TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 15 Janvier 2026

Dossier N° RG 22/00273 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JKFX

Minute n° : 2026/10

AFFAIRE :

[T] [Y] C/ S.C.I. RIVAPRIM HABITAT, Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 5]”

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, greffier faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025, prorogé au 15 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Alain de ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-

SEGOND-DESM URE-VITAL

M^e Pierre MICHOTTE

M^e Laurène ROUX

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [T] [Y]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.C.I. RIVAPRIM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “ [Adresse 5]”, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Pierre MICHOTTE, avocat au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés les 4 et 6 janvier 2022, Madame [Y] faisait assigner la SCI Rivaprim habitat et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sur le fondement des articles 696,700 et 835, 1104 du Code civil, et 15 de la loi du 10 juillet 1965.

La demanderesse exposait avoir acquis par acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 16 avril 2015 un appartement et un parking constituant les lots n° 92 et 43.

Depuis l’acquisition les bruits incessants provenant des pompes à chaleur positionnées contre la façade du bâtiment conduisaient Madame [Y] à solliciter en référé la désignation d’un expert judiciaire. Il était fait droit à sa demande par ordonnance en date du 24 mai 2017. L’expert déposait son rapport le 22 avril 2020. Celui-ci concluait à la réalité des nuisances. Néanmoins les défendeurs ne faisaient pas procéder au retrait des unités implantées dans le mur de la chambre. Ils n’avaient pas davantage répondu aux sollicitations de l’expert en vue de l’établissement de devis.

Madame [Y] sollicitait du tribunal :

– qu’il condamne la SCI Rivaprim Habitat à déplacer les unités extérieures se trouvant contre la cloison de la chambre de son appartement pour les mettre dans la chaufferie, et à déplacer les unités extérieures pour les mettre en toiture-terrasse conformément à la proposition de l’expert formulée en page 51 de son rapport, et ce dans un délai de 90 jours après la signification de la décision à intervenir et à l’issue de ce délai sous astreinte journalière de 1000 € par mois sur 90 jours à charge pour la SCI de relever et garantir le syndicat des copropriétaires

– qu’il condamne la SCI au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 € par mois depuis avril 2015 jusqu’à la date de l’assignation soit 156 000 €, à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux sollicités

– que passé l’ordonnance incident, dans laquelle il était demandé au syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux en cas de défaillance du promoteur, la condamnation aux dommages et intérêts serait solidaire

– qu’il condamne la SCI à lui verser la somme de 4000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens incluant les frais d’expertise.

Dans le dernier état de ses écritures signifiées par voie électronique le 14 août 2024, Madame [Y] relatait qu’en novembre 2013 la société Rivaprim Habitat avait déposé une demande de modification du permis de construire délivré le 29 avril 2013 pour la réalisation de deux logements supplémentaires et la mise en œuvre d’un système de production thermodynamique d’eau chaude sanitaire par système Héliopac. La notice descriptive du projet faisait apparaître la mise en place de panneaux solaires ou de tapis Heliopac sur les toitures terrasses des immeubles aux fins de répondre à la norme bâtiment basse consommation.

Rapidement après la prise de possession, Madame [Y] s’apercevait que le système solaire promis à la vente n’avait pas été réalisé, deux groupes de pompes à chaleur étant rivés à la toiture terrasse et deux modules hydrauliques étant rivés à la façade de son lot et plus particulièrement à la façade de sa chambre à coucher.

Les nuisances sonores étaient constatées par huissier le 8 mars 2016. Le syndicat des copropriétaires et la SCI en étaient informés. L’entreprise qui avait réalisé les travaux, la société TPE2E, affirmait que les normes légales de bruit semblaient respectées, et conseillait la mise en place d’un écran acoustique.

Les opérations d’expertise ordonnées en référé étaient rendues communes et opposables au maître d’œuvre de conception et d’exécution, à son assureur, à la société TEP2E en qualité de bureau d’études chargées de la réalisation de l’étude RT 2005 BBC, à son assureur, à la société titulaire du lot plomberie sanitaire eau chaude sanitaire, la société MPC, à son assureur ainsi qu’à la société Socotec et à son assureur.

L’expert concluait que lorsque les pompes à chaleur étaient en fonctionnement l’émergence globale sonore dans la chambre, fenêtres ouvertes était importante. Il préconisait d’éloigner les deux groupes de pompes à chaleur et les deux modules hydrauliques du lot de Madame [Y].

Madame [Y] sollicitait en référé que ces travaux soient ordonnés, mais le juge des référés par ordonnance en date du 14 avril 2021 invitait la demanderesse à saisir le juge du fond. Elle avait donc saisi le tribunal aux fins de condamnation de la SCI à retirer ces éléments d’équipement sous astreinte et en cas d’inexécution la condamnation du syndicat des copropriétaires à garantir la SCI.

Selon résolution de l’assemblée générale du 25 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires rappelait que les pompes à chaleur étaient des parties communes. Il autorisait la concluante à solliciter judiciairement la réalisation des travaux visés par l’expert judiciaire à la charge exclusive de la SCI, le cas échéant à les faire réaliser à ses frais.

Alors que la carence du syndicat dans la gestion des parties communes qui portaient atteinte aux parties privatives de Madame [Y] étaient manifeste, le juge de la mise en état par ordonnance d’incident en date du 27 mars 2023 déclarait irrecevable la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à relever et garantir la SCI en cas de carence.

Dans ces conditions la concluante était contrainte de modifier ses prétentions antérieures par demandes additionnelles.

En application des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, avait qualité à agir contre l’auteur responsable des désordres à condition que les préjudices personnels soient supportés de manière identique par tous les copropriétaires, chaque copropriétaire conservant la faculté d’agir en garantie lorsqu’il supportait un préjudice personnel en raison des défectuosités des parties communes dont l’intégrité était nécessaire pour qu’il puisse jouir normalement de ses parties privatives. Chaque copropriétaire pouvait dans ces conditions agir contre un locateur d’ouvrage ou un maître d’œuvre en cas d’atteinte à son lot privatif, sans autorisation préalable de l’assemblée générale à seule charge d’en informer le syndicat des copropriétaires par courrier RAR.

Sur le fond, la concluante rappelait les articles R 1366-5, R 1334-33, R 1334-34 du code de la santé publique relatifs à l’interdiction des bruits de nature à porter atteinte à la tranquillité ou à la santé et aux valeurs limites de l’émergence des bruits.

Madame [Y] s’appuyait sur le rapport d’expertise judiciaire selon lequel l’installation des modules hydrauliques directement vissés à la façade extérieure de la chambre à coucher et des conduits accolés au mur n’était pas adéquate car elle favorisait la transmission des vibrations et du bruit au mur de la chambre sur lequel se situait la tête de lit.

L’expert avait encore constaté que dès 22 heures les pompes à chaleur se mettaient en fonctionnement à plein régime jusqu’à 22h30, le fonctionnement étant ensuite modulé selon les besoins en eau chaude de l’ensemble immobilier et selon les saisons. Le plein régime des pompes à chaleur pouvait se produire plusieurs fois par nuit. Les mesures de bruit fenêtres ouvertes dépassaient largement les valeurs légales. La concluante maintenait que fenêtres fermées le seuil de nuisances était dépassé également.

Présent aux opérations d’expertise, et n’ayant émis aucune critique à l’encontre du rapport de l’expert, le syndicat des copropriétaires n’avait pris aucune mesure pour porter remède à ce trouble anormal.

Il ne pouvait se retrancher derrière la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2022 autorisant Madame [Y] à poursuivre la société Rivaprim Habitat, en considérant qu’elle avait renoncé à agir à l’encontre de la copropriété. Cette résolution ne portait aucune décision, la concluante tenant le droit d’agir de la loi et non de l’autorisation de l’assemblée générale. Elle n’était donc pas au nombre des actes de l’assemblée générale susceptibles de voies de recours.

Madame [Y] agissait donc sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l’encontre de la société Rivaprim Habitat sur le fondement de l’article 1604 du Code civil relatif à la délivrance conforme et des articles 1792 et suivants du Code civil, s’agissant de désordres intermédiaires.

La société Rivaprim, venderesse en l’état futur d’achèvement, ne l’avait pas informée du changement de système de production d’eau chaude. Ce qui constituait une non-conformité portant sur un élément essentiel du contrat de vente.

Malgré le défaut de production aux opérations d’expertise par la société défenderesse du CCTP et des plans d’exécution des travaux, l’expert avait constaté notice explicative du fabricant à l’appui que les distances minimales de positionnement des éléments d’équipements n’avaient pas été respectées. Les deux modules hydrauliques attachés à la façade de l’immeuble par une patte de fixation devaient se trouver à 2 m de distance, alors qu’il n’était séparé que par un mètre.

Le schéma de montage exigeait que les modules hydrauliques soient fixés au sol et non à la façade. L’expert avait relevé que ces modules auraient dû être placés au sous-sol dans le local chaufferie.

La société Rivaprim Habitat et la société TEP2E avaient concédé que le positionnement de ces éléments n’avait pas été opportun et préconisé le déplacement des pompes à chaleur à un autre emplacement de la toiture et la mise en place d’un écran antibruit.

La société Rivaprim Habitat ne pouvait valablement soutenir que le décret n° 2006 – 1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage dont découlaient les articles précités du code de la santé publique n’était pas applicable, dans la mesure où la notice descriptive des travaux indiquait que l’isolation acoustique serait conforme à la nouvelle réglementation acoustique et non à la réglementation du 30 juin 1999.

En toute hypothèse les vices de conception et défauts d’exécution étaient à l’origine des troubles du voisinage. Or la défenderesse ne produisait aucune pièce technique permettant d’appréhender les méthodes constructives.

Ne justifiant pas d’une impossibilité technique de déplacer les pompes à chaleur et leurs modules, pour un coût minime, la défenderesse devrait donc être condamnée à effectuer les travaux sous astreinte, selon les indications du rapport d’expertise.

La concluante s’estimait fondée à demander l’exécution des travaux sous astreinte au syndicat des copropriétaires en même temps que la société Rivaprim Habitat.

À défaut d’astreinte elle sollicitait une indemnisation égale au coût des travaux de reprise soit une somme totale de 24 945 € TTC, comprenant le coût de déplacement des unités extérieures, la création de la dalle en béton et la réalisation de l’écran acoustique, incluant la maîtrise d’œuvre, selon le chiffrage réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires après dépôt du rapport d’expertise.

Elle demandait encore la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 20 000 € au titre du préjudice moral et de jouissance, la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire.

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sollicitait :

— que le tribunal déboute de ses demandes Mme [Y]

— que le jugement lui soit commun et opposable dans l’hypothèse où des travaux seraient ordonnés

— que toute partie succombante soit condamnée à lui verser la somme de 3500 € de frais irrépétibles et à régler les dépens.

Le syndicat des copropriétaires rappelait que l’assemblée générale avait adopté le 15 novembre 2022 une résolution par laquelle le devis de l’entreprise Idex était agréé, et Madame [Y] autorisée à solliciter judiciairement la réalisation des travaux à la charge exclusive de la SCI Rivaprim Habitat, ou le cas échéant les faire réaliser à ses propres frais, étant entendu que lesdits travaux seraient réalisés sous la maîtrise d’œuvre du syndic.

Madame [Y] qui avait voté cette résolution avait expressément renoncé à faire financer l’opération par le syndicat des copropriétaires. Dès lors elle devait être déboutée de ses demandes dirigées à l’encontre du concluant.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 12 novembre 2023 la SCI Rivaprim Habitat rappelait qu’elle avait par conclusions d’incident signifiées le 10 octobre 2022 sollicitait du juge de la mise en état qu’il déclare les demandes dirigées à son encontre irrecevables au motif que Madame [Y] n’avait pas qualité à agir en vue d’obtenir la réalisation sous astreinte de travaux affectant exclusivement les parties communes.

C’était alors que la concluante s’était désistée de l’incident relatif à la qualité pour agir de Madame [Y] que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 25 novembre 2022 avait autorisé celle-ci à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Sur le défaut de délivrance conforme, la concluante observait que la notice descriptive annexée à l’acte de vente spécifiait que la production d’eau chaude sanitaire s’effectuerait selon étude thermique pour répondre aux normes BBC par un système Hydrapac. Tel était bien le cas, de sorte que la demande devait être rejetée.

Quant aux vices de construction, les mesures prises par l’expert judiciaire montraient que le niveau des bruits d’équipement était conforme à la réglementation applicable, de même que l’émergence globale et spectrale fenêtres fermées.

Quant aux bruits émis fenêtres ouvertes ils n’étaient pas conformes à la réglementation applicable issue du décret 2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage. Or ce décret était applicable exclusivement aux bruits de voisinage ayant pour origine une activité professionnelle, culturelle, sportive ou de loisirs, et non au bruit produit par les éléments d’équipement des constructions. Ce n’était que par référence que l’expert judiciaire avait évalué le bruit au regard des exigences de ce décret.

L’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation était seul applicable aux émissions sonores en provenance des équipements des constructions. L’expert précisait que fenêtres fermées l’émergence globale ne dépassait pas la limite réglementaire et les émergences spectrales atteignaient la limite réglementaire.

La concluante observait qu’elle n’était ni propriétaire ni gardienne des bien litigieux, la propriété et la garde en ayant été transférées au syndicat des copropriétaires.

De surcroît la gêne sonore alléguée ne constituait en rien un désordre de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à leur rendre impropre à sa destination. Les articles 1792 et suivants du Code civil n’étaient donc pas applicables.

En tout état de cause la faisabilité des travaux sollicités par Madame [Y] n’avait pas été vérifiée par une étude technique préalable de telle sorte qu’ils ne pouvaient être exécutés sauf à prendre le risque de leur inefficacité ou de leur nuisance aux équipements.

À titre subsidiaire, la concluante observait que le coût du déplacement des modules résultant du devis de la société Idex établi postérieurement au dépôt du rapport d’expertise n’avait pas été discuté contradictoirement en présence de l’expert. D’un montant largement supérieur il devait être écarté au profit de l’évaluation de l’expert judiciaire d’un montant de 16 200 € TTC.

Concernant les préjudices de jouissance et moral consécutifs aux nuisances sonores, celles-ci demeurant dans les normes admises, et Madame [Y] ayant refusé l’accès à la terrasse pour mettre en place l’écran acoustique, en contravention avec le règlement de copropriété, selon constat d’huissier en date du 27 février 2017, elle devait être déboutée de sa demande. Les pièces médicales versées au dossier faisaient état d’une pathologie préexistante.

À titre principal la concluante sollicitait le débouter de l’intégralité des demandes dirigées à son encontre. À titre subsidiaire, au vu de la non faisabilité des travaux en l’état, elle sollicitait que l’indemnité allouée à la demanderesse n’excède pas la somme de 16 200 € TTC au titre des travaux de reprise, et que les demandes accessoires soient rejetées.

En tout état de cause elle demandait la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et la condamnation de Madame [Y] aux dépens de l’instance avec distraction au profit de son conseil.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 16 décembre 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les constatations techniques

* Le 8 mars 2016 à 23 heures, l’huissier requis par Madame [Y] constatait que dans la chambre porte-fenêtre fermée il entendait un bruit sourd de ronronnement continu. Dès que la porte-fenêtre était ouverte le bruit se faisait encore plus prégnant.

Le sonomètre indiquait une mesure variant de 43 à 45 dB. Sur le balcon le bruit augmentait à 45 dB. À côté de la machinerie il était mesuré à plus de 66 dB.

L’huissier constatait qu’une partie de l’équipement était positionnée contre la façade de la chambre de la requérante, le reste se situant à environ 2 m.

* Aux opérations d’expertise judiciaire étaient représentés Madame [Y], la SCI Rivaprim Habitat, la SARL TEP2E et son assureur MMA, la SOCOTEC, bureau de contrôle des travaux, et son assureur AXA, le syndicat des copropriétaires, la compagnie AXA France assureur de la SARL MPC, en charge du lot plomberie et sanitaire selon marché de travaux avec la SCI Prime Habitat en date du 25 mai 2013, la société Atelier Giovenco, architecte maître d’œuvre de l’opération et son assureur la MAF.

L’expert notait que Madame [Y] avait indiqué avoir ressenti ces nuisances dès le premier soir de son emménagement dans l’appartement en 2015.

Les installations incriminées étaient un équipement commun de la copropriété qui assurait la production d’eau chaude sanitaire de la copropriété. Il s’agissait de deux pompes à chaleur comprenant chacune une unité extérieure et un module thermique (ou module hydraulique). Deux ballons de stockage de l’eau chaude se trouvaient en partie basse de l’immeuble dans un local chaufferie. Ils étaient reliés aux modules hydrauliques en toiture par des conduites d’eau cheminant dans une gaine technique verticale.

L’expert notait qu’à son insu entre les accedits du 14 septembre 2017 et du 5 septembre 2018 une modification avait été apportée au niveau des supports des deux unités extérieures : le support des unités extérieures était désormais constitué d’une dallette posée sur un matériau résilient. En revanche rien n’avait changé concernant les fixations des modules hydrauliques contre le mur de la chambre de Madame [Y].

L’installation fonctionnait la nuit conformément à la réglementation thermique.

L’expert retenait les résultats des mesurages du 25 septembre 2018 en soirée où une phase de fonctionnement à plein régime d’une durée de 20 minutes avait pu être observée, en toiture terrasse et dans la chambre.

Il observait que la situation acoustique vécue par Madame [Y] devait être analysée plus largement que sur le seul plan de la conformité réglementaire qui n’était pas l’objet de sa mission. Dans un logement non climatisé la fenêtre de la chambre devait pouvoir être ouverte sans avoir à subir un bruit excessif. Il constatait que les unités extérieures étaient effectivement proches de sa chambre et que le positionnement des modules hydrauliques fixés dans le mur de celle-ci n’était pas favorable car susceptible de transmettre des vibrations et du bruit au mur de la chambre derrière lequel se trouvait la tête du lit.

Le critère pris en compte dans la réglementation acoustique en vigueur pour les habitations neuves résultant de l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation comportait une exigence de valeur maximale à pas dépasser fenêtres fermées. Il tenait compte de la durée de réverbération dans la pièce où il était mesuré. Il s’agissait là d’une base réglementaire constituant une sorte de garde-fou, une valeur à ne pas dépasser pour se situer dans une zone que l’on pourrait qualifier de confort minimum.

L’émergence globale du bruit de l’installation résultait de la réglementation sur les bruits de voisinage instaurée par le décret 2006 – 1099 du 31 août 2006 qui concernait les activités professionnelles, culturelles, sportives ou de loisirs. La réglementation posait une exigence de valeur maximale à ne pas dépasser de jour ou de nuit en tenant compte de la durée cumulée d’apparition du bruit incriminé.

Les émergences spectrales du bruit de l’installation à plein régime prises en compte dans la réglementation sur les bruits de voisinage ne devaient pas dépasser une valeur maximale en fonction des bandes de fréquences d’octave considérées.

Fenêtre fermée, l’émergence globale restait significative sans dépasser la limite réglementaire. L’émergence spectrale atteignait la limite réglementaire dans les basses fréquences.

Fenêtre ouverte, l’émergence globale était importante et dépassait la limite réglementaire pour une durée cumulée de fonctionnement de l’installation entre 20 minutes et deux heures par nuit. L’émergence spectrale était très importante et dépassait largement les limites réglementaires dans pratiquement toutes les bandes de fréquences.

Le bruit des machines n’était pas acceptable lorsque la fenêtre de la chambre était ouverte et restait significatif fenêtre fermée. Le bruit pouvait être gênant la nuit.

Pour tenter de mettre fin aux nuisances l’expert suggérait de retirer les deux modules hydrauliques du mur de la chambre et d’atténuer le bruit en provenance des deux unités extérieures se trouvant sur la toiture terrasse toute proche par la pose d’écran acoustique. Après les comptes rendus des 5 septembre et 25 septembre 2018 aucune des parties n’avait émis d’observation ni de suggestion.

Après de plus amples indications sur les travaux l’expert sollicitait des parties la fourniture de devis sur la base de ces solutions, ou de tout autre solution technique qui pourrait être soumise à la discussion. Il précisait les solutions techniques dans une note complémentaire du 24 janvier 2020 en page 34 à 39 du rapport.

Le coût estimatif des travaux d’un montant global de 13 500 € hors-taxes correspondait :

* concernant le déplacement des modules hydrauliques sur la dallette existante :

– à la modification des raccordements hydrauliques électriques et frigorifiques pour un coût de 2000 € hors-taxes fourniture et main-d’œuvre

– à la réalisation d’une équerre métallique support pour un coût de 1000 € hors-taxes fourniture et main-d’œuvre

* concernant le déplacement des unités extérieures sur une nouvelle dallette et réalisation d’un écran acoustique :

– à la réalisation d’une dallette béton pour un coût de 2625 € hors-taxes fourniture et main-d’œuvre

– à la pose d’un écran acoustique et de son support pour un coût de 4700 € hors-taxes fourniture et main-d’œuvre, le support étant à étudier avec le fabricant

– à la modification des raccordements électriques et frigorifiques pour un coût de 1000 € hors-taxes.

Répondant à un dire de Madame [Y], l’expert précisait que les parties n’ayant fourni aucun devis sur la solution de repositionnement des deux modules hydrauliques au sous-sol, il n’était pas en mesure d’examiner le coût de cette opération. Cependant cela concernait uniquement les deux modules hydrauliques actuellement fixés dans le mur de la chambre, les deux unités extérieures devant rester en toiture terrassent tout en étant éloignées le plus possible de la chambre est muni d’une protection acoustique efficace. Le retrait des modules hydrauliques du mur de la chambre suffisante a priori pour supprimer la nuisance par transmission directe via les fixations dans la paroi il ne paraissait pas indispensable de les déplacer dans le sous-sol, sauf s’il s’avérait que ces modules ne pouvaient rester à l’extérieur même à l’abri du soleil de la pluie et du vent. Cette contrainte n’était pas démontrée. L’expert précisait que son estimation était très sommaire.

Sur la responsabilité de la SCI Rivaprim Habitat

Par acte notarié en date du 16 avril 2015 Madame [Y] a acheté les lots n° 43 et 92 en l’état futur d’achèvement, constitués respectivement par un parking et un appartement situé au troisième étage du bâtiment A escalier A portant le n° A 31 comprenant une entrée, un séjour avec coin cuisine, une chambre, une salle de douche avec WC et une terrasse pour le prix de 125 000 €.

Le bâtiment A était élevé sur un sous-sol commun avec le bâtiment B d’un rez-de-chaussée et de trois étages, tandis que le bâtiment B était élevé de deux étages.

Madame [Y] a acquis le lot n° 92 situé au troisième et dernier étage du bâtiment A. À ce niveau sont installés les systèmes de production d’eau chaude des bâtiments A et B, ce qui ne peut que doubler les nuisances occasionnées par le bruit normal du fonctionnement de ces équipements qui fonctionnent la nuit pour des raisons d’économie d’énergie.

La section 5 du règlement de copropriété relative aux charges des installations de production d’eau chaude sanitaire collective par pompe à chaleur précisait que l’immeuble était équipé de trois pompes à chaleur de type Hydra Pac avec appoint par résistance électrique système Hydra Pac qui produisaient l’eau chaude sanitaire de chacun des bâtiments A B et C.

Les deux ensembles Hydra Pac alimentant respectivement chacun des bâtiments A et B étaient situés dans le même local de production thermique situé dans le bâtiment A. L’ensemble Hydra Pac alimentant le bâtiment C était situé dans un local de production thermique dans le bâtiment C.

Les charges comprenaient :

– le coût de l’eau

– les dépenses d’entretien de réparation et de remplacement de l’installation de production d’eau chaude collective par pompe à chaleur et appoint par résistance électrique et de tous les équipements aménagement et accessoires y relatifs et les salaires s’il y avait lieu de la personne de l’entreprise chargée de la maintenance de cette installation ainsi que les charges sociales y afférentes.

– les dépenses d’entretien et de réparation des locaux abritant ces éléments d’équipement.

Les charges d’entretien devaient être réparties entre tous les lots desservis au prorata des volumes respectifs.

Le tribunal observe que le règlement de copropriété précisait que copropriétaires et occupants devraient veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublé par leur fait. Les appareils ménagers susceptibles de donner naissance à des vibrations devraient être posés sur un dispositif empêchant leur transmission.

La notice descriptive du projet en date du 9 avril 2013 « prévoyait que l’isolation acoustique serait conforme à la nouvelle réglementation acoustique Le clos Saint-Lazare ».

La toiture terrasse partie commune devait supporter partiellement des panneaux solaires ou un tapis Heliopac selon étude thermique pour répondre aux normes BBC.

Madame [Y] verse aux débats le compte rendu de l’assemblée générale du 11 août 2016 démontrant qu’elle avait évoqué le problème des nuisances sonores causées par les pompes à chaleur placées sur le mur de son appartement et de la mauvaise isolation phonique.

Ni l’ordonnance de référé désignant l’expert judiciaire Monsieur [G], ni le rapport d’expertise complet ne sont versés aux débats seuls des extraits du rapport étant produits. Néanmoins l’expert a justement rappelé que l’objet de sa mission n’était pas de déterminer la conformité de l’installation à l’arrêté de 1999 ou au décret de 2006, mais d’éclairer le tribunal sur la réalité des nuisances subies par Madame [Y] lorsqu’elle était dans sa chambre, et en particulier la nuit.

Si les bruits constatés ne paraissent pas supérieurs aux exigences de l’arrêté de 1999, et si fenêtre fermée ils restent globalement dans la norme du décret de 2006.

Il est manifeste que la présence de deux pompes à chaleur destinée à chauffer l’eau de deux bâtiments l’un de quatre étages et l’autre de trois étages, dans un local contigu à une chambre à coucher nécessitait de la part du constructeur une attention particulière à l’isolation acoustique.

Il ne résulte pas des pièces du dossier que Madame [Y] ait été informée de cette particularité et ait acquis en connaissance de cause le bien soumis à cette sujétion moyennant une réduction de prix.

Le constat de commissaire de justice et le rapport de l’expert judiciaire, rendu après plusieurs années d’investigations et de débats, la constance des déclarations de Madame [Y] depuis son entrée dans l’appartement, la reconnaissance même par les constructeurs la société Rivaprim Habitat et la société TEP2E de l’inopportunité de placer les pompes à chaleur à cet endroit, permettent d’établir la réalité des nuisances sonores anormales subies dans la chambre à coucher.

La fixation au mur d’une chambre d’un système de chauffage causant des vibrations, l’impossibilité d’ouvrir les fenêtres pour aérer, sauf à subir ces nuisances, engagent la responsabilité des constructeurs.

