TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 31 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/00435 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVDK

Jugement Rendu le 31 MARS 2026

AFFAIRE :

[M] [R]

C/

S.A.R.L. IMMOPRO

ENTRE :

Madame [M] [R]

née le 08 Avril 1990 à [Localité 2]

de nationalité Française

Interne anesthérie réanimation, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La SARL IMMOPRO, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 879 559 169, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire FOUCAULT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

L’avocat de la demanderesse a déposé son dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu les dispositions de l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord exprès des parties constituées pour qu’il en soit fait application ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 mars 2026 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Réputé contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Claire FOUCAULT

— signé par Claire FOUCAULT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte reçu par Maître [W], Notaire associé à [Localité 1], en date du 2 juin 2022, la SARL Immopro a vendu à Mme [M] [R] un appartement situé dans un immeuble [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le prix de 203 000 euros, financé par deux prêts d’un montant total de 220 000 euros.

Fin d’année 2023, constatant que l’appartement était une passoire thermique, Mme [R] a fait réaliser un nouveau diagnostic de performances énergétiques, qui a révélé que le bien devait être classé F alors qu’il avait été vendu en classe D.

Elle a également fait constater par commissaire de justice l’absence d’isolation le 11 décembre 2023. Le procès-verbal a confirmé ce défaut et également mis en évidence des désordres liés à la mauvaise réalisation et au non achèvement des travaux.

Par lettre recommandée avec accusé réception datée du 29 décembre 2023, revenue avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”, Mme [R] a demandé à la SARL Immopro de mettre fin aux désordres, qu’elle qualifie de vices cachés.

Par lettre recommandée avec accusé réception, retournée avec la même mention, le conseil de Mme [R] a réitéré la mise en demeure, invitant le vendeur à transmettre sous huitaine une proposition technique pour rendre l’appartement habitable ainsi qu’une indemnité financière.

Les démarches, y compris auprès du notaire ayant procédé à la vente, se sont révélées infructueuses, faute d’adresse connue du vendeur.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, Mme [R] a fait assigner la SARL Immopro devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon aux fins d’expertise.

Par ordonnance rendue le 1er juillet 2024, le juge des référés a fait droit à sa demande et désigné M. [Y], remplacé par ordonnance de changement d’expert par M. [H], puis par M. [I].

M. [I] a déposé son rapport définitif à une date non précisée, le 26 novembre 2024 selon le conseil de Mme [R].

Mme [R] a fait inscrire une hypothèque provisoire judiciaire sur le seul bien appartenant à la SARL Immopro le 17 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, Mme [R] a fait attraire la SARL Immopro devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins, sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil de :

— Prononcer la résolution judiciaire de la vente du 2 juin 2022 avec toutes les conséquences de droit,

En conséquence,

— Condamner la SARL Immopro à payer à Mme [R] les sommes de :

▸ 203 000 euros au titre du prix de vente,

▸ 11 439 euros au titre des droits fiscaux,

▸ 31 990,87 euros au titre du prêt Crédit Mutuel,

▸ 20 493 euros au titre de son apport personnel,

▸ 41 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, outre la somme de 50 euros par jour à compter du 6 septembre 2024 et jusqu’à la date de remboursement par la SARL Immopro du prix de vente,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— Condamner la SARL Immopro à payer à Mme [R] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire pour 2 500 euros et de l’hypothèque judiciaire provisoire pour 2 220,49 euros.

Régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL Immopro n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mars 2026.

MOTIFS

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la garantie des vices cachés

A – Sur l’existence de vices cachés

Mme [R] sollicite la résolution de la vente pour vices cachés. Se basant sur le rapport de l’expert judiciaire, elle fait valoir que le logement est une passoire thermique, que l’ensemble des travaux sont affectés de malfaçons et de non-conformités, qu’en outre la solidité de l’ouvrage est compromise dans la mesure où certaines pièces de charpente ont été sectionnées, rendant ainsi le bien impropre à sa destination. Elle soutient que tous ces désordres étaient non apparents et antérieurs à la vente.

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

Selon l’article 1642, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”.

Il appartient ainsi à l’acquéreur d’un bien qui invoque la garantie des vices cachés de démontrer que la chose vendue présente un défaut d’une certaine gravité, que ce défaut est antérieur ou concomitant à la vente, et qu’il n’était pas apparent au moment de celle-ci, ces conditions étant cumulatives.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice et du rapport de l’expert judiciaire que les désordres allégués sont réels.

Il ressort des pièces produites que Mme [R] a notamment acheté cet appartement en raison de sa bonne performance énergétique, classé D selon diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé le 5 août 2021, soit après la réforme du 1er juillet de la même année. Après avoir constaté au cours de l’hiver 2023 passé dans cet appartement que le logement ne pouvait atteindre plus de 11 degrés en dépit du chauffage, elle a fait procéder à un nouveau DPE, qui a classé le logement en F, ce qui correspond à une passoire thermique.

Il ressort de l’acte de vente et du rapport d’expertise que l’appartement a fait l’objet de travaux avant la vente, et notamment des travaux d’isolation (cloisonnement intérieur et doublage en plaque de plâtre des murs périphériques, avec isolation en laine de verre, doublages et charpente), sur la base desquels le DPE a été réalisé. L’expert relève que ce DPE fourni au moment de la vente avait été réalisé sur pièces, sur la base de la facture de l’entreprise GOK, sans vérification sur site ni demande de facture des matériaux utilisés.

S’agissant de l’isolation, les travaux réalisés ne correspondent pas aux factures, l’isolation étant absente, ou posée à l’envers, ou incomplète, ou encore d’une épaisseur insuffisante, l’expert confirmant à cet égard la liste des points litigieux relevés par le commissaire de justice. Selon M. [I], il s’agit de malfaçons et de non-conformités rendant le logement inchauffable, avec une consommation d’électricité très élevée.

Or, le vendeur a notamment déclaré au moment de la vente que tous les travaux d’isolation du mur séparatif entre les parties privatives et communes étaient terminés.

Le rapport relève par ailleurs d’autres non-conformités et/ou malfaçons.

Il n’est pas contestable que les non conformités et malfaçons relatives à l’isolation thermique n’étaient pas apparentes lors de la vente, non détectables sans vérifications approfondies et encore moins soupçonnables compte tenu du DPE réalisé le 5 août 2021. Ces désordres rendent le logement impropre à sa destination normale, de telles températures n’étant pas acceptables pour y vivre pendant une partie de l’année.

La gravité des défauts est telle qu’il paraît difficile pour l’expert de préconiser des travaux de finition ou de réparation des ouvrages, ce dernier expliquant que la mise en place de l’isolant impliquerait la démolition de la totalité des doublages en plaques de plâtre des murs et plafond, et nécessiterait la dépose des installations électriques, de plomberie et sanitaires, et de la cuisine.

En conséquence, compte tenu de la réalité des défauts relatifs à l’isolation invoqués, qui existaient antérieurement à la vente, de leur caractère non apparent pour l’acquéreur, ainsi que de l’importance des travaux de réparation à mettre en oeuvre, les conditions de l’article 1641 du code civil sont bien réunies, de sorte que Mme [R] est fondée à invoquer l’existence de vices cachés.

B – Sur la clause d’exonération de garantie du vendeur

Il résulte des dispositions de l’article 1643 du code civil que “le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie”.

Une telle stipulation est toutefois privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur, caractérisée par la connaissance du vice.

En l’espèce, l’acte de vente du 2 juin 2022 précise que le vendeur est un professionnel de l’immobilier et ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En conséquence, la SARL Immopro sera dès lors tenue de garantir l’acquéreur des vices cachés affectant le bien vendu.

II – Sur les conséquences des vices cachés

L’article 1644 du code de procédure civile dispose que “dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix”.

A – Sur la demande de résolution de la vente

Compte tenu de la gravité des vices, qui nécessiteraient des travaux extrêmement conséquents, il convient de faire droit à la demande de Mme [R] et de prononcer la résolution de la vente de l’appartement.

B – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1645 du code civil précise que “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”.

Compte tenu des activités de marchand de biens, promoteur rénovateur de biens immobiliers déclarées par la SARL Immopro, ce vendeur est un professionnel de l’immobilier qui, de surcroît, a été maître d’ouvrage des travaux de rénovation du logement. Dès lors, il est présumé avoir eu connaissance des vices cachés.

Mme [R] réclame la somme de 203 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, la somme de 11 439 euros au titre des droits fiscaux, la somme de 31 990,87 euros au titre du prêt Crédit Mutuel, la somme de 20 493 euros au titre de son apport personnel, la somme de 41 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, outre la somme de 50 euros par jour à compter du 6 septembre 2024 et jusqu’à la date de remboursement par la SARL Immopro du prix de vente.

1) Sur la restitution du prix de vente et le remboursement des droits fiscaux

Il y a lieu de faire droit à la demande de restitution de la somme de 203 000 euros, qui correspond au prix de vente de l’appartement, ainsi que le remboursement de la somme de 11 439 euros au titre des frais de mutation réglés par Mme [R] au notaire.

En conséquence, la SARL Immopro sera condamnée à payer à Mme [R] la somme de 203 000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente de l’immeuble outre celle de 11 439 euros au titre du remboursement des droits fiscaux.

