TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 25 Septembre 2025

Dossier N° RG 22/07221 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JS2O

Minute n° : 2025/267

AFFAIRE :

S.A.R.L. SYNTHESE, représentée par son gérant en exercice M. [F] [U] C/ [M] [B] épouse [R], [K] [R], [I] [R], [S] [R], [A] [W], pris en leur qualité d’héritiers de Monsieur [L] [R], Monsieur [L] [X] [J] [R], pris en sa qualité d’héritier de Monsieur [L] [D] [R]

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Denis ASTRUC

M^e Philippe SCHRECK

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SYNTHESE, représenté par son gérant en exercice M. [F] [U], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Denis ASTRUC, avocat au barreau de GRASSE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [M] [B] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [K] [R], demeurant [Adresse 16]

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 15]

Madame [A] [W], demeurant [Adresse 25]

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 3]

pris en leurs qualité d’héritiers de Monsieur [L] [D] [R], décédé le 15 mars 2022

représentés par Maître Philippe SCHRECK de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [L] [X] [J] [R], pris en sa qualité d’héritier de Monsieur [L] [D] [R] décédé le 15 mars 2022, demeurant [Adresse 17]

non représenté

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par jugement d’adjudication du 18 mars 2016, la Sarl Synthèse, a acquis les parcelles cadastrées K n° [Cadastre 9], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 14] sises lieudit [Adresse 23] sur la Commune d'[Localité 18].

Afin d’agrandir sa propriété, elle a acheté à M. [L] [R], le 16 septembre 2020, la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] n° [Cadastre 13].

Selon acte notarié du 29 mai 2020, M. [L] [R] a vendu à Mme [A] [W] la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] n° [Cadastre 6] au prix de 500 €.

M. [L] [R] est décédé le 15 mars 2022 en laissant pour lui succéder, Mmes [M] [R] née [B], son épouse, [I] et [S] [R], ses filles et Messieurs [L] et [K] [R], ses fils. Il a établi un testament olographe le 5 mars 2021, n’intéressant la présente procédure.

Par actes d’huissier en date des 26 et 27 septembre 2022, la Sarl Synthèse, représentée par son gérant en exercice, M. [F] [U], a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan, Mme [M] [R] née [B], M. [K] [R], Mme [I] [R] et Mme [S] [R], pris en leur qualité d’héritiers de M. [L] [R] ainsi que Mme [A] [W], afin de voir, au visa des articles L 331-19 et L 331-21,

Dire que la Sarl Synthèse, propriétaire de la parcelle K [Cadastre 7], bénéficie d’un droit de préférence sur la vente de la parcelle K [Cadastre 6]

Prononcer la nullité de la vente régularisée le 29 mai 2020 en l’étude de Maître [P] [Z], notaire à [Localité 20] publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] 2 le 15 juin 2020, référence d’enliassement 8304P01 2020P5925, par M. [L] [R] au profit de Mme [A] [W] portant sur une parcelle sise commune d'[Localité 18] [Adresse 1], figurant au cadastre sous les références K [Cadastre 6] pour une contenance de 24 ares et 10 centiares.

Ordonner qu’il soit procédé à la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] 2 aux frais de Mme [M] [R] née [B], de M. [K] [R], de Mme [I] [R] et de Mme [S] [R], es qualité d’héritiers de [L] [R], et de Mme [A] [W].

Condamner solidairement Mme [M] [R] née [B], M. [K] [R], Mme [I] [R] et Mme [S] [R], es qualité d’héritiers de [L] [R], et Mme [A] [W] à payer 2000 euros à la Sarl Synthèse au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner solidairement aux entiers dépens.

Par jugement du 4 avril 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 17 juin 2024 afin de permettre à la Sarl Synthèse de mettre en cause M. [L] [X] [J] [R] ou de fournir toutes explications utiles sur l’absence d’assignation à son égard. Il a également été précisé que les parties défenderesses pourraient apporter tous éléments sur l’absence de M. [L] [X] [J] [R] à la procédure.

Il a été sursis à statuer sur toutes les demandes des parties et les dépens ont été réservés.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, la Sarl Synthèse a dénoncé la procédure et a fait assigner en intervention forcée M. [L] [X] [J] [R] pris en sa qualité d’héritier de M. [L] [D] [R]. L’affaire a été enrôlée sous le numéro 24/8180.

Par ordonnance du 9 décembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires sous le numéro le plus ancien, le 22/7221.

Toutes les parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024 avec effet différé au 12 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 12 juin 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS :

Par conclusions notifiées par le Réseau Privé des Avocats (ci-après désigné RPVA) le 8 novembre 2023, la Sarl Synthèse maintient toutes ses demandes initiales sauf à voir condamner solidairement Mme [M] [R] née [B], M. [K] [R], Mme [I] [R] et Mme [S] [R], es qualité d’héritiers de [L] [R], et Mme [A] [W] à lui payer la somme de 3000 € au lieu de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [A] [W], Mme [I] [R], Mme [M] [R] née [B], Mme [S] [R] et M. [K] [R], par conclusions notifiées par RPVA le 11 août 2023 demandent au tribunal de :

Constater que la parcelle [Cadastre 5] contigüe à la parcelle [Cadastre 6] est boisée,

En conséquence,

Constater que le Notaire instrumentaire n’avait pas à permettre aux autres parcelles contigües l’exercice d’un droit de préférence.

Subsidiairement,

Constater que la parcelle [Cadastre 7] appartenant à la société Synthèse ne saurait être caractérisée comme étant boisée,

En conséquence, et en tout état de cause,

Débouter la société Synthèse de l’intégralité de ses demandes.

Condamner la Sarl Synthèse à payer à Mme [A] [W], à Mme [M] [R], Mme [I] [R], Mme [S] [R] et M. [K] [R], la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner la Sarl Synthèse à payer à Mme [A] [W], à Mme [M] [R], Mme [I] [R], Mme [S] [R] et M. [K] [R], la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de J’article 700 du Code de Procédure civile,

La condamner aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [L], [X], [J] [R], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de nullité de la vente :

La Sarl Synthèse fait valoir que la vente intervenue le 29 mai 2020 entre M. [L] [R] et Mme [A] [W] ne respecte pas les dispositions de l’article L 331-19 du code forestier.

Elle considère que l’article L 331-21 du code forestier, selon lequel le droit de préférence du propriétaire d’une parcelle boisée mitoyenne ne s’applique pas lorsque l’acquéreur est lui-même propriétaire d’une parcelle qui présente les mêmes caractéristiques, ne peut s’appliquer en l’espèce.

Elle soutient que la parcelle [Cadastre 21] [Cadastre 5] dont était déjà propriétaire Mme [A] [W] n’était pas boisée au jour de l’acquisition au motif :

Qu’elle est composée de chênes truffiers alignés caractéristiques d’une culture, soit des plantations à destination agricole et non forestière selon une réponse ministérielle du 7 mars 2019, Que les chênes truffiers sont plantés depuis 2010 et qu’antérieurement il s’agissait de vignes et autres cultures Qu’elle est cultivée depuis au moins trente ans et n’a jamais été forestièreQue la profession du propriétaire n’a pas d’incidence sur la qualification de la parcelleQu’un huissier de justice a constaté que la parcelle était entretenue, débroussaillée et cultivée, ce qui est confirmé par un témoin ancien agriculteur Que la parcelle a été vendue le 12 août 1993 en nature de lande dans le cadre des opérations immobilières prévue par la loi d’orientation agricole. Elle expose que le notaire a méconnu ou ignoré les articles L 331-19 à L 331-21 du code forestier tout comme le caractère boisé de la parcelle puisqu’il ne fait aucune allusion à ce code dans l’acte et ne se réfère qu’au droit de préemption de la Safer inapplicable aux parcelles forestières.

Elle ajoute que pour déterminer le caractère boisé d’une parcelle les juges un critère de réalité et ne se réfèrent pas au cadastre.

Elle indique qu’à l’inverse la parcelle K [Cadastre 7] qui lui appartient est d’une part, identifiée au cadastre « BT » soit [Localité 26] simple mais correspond dans la réalité à un bois ancien sur toute sa superficie et est d’autre part mitoyenne avec la parcelle K [Cadastre 6].

Elle précise que sa parcelle est couverte d’arbres sur au moins les trois quarts de sa superficie et que la présence d’écuries est indépendante du caractère boisé de celle-ci. Elle rappelle qu’elle a acheté une autre parcelle mitoyenne à M. [L] [R] quelques semaines plus tard.

Mme [A] [W], Mme [I] [R], Mme [M] [R], Mme [S] [R], M. [K] [R] exposent que le droit de préférence de l’article L 331-19 du code forestier ne peut s’appliquer au motif que Mme [A] [W] disposait elle-même d’une parcelle contigüe boisée.

Ils indiquent que :

Mme [A] [W] et son vendeur n’ont jamais été agriculteurs,Que la parcelle comporte de nombreux chênes et correspond à la définition d’un terrain boisé selon le service de la statistique et de la prospective du ministère chargé de l’agriculture,Que l’huissier a considéré qu’il s’agissait de chênes truffiers sans le vérifierQu’il ne faut pas confondre parcelle boisée et parcelle entretenue.Ils soutiennent que la parcelle [Cadastre 22] mitoyenne du terrain K [Cadastre 5], appartenant à la Sarl Synthèse n’est pas boisée mais qu’elle est composée majoritairement de bâtiment à usage d’écuries.

