REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/03267 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KV5I

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 01 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Maître Mathilde KOUJI-DECOURT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [W] [I] [D] [P]

née le 29 Août 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

— M^e Nicolas SCHNEIDER

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2015, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] a consenti à Madame [W] [P] un bail d’habitation portant sur un logement avec garage situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 360,95 euros outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] a fait signifier à Madame [W] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation, pour un montant de 745,57 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 novembre 2024, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE DRAGUIGNAN a fait assigner Madame [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 20 janvier 2025,

— condamner Madame [W] [P] au paiement de la somme de 802,32 euros au titre de tous les loyers et charges dus, arrêtés au 27 janvier 2025, à parfaire à la date de décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [W] [P] et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique,

— fixer à une somme correspondant au montant de tous les loyers et charges en cours, soit la somme de 491,13 euros (362,30 euros au titre du logement et 40,14 euros au titre du garage et 88,69 euros), le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [W] [P] au paiement de ladite indemnité,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner Madame [W] [P] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 81,12 euros.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 20 mars 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 2 juillet 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 1er octobre 2025 à laquelle le dossier a été appelé et retenu, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, contenues dans son assignation.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [W] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 novembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle actualise sa créance à la somme de 3.277,57 euros arrêtée au 30 septembre 2025. Elle indique que la locataire n’a effectué aucun règlement depuis plusieurs mois, les seuls règlements reçus correspondant au versement des allocations logement. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Madame [W] [P] comparaît, représentée par son conseil. Elle relève qu’elle occupe le logement depuis 2015, sans incident de paiement.

Ses récentes difficultés sont liées à une perte d’emploi. Elle perçoit actuellement le RSA pour un montant d’environ 800 euros par mois. Elle souhaite rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité des demandes :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 20 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour le bail d’habitation est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 5 des conditions générales) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 novembre 2024.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. En effet la locataire n’a procédé qu’à un règlement de 400 euros durant le délai de régularisation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 janvier 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2015 à compter du 21 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il résulte de ces textes qu’il appartient à la personne expulsée de décider du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou transportés dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, d’autre part il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour connaître d’une demande tendant à voir ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles.

La demande du bailleur en ce sens sera en conséquence rejetée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié depuis le 21 janvier 2025, et Madame [W] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 491,13 euros par mois, conformément à la demande du bailleur, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation du 1er juillet 2015, du commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 30 septembre 2025 à la somme de 3.277,57 euros (échéance de septembre 2025 incluse), que la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens, qui y sont imputés à hauteur de la somme de 93,14 euros (à la date du 27/11/2024 : « terme manuel » « 00046397 BLUM 24-18346 » pour 93,14 euros).

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [P] à payer à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] la somme de 3.184,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient de retenir, au vu du relevé du compte de la locataire arrêté au 30 septembre 2025, que Madame [W] [P] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En effet, elle n’a versé qu’une somme de 151 euros en juillet, août et septembre 2025, qui ne permet pas de couvrir les échéances de loyers.

Par ailleurs, les éléments qu’elle produit, relatifs à sa situation financière, permettent d’établir qu’elle est bénéficiaire de l’Allocation de Soutien Familial et du Revenu de Solidarité Active, pour un montant total de 895,23 euros par mois. Les allocations logement, d’un montant de 329,11 euros, ne sont plus versées depuis mai 2025. Etant rappelé que le loyer du logement est de 362,30 euros et celui du garage de 40,14 euros, soit un montant total de 402,44 euros, hors charges, il résulte de l’analyse de ces différents éléments que Madame [P] n’est pas en mesure de régler sa dette locative, et que la mise en place d’un échéancier de règlement dans ces conditions s’avère illusoire.

En conséquence, la demande de délais présentée par Madame [W] [P] ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [P] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Madame [W] [P] du paiement des frais irrépétibles exposés par la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2]. Cette dernière sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation consenti à Madame [W] [P],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation conclu le 1er juillet 2015 entre la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] d’une part, et Madame [W] [P] d’autre part, concernant un logement et un garage situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à ce stade d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers éventuellement laissés sur place,

DEBOUTE en conséquence la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] de ses demandes à cette fin,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [P] à la somme de 491,13 euros par mois, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [W] [P] à payer à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] la somme de 3.184,43 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse),

CONDAMNE Madame [W] [P] à payer à la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE Madame [W] [P] de sa demande de délais de paiement suspensifs,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTE la SA D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 2] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [P] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 20 novembre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE