TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00089 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OVV

Minute : 25/353

Monsieur [R] [Z] [F]

Représentant : M^e SPE BRUMM ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de , vestiaire :

Madame [H] [V] [L] épouse [F]

Représentant : M^e SPE BRUMM ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de , vestiaire :

C/

Madame [U] [Y] [D] [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025 par Madame [A] [B], en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [R] [Z] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [H] [V] [L] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

tous deux représentés par SPE BRUMM et ASSOCIES IMPLID LEGA, avocats Associés, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [Y] [D] [P], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2021, Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] ont donné à bail à Madame [U] [P] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 906,00 euros, et 140 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] ont fait signifier à Madame [U] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2712,31 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 février 2024 Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] ont fait assigner Madame [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [U] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [U] [P] au paiement des sommes suivantes :3974.59 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 juin 2024.

À l’audience du 20 janvier 2025, Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 7867.79 euros arrêtée au 6 janvier 2025. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] soutiennent sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [U] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 février 2024. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [U] [P], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle indique percevoir le RSA et exercée en qualité de chauffer VTC. Elle ajoute avoir un enfant à charge.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Le juge a autorisé Madame [P] à faire parvenir la preuve des versements effectués.

Aucune note n’est parvenue au Tribunal.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 28 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 décembre 2024 que Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté les sommes de 155.61 euros et 167.27 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [P] à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] la somme de 7712.18 euros, au titre des sommes dues au 6 janvier 2025, échéace de janvier incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement l’assignation du 14 juin 2024 sur la somme de 3418.28 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 8 décembre 2021, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date et avant la signfication du commandement de payer. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 décembre 2021 à compter du 29 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, force est de constater qu’elle n’a pas repris le paiement des loyers et qu’elle ne s’était acquittée d’aucun loyer depuis mai 2024 à l’exclusion d‘un versement de 500 euros en septembre 2024.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 avril 2024, Madame [U] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [U] [P] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [U] [P] à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 décembre 2021 entre Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] d’une part, et Madame [U] [P] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 29 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [P] à compter du 29 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] la somme de 7712.18 euros, au titre des sommes dues au 6 janvier 2025, échéace de janvier incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement l’assignation du 14 juin 2024 sur la somme de 3418.28 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 janvier 2025, échéance de février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [U] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [H] [V] [L] épouse [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE