Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00348 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I626

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [A] [S]

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e LEMONNIER Roger, Avocat au Barreau de PARIS, substitué par M^e CAMPANAUD Emilie, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 25 Septembre 2025

DEFENDEURS :

Mme [A] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante

M. [O] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2026

Copies délivrées aux parties

Copie exécutoire délivrée à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [A] [S] et Monsieur [O] [T] concernant le paiement des loyers et charges pour la prise à bail d’un logement situé [Adresse 4] A, 3° étage à [Localité 1], et appartenant aux consorts [X].

Le bail a été conclu à compter du 02 novembre 2024.

A la suite de divers incidents de paiement, les propriétaires ont fait jouer l’engagement de caution, si bien que leur ont été réglé le montant des sommes dues par [A] [S] et [O] [T], soit :

— loyer et charges de février 2025: 660,00 €,

— loyer et charges de mars 2025: 660,00 €,

— loyer et charges de mai 2025: 660,00 €,

— loyer et charges de juin 2025: 660,00 €.

TOTAL: 2.640,00 €.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention État-UESL , stipule que :

« conformément à l’article 2306 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées… Le Bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale » (article 8.1).

«Dès la déclaration de l’impayé de loyer, la Caution s’engage à … informer les Locataires des déclarations d’impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le Locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site,…

S 'agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du Locataire par la Caution pour le recouvrement de sa dette, le Bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la Caution en cas d’assignation pour résiliation du bail » (article 8.2).

C’est dans ce contexte qu’un commandement de payer la somme de 2.640,00 €, et visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail leur a été signifié le 30 juin 2025.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

A la suite, de nouveaux incidents de paiement, les propriétaires ont de nouveau fait jouer l’engagement de la caution, si bien que leur a été réglé complémentairement le montant des sommes dues par les locataires, soit :

— loyer et charges de juillet 2025: 660,00 €,

— loyer et charges de août 2025: 601,90 €.

Toutes les tentatives amiables pour parvenir à un accord ont échoué.

C’est ainsi que par exploit de Commissaire de Justice du 25 septembre 2025, remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [A] [S] et [O] [T] devant le Tribunal Judiciaire de DIJON, aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— A titre principal, constater la résiliation du bail d’habitation par l’application de la clause résolutoire;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs;

— En tout état de cause, ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement ces derniers à lui payer :

— la somme de 3.727,90 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025 sur la somme de 2.640,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus;

— une indemnité d’occupation mensuelle, pour le logement couvrant le loyer et les charges dus jusqu’à la libération effective des lieux, et révisable selon les dispositions contractuelles ;

— lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— une somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire était examinée à l’audience du 19 janvier 2026, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée, [A] [S] est présente, [O] [T] n’est ni présent, ni représenté, ni excusé.

Le représentant de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dépose ses pièces, actualise la dette à 5.866,80 €, confirme ses autres demandes telles que dans l’assignation, et renvoie à cette dernière pour le surplus.

[A] [S] reconnaît la dette.

Elle explique rencontrer des problèmes dans le logement et souhaite le quitter.

L’affaire était mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS

L’article 472 du Code de Procédure Civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Conformément à l’article 473 du Code de Procédure Civile, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire à l’égard de [O] [T] du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera déclaré contradictoire à l’égard de [A] [S], présente.

SUR LA RECEVABILITE

Attendu que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 02 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

Que par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Côte d’Or par la voie électronique le 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

Qu’ainsi l’action sera donc déclarée recevable.

SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL ET D’INDEMNITES D’OCCUPATION:

Attendu qu’il résulte du dossier que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de [A] [S] et [O] [T], concernant le paiement des loyers et charges pour la prise à bail d’un logement, situé [Adresse 4] A, 3° étage à [Localité 1], et appartenant aux consorts [X] ;

Que le bail a été conclu à compter du 02 novembre 2024;

Attendu également que l’article 2306 du Code Civil dispose que « la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, et qui sont inhérentes à la dette ;

Mais elle ne peut opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur »;

Que, en l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé les loyers à la place des locataires et n’a pas été remboursée;

Par conséquent, elle est subrogée dans les droit du bailleur et en droit d’agir en acquisition de clause résolutoire et/ou résiliation du bail.

Attendu que le contrat de bail comporte une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet;

Que [A] [S] et [O] [T] ont cessé de payer régulièrement les loyers et les charges;

Qu’un commandement de payer les loyers et charges, rappelant cette clause résolutoire, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990, modifié, dans leurs versions applicables au litige, leur a été signifié le 30 juin 2025, pour un montant en principal de 2.640,00 €, au titre des loyers et charges impayés;

Que les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois;

Que les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 31 août 2025;

Que dès lors, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail du logement est fondée et l’expulsion doit être ordonnée;

Attendu que [A] [S] et [O] [T] sont donc occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, soit le 31 août 2025;

Qu’il convient, en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle prévisionnelle au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 31 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

SUR LE MONTANT DE LA DETTE AU JOUR DE L’AUDIENCE

Qu’il ressort du dernier extrait de relevé de compte produit, du 12 janvier 2026, que les locataires restaient devoir à cette date à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme globale de 5.866,80 € au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation (décembre inclus), une fois retirés les frais de procédure, lesquels seront inclus dans les dépens ;

Que les défendeurs ne contestent ni l’existence, ni le quantum de la dette;

Que [A] [S] et [O] [T] seront donc solidairement condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme d’un montant 5.866,80 € (décembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025 sur la somme de 2.640,00 €, et pour le surplus à compter de l’assignation;

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Attendu que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits et qu’il est équitable de condamner solidairement [A] [S] et [O] [T] à lui verser la somme de 350,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Qu’en outre [A] [S] et [O] [T] qui succombent seront solidairement condamnés, aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment, le coût du commandement de payer;

Qu’enfin, au termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 – art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement »;

Qu’il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire à l’égard de Madame [A] [S] et réputé contradictoire à l’égard de Monsieur [O] [T], rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à compter du 02 novembre 2024, concernant un logement situé [Adresse 4] A, 3° étage à [Localité 1], sont réunies à la date du 31 août 2025;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [S] et Monsieur [O] [T] d’avoir libéré le logement et ses accessoires dans les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles précités ainsi qu’au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meubles au choix du demandeur et aux frais et risques des expulsés ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [A] [S] et Monsieur [O] [T] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à une somme égale au montant du loyer et des charges en cours, à compter du 31 août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et CONDAMNE, solidairement, Madame [A] [S] et Monsieur [O] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges;

CONDAMNE, solidairement, Madame [A] [S] et Monsieur [O] [T] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 5.866,80 € (CINQ MILLE HUIT CENT SOIXANTE SIX EUROS ET QUATRE VINGTS CENTIMES), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025 sur la somme de 2.640,00 € (DEUX MILLE SIX CENT QUARANTE EUROS), et pour le surplus à compter de l’assignation;

CONDAMNE, solidairement, Madame [A] [S] et Monsieur [O] [T] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 350,00 € (TROIS CENTS CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE, solidairement, Madame [A] [S] et Monsieur [O] [T] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de commandement de payer les loyers;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision;

DIT que la présente décision sera adressée à la CCAPEX.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,