TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 28 Juillet 2025

Dossier N° RG 22/04296 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JPYU

Minute n° : 2025/213

AFFAIRE :

[S] [W], [L] [P] épouse [W], représentée par l’UDAF de l’Essonne, suivant jugement du Juge des Tutelles du TP de Fréjus en date du 13/04/2023 C/ [B] [G] épouse [I], en qualité d’héritière de Mme [Z] [Y] épouse [G], décédée le 19/04/2024, [M] [G] épouse [D], en qualité d’héritière de Mme [Z] [Y] épouse [G], décédée le 19/04/2024, Madame [H] [G] épouse [V] en qualité d’héritière de Mme [Z] [Y] épouse [G], décédée le 19/04/2024

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, prorogé au 28 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Antoine FAIN-ROBERT

Maître Katia VILLEVIEILLE

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [W]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 11]

représenté par Maître Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [L] [P] épouse [W], représentée par l’UDAF de l’Essonne, suivant jugement du Juge des Tutelles du TP de Fréjus en date du 13/04/2023, demeurant [Adresse 9] – [Localité 6]

représentée par Maître Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

Madame [B] [G] épouse [I]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

Madame [M] [G] épouse [D]

Madame [H] [G] épouse [V]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 10]

en leur qualité d’héritières de Mme [Z] [Y] épouse [G], décédée le 19/04/2024 et

représentées par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Céline LEROUGE de la SELARL ABLC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

PARTIE INTERVENANTE :

UDAF DE L’ESSONNE représenté par son représentant légal en exercice, es qualité de tuteur légal de Madame [L] [P] épouse [W]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par Maître Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 15 juin 2022, les époux [W] faisaient assigner Mme [G] sur le fondement des articles 1137,1139, 1163, 1602 du Code civil.

Ils exposaient avoir acquis de Madame [G] une maison à [Localité 11] avec jardin et piscine.

Alors qu’ils prenaient possession de leur maison en juin 2019 ils constataient que la piscine souffrait de désordres affectant le traitement de l’eau, le projecteur, la filtration, et le revêtement polyester. Ils faisaient appel à un professionnel qui établissait un devis de remise en état d’un montant de 9645 € TTC, outre un devis pour le remplacement du média filtrant et de l’automatisme du traitement de l’eau pour un montant de 2730 € hors-taxes.

Ils avaient procédé aux réparations urgentes pour un montant de 453,60 € TTC ainsi qu’à une inspection vidéo des réseaux d’évacuation pour un montant de 150 € TTC.

Au visa des attestations établies par la société Equilibre 2O et par Monsieur [F], selon lesquelles Madame [G] avait connaissance de ces désordres, les demandeurs obtenaient par ordonnance de référé du 8 juillet 2020 la désignation d’un expert. Celui-ci rendait son rapport le 18 juin 2021.

Il confirmait la réalité des désordres. Le traitement du revêtement de la coque nécessitait des travaux évalués à 11 304 € TTC, outre le montant du remplissage du bassin estimé à 350 €.

Le skimmer avait été réparé aux frais des époux [W] ainsi que divers équipements pour un montant de 453,60 €. L’inspection vidéo du skimmer avait effectivement coûté 150 €.

Ceux-ci avaient également réglé plusieurs factures de nettoyage de juin à août 2018 pour un montant de 1043,71 €.

Au visa du rapport d’expertise la partie demanderesse soutenait que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance conforme sur le fondement de l’article 1602 du Code civil.

Elle soutenait que lors des visites du bien les désordres n’étaient pas visibles.

En n’informant pas les acquéreurs de l’existence d’osmose et de la panne d’un skimmer Madame [G] avait fait preuve de réticence dolosive engageant sa responsabilité.

Les époux [W] demandaient sa condamnation à leur verser les sommes suivantes:

– 11 304 € à titre de dommages et intérêts pour la remise en état de la coque

– 350 € pour le remplissage du bassin à l’issue des travaux

– 453,60 € à titre de dommages-intérêts pour le remplacement du média filtrant et des pièces détachées

– 150 € pour l’inspection vidéo du skimmer

– 5000 € en application de l’article 700 du CPC

et à régler les dépens incluant les frais d’expertise et les frais du procès-verbal de constat du 18 décembre 2019 avec distraction au profit de leur conseil. Ils sollicitaient l’exécution provisoire.

Par acte d’huissier délivré le 1er décembre 2022, les époux [W] faisaient assigner aux fins d’appel en cause Madame [H] [G] épouse [V] ès qualité de mandataire dans le cadre d’une habilitation familiale générale pour le compte de sa mère Madame [K] [Y] veuve [G].

Cette procédure enregistrée sous le n° 22/8015 faisait l’objet d’une ordonnance de jonction en date du 3 avril 2023.

Par conclusions en intervention volontaire et récapitulatives notifiées par RPVA le 24 Mai 2024, Monsieur [S] [W] et Madame [L] [W] représentée par l’UDAF de l’Essonne, exposaient que celle-ci avait été placée sous tutelle et que l’UDAF entendait intervenir volontairement afin de régulariser la procédure.

Sur le fond, ils persistaient dans l’intégralité de leurs prétentions.

Dans le dernier état de leurs écritures, Mmes [G], fille et petites-filles de Madame [K] [Y] veuve [G], décédée en cours d’instance, en leur qualité d’héritières, observaient que celle-ci était âgée de 85 ans au moment de la vente et n’utilisait plus du tout la piscine.

La piscine avait été construite plus de 20 ans auparavant. Les acquéreurs avaient vécu dans la maison avant la réitération de l’acte de vente et avaient pu prendre possession des lieux au plus tôt le 20 septembre 2018, époque à laquelle la piscine n’était pas en hivernage, les températures à [Localité 11] en septembre 2018 étant de 27 à 30°. Ils avaient été à même de se rendre compte des désordres.

Les concluantes rappelaient que la vente avait été conclue sans garantie des vices apparents ni cachés à moins que l’acquéreur ne prouve que ceux-ci étaient en réalité connus du vendeur.

Plusieurs agences immobilières avaient pu visiter la maison. Elles attestaient que Madame [G] ne l’habitait plus mais que la piscine était entretenue à sa demande et ce jusqu’à la date de la vente de la villa. Aucun professionnel n’avait constaté d’osmose.

L’agence Laforêt avait informé les acquéreurs que le permis de construire l’ouvrage avait été accordé le 24 mai 2000. Ceux-ci avaient pu visiter le bien à plusieurs reprises car les clés leur avaient été remises.

Les concluantes observaient que Monsieur [F] auteur de l’attestation en faveur des demandeurs, était l’ancien voisin de Madame [G], devenu pisciniste, et chargé par celle-ci de l’entretien de l’ouvrage. Les concluantes évoquaient la demande de remboursement d’un chèque de 500 € établi par Madame [G] à l’ordre de Monsieur [F] sans contrepartie effective.

Les demandeurs indiquaient avoir mis la piscine en fonctionnement en juin 2019. Ils ne produisaient aucun élément probant en faveur d’un entretien de la piscine de leur part depuis septembre 2018.

En toute hypothèse il était manifeste que Madame [G] n’avait pas manqué à son obligation d’information.

Mmes [G] concluaient au rejet des prétentions des demandeurs et à leur condamnation à leur verser la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 14 octobre 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réticence dolosive

La réalité des désordres et leur coût réparatoire n’est pas contestée par les parties. Elle est établie par le rapport d’expertise judiciaire.

L’un des chefs de mission était de préciser pour le cas où les désordres seraient constatés si ceux-ci étaient connus de Mme [K] [Y] au moment de la vente.

À cette question l’expert répond : « Lors de la réunion d’expertise du 21 janvier le conseil des demandeurs nous a expliqué qu’avant la vente, ces divers désordres n’étaient pas visibles par ses clients, ni signalés par Madame [Y].

Lors de notre visite, qui a eu lieu par temps très gris, les bulles étaient peu visibles et n’apparaissent pas sur la photographie. »

En réponse aux dires des parties sur ce point, l’expert mentionnait qu’il n’avait pas d’autres constatations techniques à ajouter.

L’acte de vente du 28 septembre 2018 précise que les parties ont conclu en vue de la réalisation de la vente, un avant-contrat sous signature privée en date pour l’acquéreur à [Localité 8] du 21 juillet 2018 et pour le vendeur au [Localité 10] du 2 août 2018.

L’acte de vente en date du 28 septembre 2018 décrit le bien tel qu’il figurait

– dans l’acte d’attestation immobilière en date du 8 novembre 2005 : « une maison d’habitation genre villa d’un étage avec garage et entrepôt. Et le terrain autour en nature de jardin »

– selon la désignation actuelle indiquée par le vendeur : « une maison d’habitation comprenant (…) à l’extérieur : une piscine coque, appentis avec local piscine, chalet en bois, abri de jardin. »

Il peut donc en être déduit que la piscine a été construite après 2005, en vertu de la déclaration préalable de travaux accordée le 24 mai 2000 annexée à l’acte de vente et versée aux débats.

Sous la rubrique : « État du bien » de l’acte de vente, il était stipulé que l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés. Cette dernière exonération ne s’appliquant pas s’il était prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il était précisé en caractères gras qu’à la suite de la visite du bien par l’acquéreur entre la signature du compromis et le jour de l’acte authentique l’acquéreur s’était aperçu que le mur situé au fond de la propriété était dégradé et présentait un caractère dangereux et évolutif. Les travaux avaient été estimés à 30 000 € TTC. Le vendeur et l’acquéreur s’étaient accordés afin que le vendeur prenne à sa charge la moitié de ce coût par prélèvement sur le prix de vente.

Cette clause démontre que les acquéreurs ont visité le bien avec soin et se sont adjoint un architecte pour évaluer les désordres affectant le mur.

Les défenderesses produisent une attestation de Monsieur [O] demeurant en Grande-Bretagne mais possédant une résidence d’été dans la Sarthe à proximité des époux [V], selon laquelle lorsqu’il avait aidé les époux [V] à déménager la villa de Madame [G] le 25 et 27 septembre 2018, la piscine était ouverte et fonctionnait, et l’eau était claire. Les époux [W] étaient présents.

Les défenderesses produisent les factures d’entretien de la piscine démontrant que celle-ci avait été nettoyée une fois par semaine de juin à septembre 2018 inclus selon un contrat d’entretien annuel que Madame [K] [G] avait conclu avec la société Arenov Piscine le 26 janvier 2017, puis selon facture de Monsieur [A]. La piscine a donc été entretenue régulièrement par des professionnels.

Les époux [W] indiquent dans leurs écritures avoir pris possession de leur maison en juin 2019 et s’être rendu compte à cette occasion des désordres affectant la piscine. Néanmoins, ils étaient propriétaires du bien dès le 28 septembre 2018.

Ils ne versent aux débats aucune facture d’entretien de la piscine pour les mois d’octobre à juin 2019.

Le devis en date du 21 juin 2019 établi par la société Piscine Equilibre 2O fait état de l’entretien de celle-ci par ses soins « il y a plus d’un an » alors que les défenderesses produisent pour 2018 les factures de Monsieur [A].

Le constat d’huissier a été établi le 18 décembre 2019 : l’huissier constatait que la piscine était abîmée par des cloques et tâches noirâtres. Les clichés montrent quelques cloques et des tâches de faible dimension. L’eau de la piscine est claire.

Il est par ailleurs établi au dossier que Madame [K] [G] a fait procéder à la vente de son bien par l’intermédiaire d’agences immobilières et en son absence. Par jugement en date du 23 juin 2020 sa fille Madame [V] a été habilitée à la représenter, au motif qu’elle était hors d’état de manifester sa volonté. Elle était représentée à l’acte de vente par un clerc de notaire. Les défenderesses font valoir sans être contredites qu’elle avait perdu son autonomie à l’époque de la vente.

La charge de la preuve de la connaissance par le vendeur des vices affectant le bien repose sur l’acquéreur.

En l’espèce les époux [W] ont acquis une maison édifiée dans les années 60, avec piscine réalisée au début des années 2000 en connaissance de cause.

Ils ne parviennent pas à établir :

– que les vices existaient au moment de la vente, la seule attestation de M. [F] caractérisant davantage le litige l’opposant à Madame [V] que les désordres, ni a fortiori que les vices étaient d’une nature telle qu’ils n’auraient pas contracté, ou auraient contracté un prix moindre, s’ils en avaient eu connaissance

– que Madame [G], eu égard à son état de santé, ait eu connaissance des désordres, alors qu’eux-mêmes ont eu toute liberté de visiter le bien, accompagnés par un architecte, la piscine étant en état de fonctionnement, sans s’en rendre compte

– enfin que Madame [G] ait sciemment tu l’existence des désordres lors de l’acte de vente.

Dans ces conditions les époux [W] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Les dépens seront supportés par la partie demanderesse, incluant le coût de l’expertise et les frais d’huissier.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La partie demanderesse sera condamnée à verser à Mmes [G] la somme de 3000 € à ce titre.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

Selon le principe posé par l’article 514 nouveau du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il n’y a pas lieu en l’espèce à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déboute Monsieur [S] [W] et Madame [L] [P] épouse [W], représentée par l’UDAF de l’Essonne, de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne Monsieur [S] [W] et Madame [L] [P] épouse [W], représentée par l’UDAF de l’Essonne aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise et les frais de constat d’huissier,

Condamne Monsieur [S] [W] et Madame [L] [P] épouse [W], représentée par l’UDAF de l’Essonne à verser à Madame [H] [G] épouse [V], Madame [B] [G] épouse [I], Madame [M] [G] épouse [D], la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le greffier, Le président,