Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 18 septembre 2025, n° 22/06117

TJ Draguignan 18 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Défaut de convocation
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas prouvé l'envoi de la convocation à la bonne adresse, entraînant ainsi la nullité de l'assemblée générale.
Rejeté
Préjudice causé par le syndicat des copropriétaires
La cour a rejeté la demande de dommages-intérêts en raison du manque de précisions sur la nature et l'étendue du préjudice allégué.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser des frais irrépétibles aux demanderesses, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 3 construction, 18 sept. 2025, n° 22/06117
Numéro(s) :	22/06117
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent LE GLAUNECThierry DEBARD
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTERBARREAUX MOEYAERT - LE GLAUNEC
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ V ] MIROIR DE LA MER, S.C.I. LES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 18 Septembre 2025

Dossier N° RG 22/06117 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JSID

Minute n° : 2025/262

AFFAIRE :

S.C.I. OLIA, S.C.I. LES VOILES C/ Syndicat des copropriétaires [V] MIROIR DE LA MER

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [U] [V] GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC

Maître Thierry DEBARD la SELARLU THIERRY DEBARD AVOCAT

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

S.C.I. OLIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. LES VOILES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires [V] MIROIR DE LA MER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Thierry DEBARD de la SELARL SELARLU THIERRY DEBARD AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

******************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier délivré le 23 août 2022, la SCI Olia faisait assigner le syndicat des copropriétaires [V] miroir de la mer à St [Adresse 6] sur le fondement la loi du 10 juillet 1965 et des articles 13, 14, 15, 17, 64 du décret n° 67 – 223 du 17 mars 1967.

Propriétaire de lots au sein de la copropriété elle exposait que celle-ci avait longtemps été gérée par un syndic bénévole, M. [M], qui n’était pas lui-même copropriétaire.

Entre 2016 et 2017, celui-ci avait systématiquement refusé les demandes de la SCI.

Il n’avait pas veillé à une application stricte des règles applicables en matière de comptabilité autonome, de création de compte travaux de préparation des assemblées générales.

À la suite de la tenue de l’assemblée générale du 10 août 2017 Monsieur [M] avait indiqué le 15 août 2017 qu’il cessait son rôle de syndic bénévole. Il n’entendait pas poursuivre sa mission ni même veiller à l’organisation d’une nouvelle assemblée générale. Certains copropriétaires avaient décidé de convoquer une assemblée générale extraordinaire en date du 14 octobre 2017 par échange de mails.

La SCI Olia et la SCI Les voiles avaient saisi le TGI en annulation de l’assemblée générale du 14 octobre 2017 puis de celle du 26 mai 2018 et obtenu gain de cause par jugement rendu le 24 juin 2021.

D’autres assemblées générales en dates du 24 juillet 2019, du 13 août 2020, avaient été annulées par jugements en dates du 17 mai 2022 et du 9 août 2022.

Une assemblée générale s’était tenue le 23 juin 2022.

La SCI Olia n’avait pas reçu la convocation à l’adresse notifiée à cette fin au syndic. De surcroît l’intégralité des pièces permettant d’apprécier les résolutions soumises au vote n’était pas jointe et notamment les pièces comptables. L’assemblée générale dans son ensemble devait être annulée.

À titre subsidiaire la SCI Olia sollicitait l’annulation de la résolution n°1 relative à l’élection du président de séance, Monsieur [M], qui n’était pas copropriétaire. Cette irrégularité était susceptible d’entraîner l’annulation de l’assemblée générale. Monsieur [M] disposait d’un pouvoir l’autorisant à participer au vote des résolutions. Il ne pouvait à titre personnel être élu en tant que membre du conseil syndical. La résolution n°6.2 était donc entachée de nullité.

Quant à la résolution n°6.7 elle encourait l’annulation au motif qu’il n’était pas possible d’identifier le membre du conseil syndical élu à savoir Monsieur ou Madame [K].

Les résolutions n°7 et 8.1 donnant quitus au syndic ou approuvant le budget devaient être annulées faute de junction à la convocation des pieces relatives à la gestion.

La feuille de présence n’avait pas été notifiée avec le procès-verbal de l’assemblée générale.

Outre l’annulation de l’assemblée générale et à titre subsidiaire des résolutions précitées la SCI Olia demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts, la somme de 5000 euros de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Cette instance était enregistrée sous le n° RG 22/6117.

Par exploit délivré le 24 août 2022, la SCI Olia et la SCI Les voiles faisaient assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 23 juin 2022 à titre principal, ou des délibérations susvisées à titre subsidiaire. Elles sollicitaient la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 10 000 € de dommages et intérêts et de 5000 € de frais irrépétibles à chacune et à régler les dépens.

Cette instance était enregistrée sous le n° RG 22/6125.

Ces deux procédures faisaient l’objet d’une ordonnance de jonction en date du 19 juin 2023 au RG 22/6117.

Dans le dernier état de leurs écritures la SCI Olia et la SCI Les voiles rappelaient que l’assemblée générale du 24 juin 2021 avait désigné Monsieur [L] en qualité de syndic. Or la convocation à l’assemblée générale du 23 juin 2022 n’avait pas été adressée aux copropriétaires par Monsieur [L] en violation de l’article 7 du décret du 17 mars 1967. L’annulation était donc d’ores et déjà encourue.

Dans ses conclusions le syndicat des copropriétaires a reconnu que la SCI Olia lui avait demandé de la convoquer à l’adresse de Rochefort du Gard, selon demande de notification officielle le 6 août 2021. Il affirmait l’avoir convoquée à l’adresse de Saint Aygulf sans prouver que ce courrier avait été reçu.

L’annulation était encourue pour ce deuxième motif sur le fondement de l’article 9 du décret de 1967.