L’article L 331-19 du code forestier prévoit : « En cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence dans les conditions définies au présent article. Les mêmes dispositions sont applicables en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à cette propriété. Le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence dans les conditions définies au présent article. Les mêmes dispositions sont applicables en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à cette propriété.

Le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës mentionnées au premier alinéa le prix et les conditions de cession projetée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’adresse enregistrée au cadastre ou par remise contre récépissé.

Lorsque le nombre de notifications est égal ou supérieur à dix, le vendeur peut rendre publics le prix et les conditions de la cession projetée par voie d’affichage en mairie durant un mois et de publication d’un avis sur un support habilité à recevoir des annonces légales.

Tout propriétaire d’une parcelle boisée contiguë dispose d’un délai de deux mois à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification pour faire connaître au vendeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé, qu’il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui sont indiqués par le vendeur.

Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.

Le droit de préférence n 'est plus opposable au vendeur en l’absence de réalisation de la vente résultant d’une défaillance de l’acheteur dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit dans les conditions mentionnées au troisième alinéa.

Ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme. »

L’article L.331-20 du code forestier indique qu'« Est nulle toute vente opérée en violation de l’article L. 331-19. L 'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui la notification mentionnée au deuxième alinéa de cet article devait être adressée ou par leurs ayants droit. »

Enfin, l’article L.331-21 du code forestier prévoit à titre dérogatoire que le droit de préférence prévu à l’article L. 331-19 ne s’applique pas lorsque la vente doit intervenir notamment au profit d’un propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois et forêts.

En l’espèce, pour pouvoir bénéficier de l’application des articles précités, la Sarl Synthèse doit apporter la preuve qu’elle est propriétaire d’une parcelle boisée contiguë.

Il est constant que la Sarl Synthèse est propriétaire de la parcelle numéro K [Cadastre 7] qui est contiguë à la parcelle numéro K [Cadastre 6] d’une superficie de 24 a et 10 ca.

En ce qui concerne le caractère boisé ce cette parcelle, il sera précisé qu’elle est identifiée au cadastre dans la catégorie « BT », elle fait donc partie du groupe cadastral numéro 5 relatif aux bois et forêts. Ce groupe est subdivisé en 8 sous-groupes commençant par la lettre B et comprenant notamment le sous-groupe : BT [Localité 26] simple.

Toutefois l’article L 331-19 du code forestier n’impose pas d’apprécier le caractère boisé de la parcelle uniquement par rapport aux classements du cadastre. L’état matériel de la parcelle doit également être examiné. Suivant l’article L. 111-2 du Code forestier, sont considérés comme des bois et forêts les plantations d’essences forestières et les reboisements ainsi que les terrains à boiser du fait d’une obligation légale ou conventionnelle. Il en résulte que sont visés, suivant l’instruction ministérielle du 31 décembre 1908 les bois, aulnaies, saussaies, oseraies, etc.

L’article L 331-19 du code forestier n’impose pas que la parcelle contiguë soit entièrement boisée même si le 7° de l’article L. 331-21 du Code forestier prévoit une exclusion de l’application du droit de préférence lorsque le terrain vendu est un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale.

La parcelle [Cadastre 22] présente, au vu du cadastre une superficie de 4140 m², et les photos aériennes versées aux débats ainsi que le constat d’huissier du 6 septembre 2021 permettent d’indiquer que si des bâtiments à usage d’écuries ont été construits sur cette dernière, elle est composée de bois sur plus de la moitié de sa surface, de sorte qu’il s’agit bien d’une parcelle boisée au sens de l’article L 331-19 du code forestier .

La Sarl Synthèse remplit donc les conditions pour pouvoir bénéficier du droit de préférence. Toutefois ce droit est écarté toutes les fois où la vente est réalisée au profit d’un propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois.

Mme [A] [W] est propriétaire de la parcelle numéro K [Cadastre 5] qui est contiguë à la parcelle vendue, seul le caractère boisé de son terrain est remis en question.

Mme [W] ne produit pas son relevé de propriété afin de permettre au tribunal de connaitre le classement au cadastre de la parcelle K [Cadastre 5]. Me [P] [Z] indique dans un courrier adressé à la Sarl Synthèse que la parcelle K [Cadastre 5] est classée en groupe bois mais lors de la vente intervenue les 12 et 13 août 1993 entre les consorts [R] et la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, dite SAFER, cette parcelle d’une superficie à l’époque de 1 ha 11 a et 30 ca était, selon la désignation cadastrale, en nature de lande. Il sera également précisé que le notaire Me [P], ne fait aucunement état du droit de préférence, propriété boisée dans son acte.

De plus, il ressort des pièces versées aux débats, du procès-verbal de constat d’huissier du 6 septembre 2021, des photos aériennes du 27 juin 1985, du 27 août 1994, du 16 septembre 1995, du 20 juin 1998 et du 15 mai 2003, ainsi que du courriel de M. [O] [H] accompagné de sa pièce d’identité que la parcelle K [Cadastre 5], à la différence des parcelles alentours n’est pas composée de forêts ou de bois aux essences variées mais fait l’objet de plantations, dans un premier temps, de vignes et maintenant de chênes truffiers, avec un alignement et un entretien caractéristiques d’une parcelle cultivée. L’huissier de justice qui a pris des photographies de ladite parcelle précise que celle-ci est entièrement débroussaillée, entretenue et manifestement cultivée et exploitée à usage agricole avec plusieurs rangées d’arbres de haute tige respectivement d’espèces chêne blanc et vert à usage de chênes truffiers. Les photographies aériennes confirment l’utilisation de cette parcelle pour des cultures et M. [H], exploitant agricole retraité à [Localité 18] et administrateur du syndicat des producteur de truffes du Var atteste que la parcelle K [Cadastre 6] est une parcelle de bois naturels (essence diverses locales) alors que la parcelle K [Cadastre 5] est une parcelle cultivée longeant le canal de Fontigon et plantée il y a une trentaine d’années par son propriétaire de chênes verts truffiers en alignements, plus ou moins entretenus.

Il est indifférent pour apprécier le caractère boisé de la parcelle que Mme [W] soit ou non déclarée comme agricultrice.

Ainsi, au vu des éléments qui précèdent, la vente du 29 mai 2020 relative à la parcelle K [Cadastre 6] n’a pas été faite en faveur d’un voisin propriétaire d’une parcelle boisée mais d’une parcelle cultivée. Le droit de préférence prévu par l’article L 331-19 du code forestier ne pouvait par conséquent pas être écarté. Il appartenait à M. [L] [R] de notifier la vente à la Sarl Synthèse, propriétaire de la parcelle boisée K [Cadastre 7], contiguë de la parcelle K [Cadastre 6] cédée.

Il est indéniable que cette formalité n’a pas été accomplie et il convient donc, en application de l’article L 331-20 du code forestier, de déclarer nulle la vente intervenue le 29 mai 2020 entre M. [L] [R], qui est depuis décédé et aux droits duquel viennent ses héritiers, au profit de Mme [A] [W].

Sur la demande de dommages et intérêts :

La demande reconventionnelle de Mme [A] [W], Mme [I] [R], Mme [M] [R] née [B], Mme [S] [R] et M. [K] [R] en dommages et intérêts sera rejetée, ces derniers n’ayant pas obtenu gain de cause.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Mme [A] [W], Mme [I] [R], Mme [M] [R] née [B], Mme [S] [R] et M. [K] [R] et M. [L] [X] [J] [R], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble des frais irrépétibles à la charge de la Sarl Synthèse, de sorte que Mme [A] [W], Mme [I] [R], Mme [M] [R] née [B], Mme [S] [R] et M. [K] [R] (conformément à la demande de la Sarl Synthèse) seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la nullité de la vente en date du 29 mai 2020 réalisée en l’étude de Me [P] [Z], notaire à [Localité 20], publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 20] 2 le 15 juin 2020, volume 2020P05925 par M. [L] [R] au profit de Mme [A] [W] portant sur la parcelle sise commune d'[Localité 19] [Adresse 24], figurant au cadastre sous les références K [Cadastre 6] pour une contenance de 24 ares et 10 centiares ;

ORDONNE la publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière de [Localité 20] 2 aux frais de Mme [I] [R], Mme [M] [R] née [B], Mme [S] [R], M. [K] [R] et M. [L] [X] [J], es qualité d’héritiers de M. [L] [R] et de Mme [A] [W] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [A] [W], Mme [I] [R], Mme [M] [R] née [B], Mme [S] [R] et M. [K] [R] ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [W], Mme [I] [R], Mme [M] [R] née [B], Mme [S] [R] et M. [K] [R] et M. [L] [X] [J] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [W], Mme [I] [R], Mme [M] [R] née [B], Mme [S] [R] et M. [K] [R] à payer à la Sarl Synthèse la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision. DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT- CINQ.

La greffière, La présidente