2 ) Sur les emprunts, intérêts et frais bancaires

Mme [R] réclame dans le dispositif de ses écritures la somme de 31 990,87 euros au titre du prêt Crédit Mutuel, précisant dans les motifs qu’il s’agit du montant de l’indemnité de remboursement anticipé.

Mme [R] ne justifie pas qu’elle effectuera un remboursement anticipé du montant restant dû du prêt au regard du taux particulièrement intéressant de ces crédits immobiliers, et de l’impossibilité de négociation de cette indemnité avec l’établissement bancaire. En revanche, le coût du crédit s’élevant à la somme de 31 990,87 euros (383,40 + 31 607,47), il y a lieu de faire droit à sa demande telle que formulée dans le dispositif, qui seul lie le tribunal.

En conséquence, la SARL Immopro sera condamnée à payer la somme de 31 990,87 euros à Mme [R] au titre du prêt Crédit Mutuel.

3 ) Sur l’apport personnel

Il est effectivement fait état d’un apport personnel de 20 493 euros dans l’offre de crédit immobilier. Pour autant, cet apport a vraisemblablement permis d’obtenir le financement de l’achat immobilier et n’a pas été utilisé en totalité le jour de la vente, la somme totale versée s’élevant à 214 439 euros (203 000 + 11 439), dont 200 000 euros financés par la banque et 14 439 euros financés par l’apport personnel.

Mme [R] ne justifie pas de l’emploi de fonds en lien avec l’appartement au-delà du reliquat de son apport personnel. Il sera donc fait droit à sa demande dans la limite de 14 139 euros.

En conséquence, la SARL Immopro sera condamnée à payer la somme de 14 139 euros à Mme [R] au titre de l’apport personnel.

4 ) Sur le préjudice de jouissance

Mme [R] précise dans son courrier de mise en demeure, ainsi qu’au commissaire de justice intervenu pour établir un constat, que même en poussant le chauffage à fond, ce qui générait des factures d’électricité exorbitantes, son appartement ne dépassait pas 11 dégrés l’hiver, ce qui est probable mais non étayé par des élements objectifs. Pour autant, du fait du défaut grave d’isolation thermique avéré, Mme [R] a subi un préjudice de jouissance, plus particulièrement pendant la période hivernale, mais également en période de grosses chaleurs et dans une moindre mesure le reste de l’année, cet appartement duplex étant situé dans les combles d’un hôtel particulier. Elle a néanmoins indiqué n’avoir pas vécu dans son logement au cours de l’hiver 2022, résidant à l’époque à [Localité 3] dans le cadre de son internat en médecine.

Il convient de lui allouer la somme de 24 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

En conséquence, la SARL Immopro sera condamnée à payer la somme de 24 000 euros à Mme [R] au titre du trouble de jouissance.

IV – Sur les demandes accessoires

La SARL Immopro, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, qui incluront les frais inhérents à la procédure en référé dont l’expertise ainsi que les frais inhérents à l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, liés à la présente instance au fond.

Par ailleurs, il ne serait pas équitable de laisser à la charge de Mme [R] l’intégralité des frais irrépétibles dont elle a dû s’acquitter pour voir consacrer ses droits.

En conséquence, la SARL Immopro sera condamnée lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— DIT que le bien immobilier situé dans un immeuble [Adresse 3] à [Localité 1], objet de la vente du 2 juin 2022 entre la SARL Immopro et Mme [R], est atteint de vices cachés,

— PRONONCE la résolution du contrat de vente 2 juin 2022 entre Mme [R] et la SARL Immopro,

— CONDAMNE la SARL Immopro à payer à Mme [R] la somme de 203 000 euros (deux cent trois mille euros) au titre de la restitution d’une partie du prix de vente de l’immeuble, outre celle de 11 439 euros (onze mille quatre cent trente-neuf euros) au titre du remboursement des droits fiscaux,

CONDAMNE la SARL Immopro à payer à Mme [R] la somme de 31 990,87 euros (trente et un mille neuf cent quatre vingt dix euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre du prêt Crédit Mutuel,

— CONDAMNE la SARL Immopro à payer à Mme [R] la somme de 14 139 euros (quatorze mille cent trente-neuf euros) au titre de l’apport personnel,

— CONDAMNE la SARL Immopro à payer à Mme [R] la somme de 24 000 euros (vingt quatre mille euros) en réparation du trouble de jouissance,

— CONDAMNE la SARL Immopro aux entiers dépens, qui incluront les frais inhérents à la procédure en référé dont l’expertise ainsi que les frais inhérents à l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire,

— CONDAMNE la SARL Immopro à payer à Mme [R] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente