SG

LE 26 FEVRIER 2026

Minute n°

N° RG 22/02617 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LUM7

[Z] [T]

[B] [T]

C/

S.A.S. LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE

Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SARL MENSOLE AVOCATS – 348

la SELARL ROULLEAUX-[Localité 1] AVOCAT – 9

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 07 OCTOBRE 2025 devant Nicolas BIHAN, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 20 JANVIER 2026 prorogé au 26 FEVRIER 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nicolas BIHAN, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Aux termes d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) conclu le 29 mai 2019, Monsieur et Madame [Z] [T] ont confié à la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE la réalisation d’une maison individuelle sise [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un prix total de 288.223 € TTC. Le coût global de l’opération, incluant les travaux dont les maîtres d’ouvrage se sont réservé l’exécution, s’élevait à 305.077,45 € TTC.

Le terrain d’assiette était préalablement occupé par une construction comportant une toiture en fibrociment, dont la démolition et l’enlèvement étaient nécessaires au démarrage du chantier. Ces opérations ont été confiées à la société [S] [F] (factures des 20 et 27 novembre 2019, d’un montant de 12.000,00 € TTC) et à la SARL ATOI (facture du 27 octobre 2019, d’un montant de 4.000,00 € TTC), soit un coût total de 16.000,00 € supporté par les époux [T].

Un permis de construire et de démolir a été obtenu le 12 juillet 2019. Le chantier a débuté le 27 novembre 2019. En cours de chantier, plusieurs avenants ont été conclus, dont l’avenant n° 3 en date du 25 mai 2020 prévoyant une plus-value de 11.457,68 € TTC au titre de l’adaptation des fondations pour la mise en œuvre d’une cave enterrée fournie par les maîtres d’ouvrage.

La réception de l’ouvrage a été prononcée avec réserves le 30 avril 2021.

Par acte d’huissier du 3 juin 2022, Monsieur et Madame [T] ont fait assigner la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE devant le Tribunal judiciaire de NANTES afin d’obtenir réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis en raison de violations des dispositions du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Par dernières conclusions (numérotées 4) auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [T] sollicitent la condamnation de la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE à leur payer les sommes suivantes :

– 16.000,00 € au titre du remboursement des frais de démolition du bâtiment existant et d’enlèvement de la toiture en fibrociment ;

– 11.457,68 € au titre du remboursement du coût des fondations spéciales (avenant n° 3) ;

– 18.500,00 € au titre du remboursement du coût de la cave enterrée ;

– 16.854,45 € au titre des travaux réservés non détaillés réintégrés dans le prix convenu ;

– 3.063,24 € au titre des raccordements à l’eau (2.168,04 €) et à l’électricité (895,20 €) ;

– les intérêts au taux légal avec capitalisation conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

– la condamnation sous astreinte de 100 € par jour de retard à lever la réserve afférente aux portes intérieures ;

– 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens

Par dernières conclusions en date du 19 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE:

— À titre principal, conclut à la nullité de l’assignation, faute de justifier d’une tentative de résolution amiable préalable au sens de l’article 54-5° du Code de procédure civile, et au rejet de l’ensemble des demandes des époux [T].

— À titre reconventionnel, sollicite la condamnation des époux [T] à lui régler la somme de 14.112,58 € TTC au titre du solde du marché de construction.

— À titre infiniment subsidiaire, elle demande la compensation des créances réciproques des parties et la condamnation des demandeurs à lui verser 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture de l’instruction en date du 3 juillet 2025 a fixé l’audience des plaidoiries le 7 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 et prorogée au 26 février 2026.

MOTIFS

Au préalable, le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à “dire et juger “, “donner acte” ou “constater”, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.

1. Sur la recevabilité de l’action

La société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE invoque les dispositions de l’article 54-5° du Code de procédure civile pour soutenir que l’assignation serait nulle, faute de justifier d’une tentative de résolution amiable préalable.

Conformément à l’article 750-1 du Code de procédure civile, la recevabilité de certaines demandes est subordonnée à une tentative préalable de résolution amiable lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou relève de certains contentieux spécifiques (notamment voisinage et matières visées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire). En l’espèce, le montant global des prétentions formées par les époux [T] excède très largement ce seuil, de sorte que la ventilation de leurs différentes demandes ne saurait utilement justifier l’application de ce dispositif.

En second lieu, à supposer même le moyen fondé en droit, la nullité d’un acte de procédure, y compris d’une assignation, demeure subordonnée à la démonstration d’un grief par la partie qui s’en prévaut, conformément à l’article 114 du Code de procédure civile. Or, la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE, qui a conclu au fond en développant une argumentation exhaustive sur l’ensemble des chefs de demande, ne justifie d’aucun grief tiré de l’irrégularité alléguée. Il s’ensuit que l’incident de nullité qu’elle soulève est irrecevable.

Dès lors l’action des époux [T] est déclarée recevable.

2. Sur le remboursement des frais de démolition et d’enlèvement de la toiture en fibrociment.

Il résulte des articles L. 231-2 et R. 231-4 du CCH que le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) doit mentionner la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment, comportant tous les travaux d’adaptation au sol indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. Lorsque des travaux sont laissés à la charge des maîtres d’ouvrage, ils doivent être décrits, chiffrés par le constructeur et acceptés par une mention manuscrite spécifique. À défaut, ces travaux sont réputés compris dans le prix convenu.

En l’espèce, il est constant que le terrain d’assiette de la construction était occupé par un bâtiment dont la démolition préalable était une condition nécessaire au démarrage du chantier. Le constructeur, en sa qualité de professionnel, ne pouvait ignorer cette contrainte dès lors qu’il avait connaissance de la configuration physique du terrain avant la signature du CCMI, ainsi que le révèle le courriel du 23 mai 2019 par lequel il a lui-même adressé aux époux [T] les devis relatifs aux travaux de démolition.

La société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE soutient que les travaux de démolition auraient constitué une opération distincte, préalable et indépendante du contrat de construction, et que les époux [T] en auraient eu connaissance dès le mois de mars 2019 grâce à des devis établis à leur nom. Toutefois, les éléments produits aux débats révèlent que ces devis ont été transmis aux maîtres d’ouvrage par le constructeur lui-même dans le cadre du courriel précité du 23 mai 2019, soit seulement quelques jours avant la signature du CCMI. La chronologie des faits contredit donc la thèse d’une opération antérieure et totalement étrangère au champ contractuel.

Force est au surplus de souligner qu’il appartient au constructeur, lorsqu’il a connaissance de la nécessité de réaliser certains travaux préalables indispensables à l’implantation de la construction, soit de les intégrer dans le prix convenu, soit de les faire figurer parmi les travaux réservés aux maîtres d’ouvrage en les décrivant et en les chiffrant avec la mention manuscrite requise. L’omission de ces travaux dans le CCMI entraîne leur réintégration dans le prix convenu, à la charge du constructeur.

En l’espèce, ni le contrat, ni la notice descriptive ne mentionnent les travaux de démolition et d’enlèvement de la toiture en fibrociment, et les maîtres d’ouvrage n’ont apposé aucune mention manuscrite acceptant d’en supporter le coût. Ces travaux, indispensables à la réalisation du projet, auraient donc dû être intégrés dans le prix convenu.

La société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE sera condamnée à rembourser aux époux [T] la somme de 16.000,00 € au titre des frais de démolition.

3. Sur le remboursement du coût des fondations spéciales – avenant n° 3.

L’avenant n° 3 du 25 mai 2020 met à la charge des maîtres d’ouvrage une plus-value de 11.457,68 € au titre de l’adaptation des fondations rendue nécessaire par la mise en œuvre d’une cave enterrée.

Les époux [T] établissent, par la production du courriel du 20 mai 2019 – soit antérieurement à la signature du CCMI – qu’ils avaient manifesté auprès du commercial de la société leur souhait d’installer une cave enterrée de type polycave à trappe vitrée, et que le constructeur leur avait répondu le 23 mai 2019 en leur transmettant une documentation commerciale de la société POLYCAVE. La demande de cave enterrée était donc connue du constructeur avant la signature du contrat.

Il incombait dès lors au constructeur, qui avait connaissance de ce souhait et des contraintes techniques qu’il impliquait pour les fondations, d’en tenir compte dès l’établissement du CCMI, soit en intégrant le coût de ces adaptations dans le prix global convenu, soit en les mentionnant parmi les travaux réservés avec chiffrage et mention manuscrite conformément aux articles L. 231-2 d) et R. 231-4 du CCH. Le fait qu’un chiffrage précis nécessite les résultats de l’étude de sol ne le dispensait pas d’une estimation raisonnable. L’avenant n° 3, conclu postérieurement au contrat et sans respect du formalisme prévu pour les travaux réservés (absence de mention manuscrite conformément à l’article L. 231-2 d)), ne saurait valablement mettre à la charge des maîtres d’ouvrage ce surcoût.

L’argument tiré de seule nullité du contrat venant sanctionner l’absence de mention manuscrite, n’est pas en l’espèce opportun, le défaut d’information précontractuelle et le caractère irrégulier de l’avenant étant démontrés.. La demande en remboursement est dès lors fondée.

La société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE sera condamnée à rembourser aux époux [T] la somme de 11.457,68 € au titre de l’avenant n° 3.

4. Sur le remboursement du coût de la cave enterrée

Les époux [T] sollicitent également le remboursement de la somme de 18.500,00 € correspondant au coût d’acquisition et de pose de la polycave qu’ils ont directement commandée auprès de la société POLYCAVE.

Il est établi que la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE n’était pas partie au contrat conclu entre les époux [T] et la société POLYCAVE. Le constructeur s’est borné à transmettre une documentation commerciale à l’intention des maîtres d’ouvrage, sans jamais prendre d’engagement contractuel sur la fourniture ou l’installation de cet équipement.

Le fait que le constructeur ait eu connaissance du projet de cave et qu’il ait adapté les fondations en conséquence (objet de l’avenant n° 3) ne saurait lui conférer la qualité de cocontractant pour la fourniture de la cave elle-même. Cette prestation relève d’un contrat distinct, conclu directement entre les époux [T] et la société POLYCAVE, en dehors du périmètre du CCMI.

Il n’est pas démontré que le constructeur aurait commis une faute en lien direct avec ce poste de dépenses. La demande en remboursement de 18.500,00 € à ce titre sera rejetée.

Les époux [T] seront déboutés de leur demande de remboursement du coût de la cave enterrée à hauteur de 18.500,00 €.

5. Sur le remboursement du coût des travaux réservés.

L’article R. 231-4 du CCH dispose que la notice descriptive annexée au CCMI doit porter, de la main du maître d’ouvrage, une mention signée par laquelle il précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu. L’article L. 231-2 d) impose en outre que les travaux réservés soient décrits et chiffrés par le constructeur.

En l’espèce, la notice descriptive se borne à mentionner globalement que le coût des travaux à la charge du maître d’ouvrage s’élève à 16.854,45 € TTC (colonne 4 de la notice) sans en préciser le détail article par article avec les prix unitaires correspondants. Si la notice identifie les postes de travaux réservés (cuisine, plancher chauffant, production d’eau chaude), elle n’y associe pas les montants individuels.

Par ailleurs, ni le contrat, ni la notice descriptive ne comportent la mention manuscrite exigée par l’article R. 231-4 du CCH, par laquelle les maîtres d’ouvrage préciseraient et accepteraient le montant exact des travaux à leur charge. La seule apposition de la formule « Lu et approuvé » en bas de la notice ne saurait tenir lieu de la mention manuscrite spécifique requise.

Il n’est pas contesté que l’absence de détail du coût des travaux réservés ainsi que l’absence de mention manuscrite ont pour conséquence que ces travaux sont réputés inclus dans le prix convenu et donc à la charge du constructeur.

La société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE sera condamnée à rembourser aux époux [T] la somme de 16.854,45 € au titre des travaux réservés réintégrés dans le prix convenu.

6. Sur le remboursement des frais de raccordement à l’eau et à l’électricité

L’article R. 231-4 alinéa 3 du CCH impose que la notice descriptive mentionne les raccordements de l’immeuble aux distributions assurées par les services publics en distinguant ceux inclus dans le prix et ceux dont le coût reste à la charge du maître d’ouvrage.

En l’espèce, la notice descriptive mentionne bien que la pose et la fourniture du compteur d’eau, ainsi que le branchement électrique, sont à la charge du maître d’ouvrage, mais ne précise aucun chiffrage, même estimatif, de ces postes.

La société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE soutient que le chiffrage de ces raccordements était impossible au moment de la signature du contrat dès lors que les concessionnaires refusent de deviser leurs prestations avant l’obtention du permis de construire. Toutefois, il appartient au constructeur de procéder à une estimation raisonnable et réaliste de ces coûts, fût-elle approximative, sans qu’il puisse se retrancher derrière l’impossibilité d’un chiffrage exact pour se dispenser de toute mention.

En l’absence de toute estimation dans la notice descriptive, les frais exposés par les époux [T] au titre du raccordement à l’eau (2.168,04 €) et à l’électricité (895,20€, soit 271,20 € + 624 €) sont à la charge du constructeur, pour un montant total de 3.063,24 €.

La société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE sera condamnée à rembourser aux époux [T] la somme de 3.063,24 € au titre des raccordements.

7. Sur la demande de levée de la réserve afférente aux portes intérieures

La réception a été prononcée le 30 avril 2021 avec une réserve portant sur la pose de portes intérieures abîmées. Cette réserve demeurait non levée à la date des plaidoiries, malgré plusieurs tentatives d’intervention du constructeur et de son sous-traitant la société BATIDOC.

Le constructeur fait valoir que les époux [T] auraient, à plusieurs reprises, refusé sans motif légitime les portes proposées et qu’ils se sont opposés à la tenue d’une réunion tripartite permettant de convenir d’une solution définitive.

Il n’en demeure pas moins que l’obligation de livrer des ouvrages conformes aux stipulations contractuelles pèse sur le constructeur, qui doit s’y conformer dans un délai raisonnable. Les époux [T] sont dès lors fondés à exiger que la réserve soit effectivement levée par la livraison et la pose de portes intérieures conformes, sans marques ni défauts de laquage.

Il sera fait injonction à la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE de procéder à la levée définitive de la réserve afférente aux portes intérieures dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai.

8. Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du chantier (14.112,58 €)

La société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE réclame à titre reconventionnel le paiement du solde du prix de construction, soit 14.112,58 € TTC, correspondant au dernier appel de fonds dû à la livraison.

Aux termes des conditions générales du CCMI, le solde de 5 % du prix convenu n’est exigible qu’à la levée de l’ensemble des réserves formulées à la réception ou, lorsque des réserves subsistent, la somme correspondant à leur valeur doit être consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties. En l’espèce, la réserve afférente aux portes intérieures n’a pas encore été levée.

Il s’en déduit que la créance correspondant au solde du chantier n’est pas encore exigible dans son intégralité tant que cette dernière réserve n’est pas levée. Il y a lieu néanmoins d’observer que les époux [T], auxquels incombait l’obligation de consigner la somme retenue entre les mains d’un consignataire accepté d’un commun accord ou désigné par le président du tribunal, ne justifient pas avoir satisfait à cette obligation légale conformément à l’article R. 231-7 II, 2 du CCH.

Compte tenu des condamnations prononcées à l’encontre de la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE au titre du présent jugement, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties au sens de l’article 1347 du Code civil.

Après compensation, il sera statué sur le solde éventuel dû au constructeur lors de la levée de la réserve constatée par procès-verbal.

La demande reconventionnelle en paiement du solde est reportée à la levée effective de la réserve et le Tribunal ordonne la compensation des créances réciproques dans l’attente.

9. Sur les dépens et l’article 700 du CPC

La société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE, qui succombe à titre principal, sera condamné aux dépens de l’instance outre le versement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Nantes, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] ;

CONDAMNE la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE à payer à Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] les sommes suivantes :

– 16.000,00 € (seize mille euros) au titre du remboursement des frais de démolition du bâtiment existant et d’enlèvement de la toiture en fibrociment;

– 11.457,68 € (onze mille quatre cent cinquante-sept euros et soixante-huit centimes) au titre du remboursement de la plus-value figurant à l’avenant n° 3 pour fondations spéciales ;

– 16.854,45 € (seize mille huit cent cinquante-quatre euros et quarante-cinq centimes) au titre des travaux réservés réintégrés dans le prix convenu ;

– 3.063,24 € (trois mille soixante-trois euros et vingt-quatre centimes) au titre des frais de raccordement à l’eau et à l’électricité ;

soit la somme totale de 47.375,37 € (quarante-sept mille trois cent soixante-quinze euros et trente-sept centimes), avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, avec capitalisation des intérêts échus par années entières en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE Monsieur et Madame [T] de leur demande en remboursement du coût de la cave enterrée à hauteur de 18.500,00 € ;

FAIT INJONCTION à la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE de procéder à la levée définitive de la réserve relative aux portes intérieures dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai ;

ORDONNE la compensation entre la créance des époux [T] à l’égard de la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE et la créance de celle-ci au titre du solde du chantier (14.112,58 €) ;

DIT que le solde résiduel, après compensation, en faveur de l’une ou l’autre des parties sera arrêté et réglé dans le cadre de la levée de la réserve constatée par procès-verbal contradictoire ;

CONDAMNE la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE à payer à Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [T] la somme de 3.000,00 € (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société LES CONSTRUCTIONS DE L’ERDRE aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire de droit du présent jugement conformément à l’article 514 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nicolas BIHAN