TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 30 Juin 2025

Dossier N° RG 23/00188 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JWF6

Minute n° : 2025/179

AFFAIRE :

[U] [T], [G] [Y] épouse [T] C/ A.S.L. [Adresse 5]” prise en la personne de son Président en exercice, Monsieur [Z] [K]

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGE : Monsieur Guy LANNEPATS

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025, puis prorogé au 30 juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

Maître Serge DREVET

Maître Michel GOUGOT

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [Y] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER – GOUGOT – BREDEAU- TROEGELER – MONCHAUZOU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT “SUR LE CAP [Localité 13]” prise en la personne de son Président en exercice,Monsieur [Z] [K] domicilié [Adresse 4]

représentée par Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN et Maître Jennifer GOMEZ-REY de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN-DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Depuis 1975, les époux [T] sont propriétaires du lot n°53 du lotissement « [Adresse 16] » à [Localité 9].

Ils souhaitent procéder à la division de leur lot, mais l’Association [Adresse 17] s’y oppose.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2023 auquel il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [T] et Madame [G] [Y] épouse [T] demeurant ensemble [Adresse 1] à [Adresse 19] (92410) ont fait assigner l’Association Syndicale Libre du lotissement « [Adresse 16] », située à CAVALIERE LE LAVANDOU (83980), prise en la personne de son Président en exercice, Madame [F] [B], domiciliée [Adresse 3] et ont demandé au Tribunal de juger que le règlement du lotissement et en particulier la clause d’interdiction de subdivision contenue à l’article 11 dudit règlement sont frappés de caducité et ne peuvent emporter aucun effet juridique, de juger que l’article 28 des statuts de I’ASL est réputé non écrit et en tout cas atteint de nullité et en toute hypothèse inopérant, de faire interdiction à I’ASL sous astreinte de 100 000 euros par infraction constatée, de s’opposer de quelque façon que ce soit à la division de leur lot n°53, de condamner I’ASL à leur payer une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.

Ils expliquent que par acte du 21 août 1975, ils ont fait l’acquisition du lot n°53 du lotissement « [Adresse 16] » à [Localité 8], [Adresse 12] [Localité 11], qu’ils souhaitent procéder à la division de leur lot, mais que l’ASL s’est opposé à ce projet de division à deux reprises en soutenant notamment et pour l’essentiel, que la subdivision des lots serait prohibée par le règlement du lotissement et les statuts de l’ASL, et que cette position totalement infondée leur cause un préjudice important en les empêchant de réaliser leurs projets.

Ils ajoutent que ni le règlement du lotissement, aujourd’hui caduc, ni les statuts de I’ASL ne peuvent comporter valablement une interdiction de subdivision des lots du lotissement.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/188.

La clôture de la procédure a été prononcée à la date du 14 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 mars 2025 en la forme collégiale.

En réplique, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’Association [Adresse 18] [Adresse 14] LE [Adresse 7] » demande au Tribunal in limine litis, de se déclarer non saisi des demandes visant à « juger », de débouter Monsieur et Madame [T] de leurs demandes, fins et prétentions, de les condamner in solidum à lui payer une somme globale de 6 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Serge DREVET, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

In limine litis, elle explique que les différentes demandes de « dire », « juger » et de « constater » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions et qu’ainsi le Tribunal ne pourra que se déclarer non saisi des demandes visant à « juger ».

Au fond, elle expose que le règlement du lotissement établi le 5 février 1964 prévoit en son article 11 l’interdiction de subdiviser un lot, que les statuts de l’association ont été modifiés en août 2014 et intègrent désormais en son article 28 l’interdiction de subdivision, et que cette insertion dans les statuts a été approuvée par les assemblées générales extraordinaires successives de l’Association des 6 août 2013 et 2014.

Elle ajoute :

— que Monsieur [U] [T] a été à l’initiative de la modification des statuts qui ont inséré l’article ayant trait à l’interdiction de subdiviser, aujourd’hui contestée et alors qu’il a voté en faveur de cette modification,

— qu’il n’existe pas de cahier des charges dans le lotissement, que le seul document le régissant est le règlement du 5 février 1964 qui comporte des règles qui relèvent du droit de l’urbanisme mais également des règles de droit privé, que ce règlement doit en l’absence de cahier des charges être considéré comme ayant valeur contractuelle,

— et qu’ainsi les clauses du règlement de lotissement ont été contractualisées de sorte qu’elles sont opposables aux colotis.

Elle affirme que l’interdiction de subdiviser n’est pas contraire à l’ordre public et que cette clause peut être librement insérée dans les statuts, que cette insertion ne dépasse pas l’objet de l’association, que les statuts prévoient que les modifications statutaires peuvent être faites par l’assemblée générale à la majorité simple, que l’insertion intervenue même à considérer qu’elle relevait d’une majorité qualifiée ou de l’unanimité ne peut plus être remise en cause puisqu’elle remonte à 2014 voire à 2013 et que la prescription trentenaire ne peut être sérieusement invoquée.

Dans leurs dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 31 mai 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [T] et Madame [G] [Y] épouse [T] demandent au Tribunal de juger que l’article 28 des statuts de l’ASL « SUR LE CAP NEGRE » est réputé non écrit et en tout cas atteint de nullité et en toute hypothèse inopérant, de faire interdiction à l’ASL sous astreinte de 100 000 euros par infraction constatée de s’opposer de quelque façon que ce soit à la division de leur lot n° 53, de condamner l’ASL à leur payer une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils expliquent que les développements de la défenderesse relatifs à la prétendue absence de saisine de la juridiction des demandes visant à « juger » sont inutiles puisque ce sont bien des « prétentions » qu’ils entendent soumettre à l’appréciation du Juge, à savoir la demande de caducité de la clause d’interdiction de subdivision des lots contenue à l’article 1 du règlement du lotissement qui constitue bien une demande et non pas seulement un moyen puisque cette demande, si elle vient à être consacrée, sera assortie de la force exécutoire de la chose jugée à l’égard de l’ASL défenderesse.

Sur le fond, ils expliquent que le débat porte sur la question de savoir si l’interdiction de subdivision du lot doit être considérée comme contractuelle.

Ils ajoutent qu’il est possible, théoriquement, d’envisager d’instaurer des stipulations contractuelles nouvelles entre tous les propriétaires de lots, mais à la condition que chacun d’eux y consente expressément, que si une simple modification des statuts ne nécessite pas une unanimité, c’est à la condition qu’elle relève de l’objet de l’ASL, et il suffit de se reporter à l’article 2 des statuts de cette dernière pour constater que son objet ne porte que sur la gestion, l’amélioration et la création des équipements communs. L’instauration dans les statuts de 2014 d’une interdiction de subdivision des lots outrepasse donc les limites de l’objet de l’ASL « ou, plus exactement, lui est étrangère ». Et ils ajoutent que cette modification des statuts de l’ASL n’a été prise qu’à la majorité des colotis et non à l’unanimité.

Ils concluent :

— que le règlement et l’interdiction de subdivision des lots qu’il contenait sont devenus automatiquement caducs depuis le 8 juillet 1988,

— que rien ne permet de considérer que ce règlement ait été contractualisé avant de devenir caduc ;

— que dès lors, les lots du lotissement ne sont plus soumis depuis le 8 juillet 1988 qu’à la règlementation d’urbanisme locale qui ne prohibe pas la subdivision des lots du lotissement,

— que l’institution postérieure, en 2014, d’une interdiction de subdivision des lots nécessitait un acte constitutif de servitudes réciproques conclu entre tous les lotis, et donc à l’unanimité,

— et qu’à défaut d’une telle unanimité, l’institution d’une interdiction de subdivision est nécessairement inopérante, illicite et sans objet, et doit donc être « réputée non écrite », ce qu’ils peuvent demander sans délai ou dans le délai de 30 ans, bien loin d’être expiré en l’espèce.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la saisine du Tribunal

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, que ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense, que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il ressort du dispositif de l’assignation du 3 janvier 2023 que les époux [T] demandent au Tribunal de « juger que le règlement du lotissement « SUR LE CAP NEGRE » sis à CAVALAIRE LE LAVANDOU, et en particulier la clause d’interdiction de subdivision contenue à l’article 11 dudit règlement sont frappés de caducité et ne peuvent emporter aucun effet juridique, et de juger que l’article 28 des statuts de I’ASL « SUR LE CAP NEGRE » est réputé non écrit et en tout cas atteint de nullité et en toute hypothèse inopérant, … ».

Force est de constater que les prétentions et les moyens des époux [O] sont exposés dans l’acte introductif d’instance du 3 janvier 2023 et qu’il en ressort que les époux [T] demandent la caducité de la clause d’interdiction de subdivision des lots contenue dans le règlement du lotissement, ce qui constitue bien une demande et non pas seulement un moyen.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de l’ASL et de dire que le Tribunal a été correctement saisi par les prétentions des époux [T] fixées par l’acte introductif d’instance.

2) Sur l’interdiction de subdivision des lots

L’article L442-9 du Code de l’urbanisme dispose que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, que de même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, et que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

a )Concernant le règlement de lotissement

Le lotissement « [Adresse 16] » a été approuvé par arrêté préfectoral du 2 avril 1964 et il ressort des débats qu’il n’a jamais été établi dans ce lotissement un cahier des charges créant des relations contractuelles entre les colotis, le seul document régissant leurs relations contractuelles étant le règlement du 5 février 1964.

Ainsi, les propriétaires de ce lotissement regroupés au sein de l’Association Syndicale Libre « [Adresse 14] LE [Adresse 6] [Localité 13] » sont actuellement soumis aux dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004, de son décret d’application du 3 mai 2006, du règlement de lotissement et de ses statuts.

En application de l’article L442-9 du Code de l’urbanisme susvisé, les règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement du 5 février 1964 sont aujourd’hui caduques puisque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme depuis le 4 septembre 2017.

Nonobstant cette caducité des règles d’urbanisme, il convient de dire qu’à défaut de cahier des charges dans ce lotissement, la caducité ne remet pas en cause les droits et les obligations régissant les rapports contractuels entre les colotis définis dans le règlement du 5 février 1964, que ce règlement est dans les faits un cahier des charges liant tous les propriétaires du lotissement et que si une interdiction de subdivision est une règle d’urbanisme, rien ne s’oppose à ce qu’elle soit aussi une disposition contractuelle indépendante de la règle d’urbanisme.

En conséquence, il y a lieu de dire que l’article 11 du règlement du lotissement qui stipule que « toute subdivision est interdite, même dans le cas d’une indivision, les copropriétaires ne pourront se prévaloir de l’article 815 du Code Civil pour déroger à ce principe » est une règle contractuelle opposable à tous les propriétaires de lots du lotissement « [Adresse 16] ».

b )Concernant la modification des statuts

L’interdiction de subdivision des lots a été reprise dans la modification des statuts de l’ASL adoptée par l’assemblée générale du 6 août 2014 et cette modification des statuts a introduit un article 28 qui stipule que « l’engagement pris par les propriétaires en acquérant un ou plusieurs lots au sein de l’ASL les lient également à respecter notre Règlement intérieur (annexé à l’arrêté préfectoral du 2 avril 1964), en en particulier son article 11 interdisant la subdivision d’un lot. Le syndicat se chargera de faire respecter les règles d’urbanisme du lotissement ».

Il convient de constater que cette interdiction de subdivision des lots insérée dans les statuts ne fait que reprendre l’article 11 du règlement du lotissement, qu’elle permet de confirmer qu’en l’absence de cahier des charges, il s’agit d’une disposition contractuelle liant tous les propriétaires du lotissement, et il n’est pas contestable qu’en l’introduisant dans les statuts les propriétaires de l’ASL ont voulu confirmer cette disposition contractuelle de manière non équivoque.

c) Concernant l’objet de l’ASL

L’objet de l’ASL est défini dans l’article 2 des statuts de 1964 comme étant notamment « la gestion et l’entretien du lotissement, particulièrement de la voie créée, des installations, des ouvrages, des réseaux, des espaces communs ». Et il est précisé que l’ASL a aussi pour objet « la représentation des intérêts collectifs des propriétaires concernant la valeur de leurs biens immobiliers ».

La réforme issue de l’ordonnance du 1er juillet 2004 prévoit que les ASL sont aussi créées pour « la mise en valeur des propriétés » et prévoit que les statuts des anciennes ASL doivent être mis en conformité avec l’ordonnance.

Il convient de dire que la clause d’interdiction de subdivision des lots est de fait une mesure visant à protéger les intérêts collectifs des propriétaires concernant la valeur de leurs biens immobiliers, et qu’ainsi elle n’entre pas en contradiction avec l’objet de l’ASL.

En conséquence, il convient de dire que l’ASL du lotissement « [Adresse 16] » pouvait modifier son objet lors d’une assemblée générale en y insérant la clause d’interdiction de subdivision des lots.

d) Sur la majorité applicable

Les statuts de 1964 dans son article 3 stipulent que « les décisions sont obligatoires pour tous propriétaires, quand même ils seraient absents, opposants ou incapables », que « les délibérations sont prises à la majorité des voix, qu’en cas d’équilibre, la voix du Président est prépondérante », et que « l’assemblée générale nomme le Syndicat de l’Association », « qu’elle délibère sur les propositions de modification des statuts de l’Association, sur la gestion du Syndicat dont elle arrête définitivement le compte chaque année, et sur les travaux extraordinaires à exécuter ».

Ainsi, force est de constater que les statuts prévoient que toutes les décisions de l’ASL sont prises à la majorité des voix des propriétaires.

Nonobstant, il convient de dire qu’une disposition modifiant les droits des propriétaires et aggravant leur situation devrait être votée à l’unanimité des propriétaires.

Cependant, il convient de constater qu’il a été dit supra cette interdiction de subdivision des lots est une disposition contractuelle existante dans le règlement liant tous les propriétaires du lotissement, en qu’ainsi il n’y a pas d’aggravation de la situation des propriétaires dans la décision prise par l’assemblée générale de l’ASL.

D’autre part, force est de constater que Monsieur [T] a voté en faveur de la modification des statuts lors de l’assemblées générale du 6 août 2014.

Ainsi, cette modification des statuts ne constitue pas une aggravation de la situation des propriétaires et peut valablement être prise à la majorité des voix des propriétaires.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [U] [T] et Madame [G] [Y] épouse [T] de leurs demandes visant à la caducité du règlement du lotissement du 5 février 1964 et de réputer non écrit ou atteint de nullité l’article 28 des statuts de l’ASL du lotissement « [Adresse 15] [Localité 13] ». A raison de la validité de cette clause, il ne pourra être fait interdiction à la défenderesse de s’opposer à la division du lot en litige et la demande des époux [T] à titre de dommages et intérêts sera également rejetée, faute de fondement pertinent.

3) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [T] et Madame [G] [Y] épouse [T], agissant ensemble en justice, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Serge DREVET, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [U] [T] et Madame [G] [Y] épouse [T], agissant ensemble en justice, seront condamnés in solidum à payer à l’Association [Adresse 18] [Adresse 16] » la somme 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes de ce chef sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité de l’Association Syndicale Libre du lotissement « [Adresse 16] » et DIT que le Tribunal a été correctement saisi par les prétentions fixées par l’acte introductif d’instance de Monsieur [U] [T] et Madame [G] [Y] épouse [T] ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [T] et Madame [G] [Y] épouse [T] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [G] [Y] épouse [T], in solidum, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Serge DREVET conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [G] [Y] épouse [T], in solidum, à payer à l’Association [Adresse 18] [Adresse 16] » la somme 2 000 (deux mille) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,