REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 OCTOBRE 2025

__________________________

N° RG 25/04228 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXKW

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2025.

Après débats publics, ordonnance par mise à disposition au Greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. JFM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e Hanna AKACHA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [I] [D] [T] [N]

née le 06 Mai 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Grégory KERKERIAN

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2018 prenant effet le 15 août 2018, la SCI JFM, a consenti à Madame [I] [N] un bail à usage d’habitation portant sur logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 720 euros et une provision sur charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la SCI JFM a fait signifier à Madame [I] [N] un commandement de payer pour un montant de 6.567,32 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 mars 2025, la SCI JFM a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la SCI JFM a fait assigner Madame [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— condamner Madame [I] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 8.185 euros correspondant au montant des loyers et charges arrêtés à mai 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner Madame [I] [N] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au dernier terme de loyers et de charges soit actuellement la somme de 808,88 euros (738,88 euros de loyer et 70 euros de charges), et ce jusqu’au départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— condamner Madame [I] [N] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [I] [N] aux entiers dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce, de la présente assignation et de sa dénonce,

— condamner Madame [I] [N] au paiement des frais d’exécution en l’absence d’exécution spontanée de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 23 mai 2025.

À l’audience du 3 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI JFM, représentée par son conseil, dépose des conclusions et pièces signifiées à la défenderesse par acte remis à l’étude de l’huissier en date du 22 août 2025, auxquelles elle se réfère. Aux termes de ces écritures, elle sollicite :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties à compter du 18 mai 2025,

Par conséquent,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner Madame [I] [N] à payer à la SCI JFM la somme de 8.185,08 euros au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges pour la période du 27 septembre 2023 au 17 mai 2025, selon décompte arrêté au 1er mai 2025,

— condamner Madame [I] [N] à payer à la SCI JFM une indemnité d’occupation de 950 euros au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 18 mai 2025 et ce jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Madame [I] [N] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [I] [N] aux entiers dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer signifié le 17 mars 2025.

La SCI JFM précise à l’audience qu’elle actualise sa créance à la somme de 10.611,72 euros arrêtée au 1er août 2025 selon décompte en date du 18 août 2025, également notifié.

Madame [I] [N], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

$Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [I] [N], assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI JFM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI JFM aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges aux termes convenus, le bail sera résilié de plein droit. Si la clause résolutoire ne précise pas le délai dans lequel le locataire doit régler sa dette, il n’en demeure pas moins que le bail liant les parties fait référence à la loi du 6 juillet 1989 et que le commandement de payer vise le délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mars 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 mai 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 août 2018 à compter du 18 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 mai 2025, Madame [I] [N] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 808,88 euros, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 août 2018, du commandement de payer délivré le 17 mars 2025 et du décompte de la créance en date du 18 août 2025 arrêté au 1er août 2025 (échéance d’août 2025 incluse) que la SCI JFM rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [I] [N] à payer à titre provisionnel à la SCI JFM la somme de 10.611,72 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 1er août 2025 (échéance d’août 2025 incluse).

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [N] aux dépens de l’instance.

Il convient également de la condamner à payer à la SCI JFM la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de la SCI JFM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 août 2018 entre la SCI JFM d’une part, et Madame [I] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 mai 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 18 mai 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [I] [N] à compter du 18 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 808,88 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS Madame [I] [N] à payer à la SCI JFM à titre provisionnel la somme de 10.611,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er août 2025 (échéance d’août 2025 incluse),

CONDAMNONS Madame [I] [N] à payer à la SCI JFM à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à compter du 1er septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Madame [I] [N] à payer à la SCI JFM la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [I] [N] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 17 mars 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE