REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

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N° RG 25/06971 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K3OH

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 21 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame, [B], [H] veuve, [P] agissant en qualité de propriétaire indivis de l’immeuble sis à, [Localité 1],, [Adresse 1]

née le 30 Juin 1949 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 2]

Madame, [X], [P] agissant en qualité de propriétaire indivis de l’immeuble sis à, [Localité 1],, [Adresse 1],

née le 10 Juillet 1983 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 3]

toutes deux représentées par M^e Yves ROSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur, [O], [E], demeurant, [Adresse 4]

représenté par M^e Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Juliette BOUZEREAU

— M^e Yves ROSE

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur, [O], [E] est titulaire d’un bail d’habitation portant sur une maison de village situé, [Adresse 5] à, [Localité 1] (83) consenti par Madame, [B], [P] par bail en date du 16 août 2004 ; pour un loyer mensuel d’un montant de 513€ ;

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, Madame, [B], [H] veuve, [P] et Madame, [X], [P] ont fait signifier à Monsieur, [O], [E] un congé pour vente à effet au 30 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, Madame, [B], [H] veuve, [P] et Madame, [X], [P] ont fait assigner Monsieur, [O], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, valider le congé susvisé et expulser le locataire, outre paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

À l’audience du 21 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Madame, [B], [H] veuve, [P] et Madame, [X], [P] ont maintenu leurs demandes, telles que formulées aux termes de leurs conclusions.

Monsieur, [O], [E], représenté par son conseil, a fait valoir l’existence d’une procédure pendante devant la présente juridiction et relative à l’état d’insalubrité du logement et mentionné l’expertise en cours dans cette affaire. Confirmant ses conclusions du 18 novembre 2025, il sollicite la nullité du congé pour vente délivré le 28 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la nullité du congé pour vente

L’article 15 I. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, énonce en son alinéa 7 que "(…) la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis (…)".

Sur ce fondement, Monsieur, [O], [E] soulève la nullité du congé pour vente, considérant la procédure introduite par acte du 3 novembre 2023 ayant saisi le présent tribunal d’une procédure parallèle.

Il n’est pas contesté qu’une procédure contentieuse pendante devant la présente juridiction oppose les parties quant à l’état du logement occupé par Monsieur, [O], [E]. Il est également acquis qu’une expertise est actuellement en cours dans le cadre de cette procédure.

Toutefois, les dispositions de l’article 15 susvisées ne suspendent la possibilité pour le bailleur de délivrer un congé qu’en cas d’introduction de la procédure contradictoire visée à l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitation, soit une procédure spécifique de reconnaissance de l’état d’insalubrité du logement diligentée devant le préfet (ou devant le maire pour toute demande fondée sur un péril) et donnant lieu à une procédure administrative.

Il s’ensuit que l’instance introduite devant le Juge des Contentieux de la Protection par acte du 3 novembre 2023 ne constitue pas un engagement de la procédure contradictoire susvisée et n’entre donc pas dans les cas de suspension de la possibilité pour le bailleur de délivrer un congé.

Monsieur, [O], [E] sera débouté de sa demande de nullité du congé pour vente sur le fondement de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, "I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…)".

Madame, [B], [H] veuve, [P] et Madame, [X], [P] sollicitent la validation du congé pour vente délivré le 28 janvier 2025 à Monsieur, [O], [E], à effet au 30 août 2025.

Monsieur, [O], [E] leur oppose l’absence de caractère réel et sérieux dudit congé, considérant l’état de dégradation du bien, attesté par le constat de commissaire de justice et les attestations et devis de remise en état produits aux débats.

Si la motivation des consorts, [P] dans la délivrance d’un congé pour vente au lendemain de la désignation d’un expert dans le cadre d’une procédure les opposant à leur locataire pose question, il n’est néanmoins pas établi par le défendeur que le congé est dénué de cause réelle et sérieuse.

En effet, si Monsieur, [O], [E] fait valoir que l’état du logement ne permet pas d’envisager sérieusement que le bien puisse être mis en vente, cet argument est inopérant dans la mesure où la vente de bâtiment à détruire ou à rénover est parfaitement envisageable, sans que le vendeur soit contraint d’assurer lors de la vente le caractère habitable du logement.

Or, la preuve de l’absence de cause réelle et sérieuse du congé délivré repose sur la partie qui la soulève.

En l’occurrence, Monsieur, [O], [E] ne produit aucun élément permettant de remettre en cause la validité du congé pour vendre qui lui a été délivré le 28 janvier 2025.

Monsieur, [O], [E] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit à son locataire un logement décent.

Monsieur, [O], [E] fait valoir que son logement ne remplit pas cette caractéristique et que le congé délivré dans ce cadre n’est pas équitable.

Il ne peut ici qu’être rappelé que le préjudice né du défaut de délivrance d’un logement décent par Madame, [B], [H] veuve, [P] et Madame, [X], [P] à Monsieur, [O], [E] saisit d’ores et déjà le tribunal dans le cadre d’une procédure parallèle, dont il n’a pas été sollicité la jonction.

Or, il ne saurait être statué par deux fois sur cette difficulté.

En l’espèce, la demande saisissant le tribunal ne résultant que du constat de l’inéquité de la délivrance d’un congé alors même que le logement est insalubre, Monsieur, [O], [E] en sera débouté, l’insalubrité du logement n’étant à ce jour pas établie en l’état de l’instance en cours et la sanction d’un tel constat n’étant pas la nullité ou l’inopposabilité du congé mais uniquement l’allocation de dommages et intérêts, qui ne sont pas demandés dans le cadre de la présente instance, ceci sans préjuger de la solution qui pourra être donnée à l’instance distincte opposant les parties sur ce point précis.

Par suite, le congé délivré le 28 janvier 2025 à Monsieur, [O], [E] ayant été valablement délivré, il sera validé, avec effet au 30 août 2025.

Il en résulte que depuis cette date, Monsieur, [O], [E] se trouve occupant sans droit ni titre de son logement. Son expulsion sera ordonnée.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 513 euros pour la période courant du 31 août 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la remise des clés, étant précisé qu’aucun arriéré locatif n’étant invoqué, cette condamnation interviendra en deniers ou quittance afin de tenir compte des versements effectués par Monsieur, [O], [E] au cours de cette période.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les demandeurs

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame, [B], [H] veuve, [P] et Madame, [X], [P] ne démontrent pas avoir subi un préjudice indépendant de celui résultant du retard pris dans la libération de leur bien immobilier, déjà compensé par la condamnation de Monsieur, [O], [E] au paiement d’une indemnité d’occupation, étant précisé qu’au regard de l’instance parallèlement introduite par le locataire à leur encontre, la mauvaise foi et la faute de ce dernier ne sont pas caractérisés.

Madame, [B], [H] veuve, [P] et Madame, [X], [P] seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [O], [E] aux dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE Monsieur, [O], [E] de sa demande de nullité du congé pour vendre délivré le 28 janvier 2025 sur le fondement des dispositions de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 ;

DEBOUTE Monsieur, [O], [E] de sa demande tendant à contester la validité du congé pour vendre délivré le 28 janvier 2025 pour absence de cause réelle et sérieuse ;

DEBOUTE Monsieur, [O], [E] de sa demande tendant à l’inopposabilité du congé pour vendre à raison de l’état d’insalubrité du logement ;

DECLARE valide le congé pour vendre délivré par Madame, [B], [H] veuve, [P] et Madame, [X], [P] à Monsieur, [O], [E] le 28 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à effet au 30 août 2025 ;

DIT que Monsieur, [O], [E] est occupant sans droit depuis le 31 août 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [O], [E] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 513 euros par mois,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [O], [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur, [O], [E] à payer à Madame, [B], [H] veuve, [P] et Madame, [X], [P] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en deniers ou quittance afin de tenir compte des versements effectués par le débiteur ;

DEBOUTE Madame, [B], [H] veuv,e[P] et Madame, [X], [P] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur ce fondement ;

CONDAMNE Monsieur, [O], [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE