REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/08776 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6FR

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I., [Adresse 1], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame, [A], [I], demeurant, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Jean-christophe MICHEL

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BOULEVARD DE PARIS est propriétaire d’un garage portant sur le numéro 30 (lot n°28 du règlement de copropriété) situé au sous-sol de l’ensemble immobilier «, [Adresse 4] »,, [Adresse 5].

Se prévalant d’un bail verbal consenti à Madame, [A], [I], et suite à divers incidents de paiement, la SCI, [Adresse 6] DE PARIS lui a fait signifier, par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, un commandement de payer portant sur la somme en principal de 1.810,85 euros.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de Justice en date du 13 novembre 2025, la SCI, [Adresse 1] a assigné Madame, [A], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail verbal aux torts de la locataire,

— ordonner l’expulsion de Madame, [A], [I] ou de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame, [A], [I] à payer à la SCI, [Adresse 1] la somme de 1.910,85 euros arrêtée au 30 octobre 2025 et celle de 100 euros par mois pour le mois de novembre 2025 jusqu’au jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 100 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail,

— condamner Madame, [A], [I] à payer à la SCI, [Adresse 1] une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’à la remise des clefs,

— condamner Madame, [A], [I] à payer à la SCI, [Adresse 1] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 7 janvier 2026 à laquelle ce dossier a été appelé et retenu, la SCI, [Adresse 1], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens soutenus. Elle a actualisé sa créance à la somme de 1.670,70 euros arrêtée au 7 janvier 2026.

Madame, [A], [I], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en résiliation du bail et aux fins d’expulsion

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1715 et 1716 du code civil prévoient que “si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données”, et que “lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré”.

Conformément à l’article 1217 du code civil, “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, conformément à l’article 1227 du code civil.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal auquel est soumise Madame, [A], [I] résulte des pièces versées au dossier. Ainsi, les relevés de comptes versés en pièce n°3 font état de paiements mensuels au propriétaire d’un montant de 100 euros réalisés par Madame, [A], [I] depuis a minima le mois d’avril 2019.

En outre, Madame, [A], [I] n’a pas réagi aux courriers de relance du bailleur ni à réception du commandement de payer qui lui a été signifié à étude le 17 septembre 2025 visant le contrat de bail verbal et le décompte locatif.

La demanderesse estime que ce bail verbal doit être résilié au regard des manquements imputés à la locataire.

Or la résiliation judiciaire implique que le juge opère dans un premier temps, la vérification de la réalité du manquement invoqué puis, qu’il apprécie sa gravité susceptible d’entraîner la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte des relevés de comptes bancaires produits, des courriers adressés à Madame, [A], [I] les 9 avril 2024 et 14 janvier 2025, et du commandement de payer signifié le 17 septembre 2025 pour un montant en principal de 1.810,85 euros, qui n’a pas été régularisé, que la SCI, [Adresse 1] rapporte la preuve que la locataire effectue des versements très irréguliers du loyer depuis plusieurs années, notamment en 2023 et 2024, et qu’au titre de l’année 2025, notamment, elle n’a effectué que deux règlements, en mars pour 79 euros et en juin pour 50 euros, hors les règlements intervenus en cours d’instance.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail verbal consenti par la SCI, [Adresse 6] DE PARIS à Madame, [A], [I]. La résiliation sera prononcée à effet au 1er février 2026.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame, [A], [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, "Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation".

La SCI, [Adresse 1] produit un décompte actualisé au jour de l’audience, aux termes duquel Madame, [A], [I] reste devoir la somme de 1.670,70 euros en principal à la date du 7 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Cependant, il résulte de l’analyse des décomptes produits, notamment des courriers du bailleur des 9 avril 2024 et 14 janvier 2025, que le loyer initial convenu était de 85 euros, outre les charges de copropriété récupérables sur le locataire, Madame, [I] s’étant acquittée de la somme mensuelle de 100 euros, ce qui permet de confirmer que les charges étaient dues en sus du loyer.

S’agissant d’un bail verbal, celui-ci n’est pas soumis à l’indexation du loyer, en l’absence de clause de révision opposable au locataire. Ainsi, il y a lieu de redresser les décomptes produits des revalorisations successives intervenues. Les comptes entre les parties ainsi redressés s’établissent donc comme suit :

Au titre de l’année 2019 :

Dû : sur 9 mois, loyers de 765 euros + charges de 60,97 euros, soit 825,97 euros

Payé : 935 euros

Sous-total = + 109,03 euros

Au titre de l’année 2020 :

Dû : loyers de 1.020 euros + charges de 87,11 euros, soit 1.107,11 euros

Payé : 1.100 euros

Sous-total = – 7,11 euros

Au titre de l’année 2021 :

Dû : loyers de 1.020 euros + charges de 79,70 euros, soit 1.099,70 euros

Payé : 1.000 euros

Sous-total = – 99,70 euros

Au titre de l’année 2022 :

Dû : loyers de 1.020 euros + charges de 80,43 euros, soit 1.100,43 euros

Payé : 500 euros

Sous-total = – 600,43 euros

Au titre de l’année 2023 :

Dû : loyers de 1.020 euros + charges de 72,79 euros, soit 1.092,79 euros

Payé : 1.100 euros

Sous-total = + 7,21 euros

Au titre de l’année 2024 :

Dû : loyers de 1.020 euros + charges de 89,95 euros, soit 1.109,95 euros

Payé : 1.050 euros

Sous-total = – 59,95 euros

Remboursement d’un règlement indu (erreur de régularisation) effectué par la SCI, [Adresse 6] DE PARIS le 26 janvier 2024 : – 374 euros

Sous-total = – 433,95 euros

Au titre de l’année 2025 :

Dû : loyers de 1.020 euros ; charges non justifiées

Payé : 129 euros

Payé en cours d’instance : 405,15 euros + 135,00 euros

Sous-total = – 350,85 euros,

Au 7 janvier 2026 :

Dû : loyer de 85 euros

Payé : 0 euros

Sous-total = – 85 euros,

Total général : + 109,03 – 7,11 – 99,70 – 600,43 + 7,21 – 433,95 – 350,85 – 85 = – 1.460,80 euros.

Madame, [A], [I] sera par conséquent condamnée à payer à la SCI, [Adresse 6] DE PARIS la somme de 1.460,80 euros au titre des loyers et charges restant dus par la locataire selon décompte arrêté au 7 janvier 2026.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail au 1er février 2026 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, qui sera fixée à la somme de 100 euros, sans indexation ni majoration, afin de réparer le préjudice découlant pour la société demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il n’apparaît pas nécessaire à ce stade d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame, [A], [I] de quitter les lieux et de restituer les clés. En effet, le prononcé de la mesure d’expulsion, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. En outre, aucun élément du dossier ne permet d’établir que Madame, [A], [I] ne quittera pas le local spontanément.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame, [A], [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI, [Adresse 1] a dû accomplir, Madame, [A], [I] sera condamnée à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal conclu entre la SCI, [Adresse 7], [Adresse 8] et Madame, [A], [I] concernant le garage constituant le lot n°28 (portant le n°30) de l’ensemble immobilier «, [Adresse 9] »,, [Adresse 5], avec effet au 1er février 2026,

ORDONNE en conséquence à Madame, [A], [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI, [Adresse 1] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE la SCI, [Adresse 6] DE PARIS de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Madame, [A], [I] à payer à la SCI, [Adresse 1] la somme de 1.460,80 euros (comptes arrêtés au 7 janvier 2026, incluant les loyers et charges du mois de janvier 2026),

CONDAMNE Madame, [A], [I] à verser à la SCI, [Adresse 6] DE, [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 100 euros, à compter de la résiliation du bail au 1er février 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE Madame, [A], [I] à verser à la SCI, [Adresse 6] DE, [Adresse 8] une somme 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [A], [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE