TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 24/01073 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-II5G

Jugement Rendu le 21 AVRIL 2026

AFFAIRE :

[O] [K]

[Y] [W] épouse [G]

C/

[Z] [J]

[B] [V]

ENTRE :

1°) Monsieur [O] [K]

né le 26 Février 1955 à [Localité 2]

de nationalité Française

Retraité, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [Y] [W] épouse [G]

née le 04 Avril 1955 à [Localité 3]

de nationalité Française

Retraitée, demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) Monsieur [Z] [J]

né le 03 Novembre 1984 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [B] [V]

née le 23 Août 1985 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placée, déléguée au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 27 j anvier 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 24 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 février 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 21 Avril 2026 ;

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT

— signé par Anne-Bénédicte ROBERT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le

à

Maître François-Xavier BERNARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA

Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET – MIGNOT

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 12 septembre 2022, M. [O] [K] et Mme [Y] [W] épouse [K] ont régularisé avec M. [Z] [J] et Mme [B] [V] une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 7] (21) moyennant le prix de 340 000 euros hors frais.

Le contrat comportait deux conditions suspensives, la première tenant à l’obtention d’un financement d’un montant maximal de 330 000 euros se décomposant en deux prêts de 290 000 euros auprès du Crédit Mutuel ou de tout autre établissement bancaire et de 40 000 euros auprès d’action logement, sur une durée maximale de remboursement de 300 mois au taux nominal d’intérêts maximal de 2,5 % l’an hors assurance, sa réalisation devant intervenir au plus tard le 28 févier 2023.

La seconde condition suspensive concernait l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et de tout retrait avant le 28 avril 2023 pour la réalisation d’une maison avec demi-sous sol, garage d’une superficie d’environ 30m² et construction d’une piscine creusée.

La promesse expirait le 17 mai 2023 à 16 heures.

Le 19 avril 2023, M. [Z] [J] et Mme [B] [V] se sont vus refuser un premier permis de construire suite à un dépôt de dossier du 14 décembre 2022.

Les parties ont régularisé un avenant le 5 mai 2023 afin de proroger la durée de la promesse au 29 septembre 2023, à charge pour les bénéficiaires de la promesse de justifier de l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 31 mai 2023 et d’un financement au plus tard le 31 août 2023.

Le 15 décembre 2023, M. [Z] [J] et Mme [B] [V] se sont vus notifier par le Crédit Mutuel un refus de prêt.

Par mise en demeure du 19 février 2024, M. [O] [K] et Mme [Y] [W] épouse [K] demandaient à M. [Z] [J] et Mme [B] [V] le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En l’absence de réponse favorable, par assignation du 27 mars 2024, M. [O] [K] et Mme [Y] [W] épouse [K] ont saisi le tribunal judiciaire de Dijon de demandes dirigées contre M. [J] et Mme [V] tendant à obtenir leur condamnation à leur payer la somme de 9 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation outre 3 000 euros au titre du préjudice moral.

°°°°°°

Aux termes de leurs conclusions du 13 novembre 2024 M. [O] et Mme [Y] [G] demandent au Tribunal judiciaire de Dijon sur le fondement de l’article 1304-3 du Code civil de :

Déclarer recevable et bien fondée l’action introduite par M. et Mme [G], Constater la réunion des conditions nécessaires au versement de l’indemnité d’immobilisation,

En conséquence,

Condamner M. [Z] [J] et Mme [B] [V] à verser à M. [O] et Mme [Y] [G] l’indemnité d’immobilisation de 9 000 euros, Condamner M. [Z] [J] et Mme [B] [V] à verser à M. [O] et Mme [Y] [G] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi par ces derniers, Rejeter l’ensemble des demandes de M. [Z] [J] et Mme [B] [V], En tout état de cause

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner M. [Z] [J] et Mme [B] [V] à verser à M. [O] et Mme [Y] [G] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner M. [Z] [J] et Mme [B] [V] aux entiers dépens. °°°°°°

En défense, M. [Z] [J] et Mme [B] [V] demandent, par conclusions du 31 mai 2024, de :

Débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions. Subsidiairement,

Réduire à la somme de 1 euros, l’indemnité de 9 000 euros sollicitée et débouter M. [G] de toutes autres demandes. Le condamner à verser une somme de 2 000 euros à M. [J] et à Mme [V] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le condamner aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé des prétentions et moyens des parties.

°°°°°

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 3 février 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 mars 2026 puis mise en délibéré au 21 avril 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

°°°°°

MOTIFS

Sur la défaillance des conditions suspensives

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 1306-3 alinéa 3 du code civil qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, de sorte qu’en cas de non-réalisation des conditions suspensives, le contrat est en principe frappé de caducité et est automatiquement anéanti.

Les parties ont prévu deux conditions suspensives cumulatives, ce qui implique que si l’une seule ne se réalise pas, la promesse est caduque à échéance.

Il convient néanmoins d’examiner les circonstances dans lesquelles les conditions ne se sont pas réalisées.

En effet, aux termes de l’article 1304-3 du code civil « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

L’article 1304-5 alinéa 1er prévoit qu’avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits.

L’article 1304-6 du même code énonce que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

1/ Sur l’obtention d’un permis de construire

En l’espèce, parmi les conditions suspensives prévues dans la promesse unilatérale figure l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours au plus tard le 28 avril 2023, reporté au 31 août 2023 par avenant.

Pour ce faire, l’avenant à la promesse prévoit en page 6 qu’il devait être justifié au plus tard le 31 mai 2023 du dépôt d’un dossier de permis de construire pour une construction avec demi sous-sol, garage d’environ 130 m² et construction d’une piscine creusée.

En reportant conventionnellement la date d’examen de la réalisation de cette condition suspensive, les parties envisageaient nécessairement le dépôt d’un nouveau dossier de permis de construire, puisqu’il n’y aurait eu aucun intérêt à convenir d’un avenant si la condition avait déjà défailli.

Or, si M. [J] et Mme [V] ont justifié du dépôt d’un dossier de permis de construire dans le délai initial imparti par la promesse, ils n’ont pas justifié d’une nouvelle demande dans le nouveau délai imparti par l’avenant.

Les défendeurs expliquent et justifient toutefois que ces diligences incombaient à la société AST Groupe et que cette société a fait l’objet d’une procédure collective.

Toutefois, l’extrait issu du site « société.com » qu’ils produisent mentionne une procédure de sauvegarde, à compter du 17 avril 2024, cette date étant postérieure de plus de 10 mois à la date à laquelle ils devaient justifier du dépôt d’un dossier de permis de construire pour leur projet.

De ce point de vue, les défendeurs n’ont pas effectué les diligences qui leur incombaient et la condition suspensive a donc défailli de leur fait.

2/ Sur l’obtention d’un financement

Il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. A défaut, la condition est réputée accomplie.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

A cet effet, lorsque le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, il appartient alors au promettant de rapporter la preuve que son cocontractant a empêché l’accomplissement de la condition en commettant une faute à l’origine de la défaillance de la condition.

Toutefois, l’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil lorsqu’il démontre que s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait également été rejetée (Cass. civ. 3ème, 1 avril 2021, pourvoi n° 19.25180 ; Cass. civ 3ème, 12 septembre 2007, Bull : III, n° 143).

L’avenant à la promesse prévoit que la condition sera réalisée en cas d’obtention d’un prêt conforme aux conditions à savoir 330 000 euros sur 300 mois au taux maximum de 2.5%, au plus tard le 31 août 2023.

Les stipulations de la promesse comme de l’avenant prévoient un montant maximal emprunté de 300 000 euros, se décomposant en un emprunt de 290 000 euros auprès d’un établissement bancaire et de 40 000 euros auprès d’Action Logement.

La lecture de la condition telle qu’elle est libellée impose aux bénéficiares de la promesse de rechercher un financement d’un montant total de 330 000 euros auprès d’un ou plusieurs organismes bancaires.

Contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, c’est ce montant qui doit être retenu pour apprécier le respect de la condition suspensive de financement et non celui de 290 000 euros.

M. [J] et Mme [V] ont justifié d’un refus de prêt du Crédit Mutuel du 15 décembre 2023, suite au dépôt d’une demande effectuée le 27 avril 2023.

La réponse de la banque est intervenue plusieurs mois après le dépôt de la demande de financement, qui a, elle, été effectuée dans le délai imparti.

La correspondance du Crédit Mutuel permet de vérifier que la demande est conforme aux stipulations de la promesse et de l’avenant, s’agissant de l’emprunt de 330 000 euros.

Si les défendeurs ont justifié d’autres démarches pour le financement de leur projet, auprès du CIC après le délai imparti et de la Banque Populaire, dans le délai imparti mais à des conditions différentes tenant au montant des sommes empruntées et au taux, il n’en demeure pas moins que le taux étant supérieur ou non spécifié et les sommes empruntées inférieures, le prêt à des conditions plus strictes de la promesse aurait nécessairement été refusé.

La condition suspensive d’obtention d’un financement ne s’est donc pas réalisée.

S’agissant de deux conditions cumulatives, l’absence de réalisation de l’une seule d’entre elles rend la promesse caduque.

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation stipulée par une promesse unilatérale de vente au profit du promettant constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire et la contrepartie de l’immobilisation du bien durant le temps de la promesse par le promettant. Elle procède de la seule convention des parties, non à titre de sanction contractuelle, mais au titre de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

Elle n’a pas la nature d’une clause pénale et ne peut être réduite par le juge.

Elle est acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, toutes conditions suspensives étant accomplies ou réputées accomplies.

En l’espèce, il vient d’être dit que l’une des conditions suspensives ne s’est pas réalisée.

L’indemnité d’immobilisation n’est donc pas due.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

M. [O] [K] contre qui la demande est présentée sera tenu aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M. [Z] [J] et Mme [B] [V] sont bien fondés à solliciter la condamnation de M. [O] [K] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute M. [O] [K] et Mme [Y] [W] épouse [K] de leurs demandes ;

Condamne M. [O] [K] à payer la somme de la somme de 2 000,00 euros (deux mille euros) à M. [Z] [J] et Mme [B] [V] au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [O] [K] à supporter les dépens de l’instance ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

La Greffière La Présidente