De surcroît les pièces comptables n’étaient pas jointes à la convocation.

Les demanderesses sollicitaient à titre subsidiaire l’annulation des résolutions n°1, 6.2, 6.7, 7, 8.1, 8.3, 12.1.

Elles persistaient dans leurs demandes de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et de condamnation aux dépens. Elles rappelaient les dispositions de l’article 10 –1 de la loi de 1965 et soutenaient qu’il n’y avait lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires [V] miroir de la mer rappelait que les SCI demanderesses avaient obtenu par ordonnance en date du 9 octobre 2017 la désignation de Maître [H] en qualité d’administrateur provisoire.

Or la copropriété était administrée par Monsieur [K] selon décision de l’assemblée générale extraordinaire en date du 14 octobre 2017.

L’ordonnance du 9 octobre 2017 avait été rétractée par le juge des référés par ordonnance en date du 21 février 2018 à la demande du syndicat des copropriétaires auxquelles Monsieur [K] s’était substitué. Cette ordonnance avait été confirmée par arrêt en date du 4 avril 2019.

Le syndicat des copropriétaires rappelait les multiples contentieux introduits par les demanderesses, dont certains étaient pendants devant la juridiction.

Sur la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 23 juin 2022, le syndicat des copropriétaires affirmait avoir convoqué la SCI Olia par courrier RAR en date du 30 mai 2022 à l’adresse indiquée à l’assignation. Cette convocation n’avait pas été retirée.

Par échanges de courriers électroniques en date du 1er juin 2022, il avait été acquiescé pour l’avenir à la demande de la SCI Olia du même jour, qui demandait à être désormais convoquée à l’adresse de Rochefort du Gard.

La convocation adressée le 30 mai 2022 était donc régulière.

S’agissant du grief tiré de l’absence de communication des pièces comptables, l’article 11 du décret de 1967 précisait qu’étaient notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision l’état financier du syndicat et son compte de gestion générale, le projet de budget avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté.

Avaient été jointes à la convocation les pièces suivantes :

– l’état financier après répartition du 30 avril 2022

– le détail des comptes des copropriétaires en complément de l’annexe 20

– le compte de gestion générale de l’exercice et le budget prévisionnel de l’exercice suivant

– le compte de gestion pour opérations courantes et le budget prévisionnel de l’exercice suivant

– le compte de gestion pour travaux de l’article 14–2 et les opérations exceptionnelles

– l’état des travaux de l’article 14–2 et les opérations exceptionnelles votées non encore clôturée

– le relevé général des dépenses pour l’exercice passé

– la régularisation du compteur d’eau froide.

Par conséquent les dispositions de l’article 11 du décret avaient été respectées.

Concernant l’élection du président de séance, Monsieur [M], représentant légal et associé de la SCI Florine, elle-même copropriétaire avait été élu président. L’élection d’un associé d’une société propriétaire de lots ou du mandataire d’un copropriétaire était admise par la jurisprudence.

Le moyen devait donc être rejeté.

Contrairement à ce que soutenaient les demanderesses Monsieur [K] était clairement identifié comme membre du conseil syndical et concernant les résolutions relatives aux finances tous les éléments comptables avaient été annexés à la convocation.

Enfin la feuille de présence n’avait pas à être jointe au procès-verbal de l’assemblée générale, sa mise à disposition en ligne étant suffisante.

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation in solidum des SCI demanderesses à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture était prononcée à la date du 13 mai 2025 par ordonnance en date du 18 novembre 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de convocation de la SCI Olia

Est produit un échange de courriers électroniques en date du 1er juin 2022 selon lequel le conseil syndical souhaitait mettre à jour l’adresse de la SCI Olia, les courriers lui étant adressés au [Adresse 3] revenant tous avec la mention destinataire inconnu.

La SCI Olia répondait qu’elle avait demandé de longue date qu’on lui adresse le courrier administratif au [Adresse 5] et avait adressé un K-bis à cette fin. Elle en joignait un à son courriel.

Par retour le syndicat des copropriétaires prenait acte de cette nouvelle adresse.

Le syndicat des copropriétaires produit la copie de la convocation adressée à l’adresse de la copropriété à [Localité 7] – Saint Aygulf mais ne produit aucune preuve ni d’envoi ni de réception.

Le conseil syndical a sollicité la précision de l’adresse de correspondance de la SCI Olia le lendemain de l’envoi de la convocation à l’adresse de Saint Aygulf, en sachant que les courriers revenaient tous avec la mention destinataire inconnu.

Enfin l’envoi de de notification par voie de recommandé électronique impose de requérir l’accord préalable du copropriétaire par application de l’article 64 –1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

La charge de la preuve de l’envoi incombe au syndicat des copropriétaires, qui est défaillant en l’espèce.

La participation des copropriétaires aux assemblées générales, organes au sein desquelles se prennent les décisions de la copropriété est un droit fondamental dont la violation entraîne la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble.

Il sera donc fait droit à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 juin 2022.

Sur la demande de dommages-intérêts

Les demanderesses sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice que leur cause le syndicat des copropriétaires sans toutefois préciser quelle est la nature de ce préjudice ni étayer leurs demandes. Faute de précisions leurs prétentions ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné à verser à la SCI Olia et à la SCI Les voiles la somme de 750 € à chacune.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Annule l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [V] miroir de la mer en date du 23 juin 2022,

Déboute les demanderesses de leur demande de dommages-intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires [V] miroir de la mer aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires [V] miroir de la mer à verser à la SCI Olia et à la SCI Les voiles la somme de 750 € chacune au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappelle qu’en application de l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Olia et la SCI Les voiles seront dispensées de participation à la dépense commune au titre des frais de la présente procedure,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le Greffier, Le Président,