’il leur est fait reproche par M. [X] et Mme [A] de ne pas avoir observé que M. [B], qui a établi les diagnostics obligatoires, avait fait l’objet d’une période de radiation d’office au RCS, ceci ne constitue toutefois pas un motif légitime à la participation des notaires à des opérations d’expertise qui n’ont aucun caractère juridique mais uniquement technique. En effet, l’expertise envisagée n’a en aucun cas pour objet d’établir un quelconque fait qui permettra de savoir si les notaires auraient commis un manquement engageant ou non leur responsabilité en n’observant pas cette radiation temporaire, ce reproche étant de pur fond, déjà formulé et ne nécessitant pas la mise en œuvre d’une expertise de construction pour être articulé.

A l’audience du 18 mars 2026, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont maintenu leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [C]

Constitue par application de l’article 122 du code de procédure civile une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.

En l’espèce, Mme [C] soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre à l’action des demandeurs en ce que, étant agent commercial de l’agence immobilière BSK Immobilier, elle n’a rencontré M. [X] et Mme [A] que dans l’exercice de ses missions d’entremise réalisées au profit de Mme [Y], et ce au nom et pour le compte de l’agence immobilière BSK Immobilier de sorte qu’elle n’entretient aucun lien contractuel direct, tant envers la venderesse que les acquéreurs.

Or, Mme [C] ne peut utilement affirmer qu’elle n’aurait pas qualité à défendre dans le cadre de l’instance introduite par M. [X] et Mme [A] dans la mesure où, comme ils le soutiennent, l’absence de lien contractuel justifié par le fait qu’elle a agi au nom et pour le compte de la SAS BSK Immobilier, dans le cadre d’un mandat, n’empêche pas les demandeurs d’agir contre elle, à terme, sur un fondement délictuel, étant établi qu’elle est bien intervenue comme intermédiaire dans le cadre de la vente de la maison litigieuse.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la fin de non-recevoir soulevée.

Sur les demandes de mise hors de cause

A titre liminaire, il convient de préciser qu’au stade de la présente procédure, fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur le bien-fondé des prétentions au fond, ni sur la nature exacte des responsabilités encourues, mais uniquement de vérifier l’existence d’un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige futur.

Mme [Y] demande au juge des référés de prononcer sa mise hors de cause au motif que l’action au fond visant à la faire condamner au titre de la garantie des vices cachés serait vouée à l’échec, M. [X] et Mme [A] ne démontrant aucunement qu’elle avait connaissance des vices.

Or, dès lors qu’il est établi d’une part qu’un dégât des eaux a eu lieu peu de temps avant la vente de la maison litigieuse, que Mme [Y], alors propriétaire, a fait réaliser des travaux en conséquence, qu’elle a ensuite vendu ladite maison à M. [X] et Mme [A] et que ceux-ci ont découvert l’existence d’infiltrations et de problèmes d’humidité rapidement après leur emménagement dont les causes et l’origine restent indéterminées à ce stade, ce qui est justifié au travers des pièces produites aux débats, et que, d’autre part, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le bien-fondé des prétentions au fond, il en résulte qu’il ne peut être conclu, qu’à l’évidence, toute action au fond à l’encontre de Mme [Y] serait manifestement vouée à l’échec. Cette dernière ne peut en conséquence prétendre être mise hors de cause avant-même qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

Mme [Y] sera ainsi déboutée de sa demande de mise hors de cause.

La SARL Inan indique que Mme [A] et M. [X] ne présenteraient pas d’intérêt légitime quant à leur action à l’encontre de Mme [Y] et donc à son encontre et sollicite ainsi sa mise hors de cause. Elle fait valoir que puisqu’il apparaît que Mme [Y] sollicite sa mise hors de cause dans la mesure où l’acte authentique de vente prévoit une clause d’exclusion sur le fondement de la garantie des vices cachés, sa mise hors de cause entraînera nécessairement la sienne.

Toutefois, dès lors qu’il est constant que la SARL Inan a été mandatée par Mme [Y] afin de réaliser des travaux de réparation à la suite du dégât des eaux survenu dans la maison, que des désordres, à savoir des infiltrations et des traces d’humidité, ont été découverts par les demandeurs peu de temps après, et que la cause et l’origine de ces désordres n’ont pas été établies avec certitude, les demandeurs justifient d’un motif légitime à ce que la SARL Inan soit partie à la mesure d’expertise ayant pour objectif de déterminer l’origine des désordres ainsi que les responsabilités encourues. Cette dernière ne peut en conséquence prétendre être mise hors de cause avant-même qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

La SARL Inan sera ainsi déboutée de sa demande de mise hors de cause.

La SA Gan Assurances sollicite sa mise hors de cause, estimant que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un motif légitime de voir mettre en œuvre une mesure d’expertise judiciaire à son encontre, en sa qualité d’assureur du diagnostiqueur DPE.

Or, dès lors qu’elle est l’assureur de M. [N] [B], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne DTIB, qui a, selon les demandeurs, établi un DPE erroné de leur maison, alors qu’il était, de surcroît, radié au jour de la réalisation du diagnostic, il ne saurait être constaté en l’espèce que toute action au fond à l’encontre de la SA Gan Assurances est manifestement vouée à l’échec, étant susceptible d’être appelée à garantir les conséquences d’une éventuelle responsabilité professionnelle de son assuré.

Dès lors, M. [X] et Mme [A] justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à l’encontre de la SA Gan Assurances, qui ne peut donc prétendre être mise hors de cause avant-même qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

La SA Gan Assurances sera ainsi déboutée de sa demande de mise hors de cause.

La SAS BSK Immobilier sollicite sa mise hors de cause, justifiant uniquement cette demande en indiquant que dans l’hypothèse où Mme [C] serait mise hors de cause, il conviendrait également de la mettre hors de cause.

Or il convient de constater que la fin de non-recevoir soulevée par Mme [C], qui aurait pu entraîner sa mise hors de cause si elle avait prospéré, a été rejetée.

La SAS BSK Immobilier ne peut qu’être déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Maîtres [P] et [F] demandent au juge des référés de les mettre hors de cause. À l’appui de leur demande, ils indiquent qu’aucun motif légitime ne peut exister à la mise en cause du notaire instrumentaire d’une vente immobilière dans une expertise judiciaire, s’il n’est pas justifié en quoi la mission qui sera ordonnée permettra d’établir un fait propre à spécifiquement engager la responsabilité du notaire. Or, l’expertise envisagée n’a en aucun cas pour objet d’établir un quelconque fait qui permettra de savoir si les notaires auraient commis un manquement engageant ou non leur responsabilité en ne relevant pas cette radiation temporaire, ce reproche étant de pur fond, déjà formulé et ne nécessitant pas la mise en œuvre d’une expertise de construction pour être articulé.

Il n’est pas contesté que les notaires susmentionnés ont reçu l’acte de vente de la maison litigieuse et ont notamment annexé à cet acte un DPE qui, selon M. [X] et Mme [A], a été réalisé par M. [N] [B] alors qu’il était radié, élément qui n’a pas été vérifié par les notaires, de sorte que leur responsabilité professionnelle pourrait être engagée à ce titre.

Mais il faut relever avec ces défendeurs que les demandeurs ne démontrent pas en quoi la participation des premiers aux opérations d’expertise technique serait utile à leur accomplissement au regard de l’objet de la mission, dès lors que le grief est déjà formulé et relève d’ores et déjà de l’appréciation éventuelle du juge du fond.

Dans ces conditions, M. [X] et Mme [A] ne justifient pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à voir ordonner l’expertise sollicitée au contradictoire de maîtres [P] et [F], dont la demande de mise hors de cause sera donc accueillie.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, M. [X] et Mme [A] versent notamment aux débats :

— l’acte de vente du bien daté du 2 septembre 2024 ;

— la fiche d’information de M. [N] [B], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne DTIB et l’extrait BODACC mentionnant sa radiation d’office ;

— le procès-verbal de constat du 31 octobre 2024 ;

— le diagnostic immobilier de la société Diag Immoter en date du 6 décembre 2024 ;

— le rapport d’expertise amiable de M. [I] [J].

M. [X] et Mme [A] justifient à travers les pièces qu’ils versent aux débats de plusieurs désordres affectant leur maison d’habitation, à savoir des traces de moisissures et humidités diverses, comme relevés dans un procès-verbal de constat en date du 31 octobre 2024 et au sein d’un rapport d’expertise amiable de M. [I] [J] du 22 décembre 2024, étant rappelé qu’ils ont acquis ce bien au mois de septembre 2024.

Eu égard aux éléments du dossier, aux pièces versées et notamment au rapport d’expertise amiable produit, M. [X] et Mme [A], d’une part, font état d’une différence notable entre les conclusions des DPE réalisés avant et après la vente de la maison et, d’autre part, déplorent l’existence de désordres affectant leur maison, à savoir des problèmes d’infiltration et d’humidité, dont la cause et l’origine ne sont pas déterminées.

Ils justifient ainsi d’un intérêt légitime à voir ordonner la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, qui aura notamment pour objet de vérifier l’exactitude du diagnostic technique établi par M. [B] avant la vente mais également de déterminer la cause et l’origine des désordres ainsi que les travaux nécessaires à leur résolution.

Elle permettra également d’éclairer les conditions d’intervention des autres défendeurs, Mme [C] n’ayant pas expressément sollicité sa mise hors de cause à ce stade indépendamment de la fin de non-recevoir soulevée, et, le cas échéant, au juge du fond éventuellement saisi de déterminer la responsabilité de chacune des parties relativement aux dommages allégués.

Il convient en conséquence d’accueillir la demande d’expertise, sur le fondement précité, aux frais avancés des demandeurs, avec la mission précisée au dispositif.

Il sera donné acte à Mme [Y], à la SA Gan Assurances et à Mme [C] de leurs protestations et réserves et à la SARL Vital Confort de ce qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par Mme [R] [C] ;

Prononçons la mise hors de cause de Me [S] [F], notaire, et Me [K] [P], notaire ;

Rejetons les demandes de mise hors de cause formulées par Mme [V] [U] épouse [Y], la SA Gan Assurances, la SARL Inan et la SAS BSK Immobilier ;

Donnons acte à Mme [V] [U] épouse [Y], la SA Gan Assurances et Mme [R] [C] de leurs protestations et réserves et à la SARL Vital Confort de ce qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [G] [L]

[Adresse 24]

[Localité 14]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Dijon, avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au [Adresse 1] à [Localité 13], visiter les lieux et les décrire ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige, en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles et en décrivant notamment les travaux de réparation effectués avant la vente de la maison par Mme [V] [Y] née [H] à la suite du dégât des eaux survenu au mois de septembre 2023, ainsi que les dates de déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement des travaux et de réception et leurs auteurs ;

6. Dire si le DPE réalisé par M. [N] [B] le 20 avril 2024 a été conduit conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art et donner son avis sur l’exactitude, la véracité et la précision de ce diagnostic technique ;

7. Examiner les lieux et vérifier l’existence des désordres allégués dans l’assignation, les décrire et produire toutes photographies utiles ;

8. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ainsi que leur date d’apparition ;

9. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ;

10. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

11. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

12. Évaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, dont la privation ou limitation de jouissance, ainsi que le préjudice pouvant résulter des travaux de remise en état ;

13. En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser les demandeurs à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant dirigés par les demandeurs ou par des entreprises qualifiées de leur choix sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

14. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par les demandeurs ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons à 5 000 € la somme qui devra être consignée au titre des frais d’expertise par M. [O] [X] et Mme [Z] [A] à la régie du tribunal au plus tard le 22 juin 2026 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 26 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Rejetons les demandes respectives de Mme [V] [U] épouse [Y], M. [N] [B], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne DTIB, la SA Gan Assurances, Me [S] [F] et Me [K] [P], Mme [R] [C], et la SAS BSK Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge de M. [O] [X] et de Mme [Z] [A], avec autorisation pour M^e Jennifer Martin, avocat, de recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans recevoir provision.

Le Greffier Le Président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.