Si ces désordres ne mettent pas en cause la pérennité de la construction, ils empêchent l’acquéreur de jouir du bien dans des conditions normales.

Outre les vices de conception de l’ouvrage et d’exécution des travaux, en l’absence de prise en compte de l’isolation phonique rendue indispensable par la présence de deux pompes à chaleur et des vibrations causées au mur d’une chambre par la fixation de deux tuyaux de circulation d’eau chaude, toujours bruyante, vices qui seraient susceptibles d’être imputés au maître d’œuvre et à l’entreprise chargée de ce lot du marché, une faute particulière a été commise par la société Rivaprim Habitat, qui n’a pas averti Madame [Y] de la mitoyenneté de la chambre avec le local abritant ces équipements.

C’est donc à bon droit que sa responsabilité a été recherchée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndic peut en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 exercer les actions au titre de la mise en œuvre de la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire du fait des vices affectant l’immeuble. Le syndicat n’a compétence qu’en ce qui concerne la réparation des malfaçons affectant les parties communes. Mais le syndicat n’a pas qualité pour réclamer réparation des préjudices qui ne touchent pas de la même manière tous les copropriétaires et qui ne sont pas subis par la collectivité des copropriétaires de la même façon. L’action du syndicat n’est pas exclusive de celle qui peut être intentée individuellement par un copropriétaire qui subit un préjudice personnel. Si le syndicat s’abstient d’agir un copropriétaire peut agir personnellement en réparation des malfaçons affectant les parties communes dès lors qu’elles lui causent aussi un dommage personnel. Si les désordres n’affectent que certaines parties privatives l’action ne peut être intentée par le syndicat : elle doit l’être par le copropriétaire concerné.

En l’espèce, le vice de conception et d’installation affectant les pompes à chaleur a son siège dans les parties communes, et cause un trouble de jouissance de ses parties privatives à un copropriétaire.

Madame [Y] subit les conséquences du défaut d’isolation phonique et de la fixation au mur de sa chambre des tuyaux d’eau chaude dont bénéficient deux immeubles.

Dans sa rédaction issue de l’ ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, la formulation de la règle de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 est la suivante : « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Avant l’ ordonnance du 30 octobre 2019 , le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juill. 1965 disposait que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Le syndicat était en effet réputé gardien de l’immeuble.

La loi permettait à la victime d’agir directement contre le syndicat, à charge pour lui d’exercer toutes actions récursoires envers les constructeurs ou fabricants, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil.

Sous l’empire de la loi nouvelle le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des conséquences dommageables pour un copropriétaire des désordres ayant leur siège dans les parties communes.

C’est donc à bon droit que sa responsabilité a été recherchée par Madame [Y].

Sur la demande de condamnation à exécuter les travaux

Il y a lieu de faire droit aux demandes de Madame [Y] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Rivaprim Habitat a déplacé les deux modules hydrauliques et les deux unités de pompes à chaleur de la toiture terrasse du bâtiment A à une distance suffisante et selon les préconisations du rapport d’expertise établi par Monsieur [G] déposé le 22 avril 2020.

La société Rivaprim Habitat ne peut se retrancher derrière une absence prétendue de faisabilité technique alors qu’elle s’est abstenue malgré les demandes de Monsieur [G] de produire toute suggestion de solutions techniques. Il leur appartiendra le cas échéant de s’adjoindre un maître d’œuvre.

Les travaux devront être exécutés dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement. Au terme de ce délai s’appliquera une astreinte de 100 € par jour au syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier [Adresse 5] ainsi qu’à la société Rivaprim Habitat, pendant une durée d’une année à l’issue de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée.

Sur les dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral

Madame [Y] a acquis l’appartement en 2015. Elle a fait part des nuisances sonores dès son entrée dans les lieux. Elle a alerté le syndicat des copropriétaires, mis en cause le constructeur, sans que ceux-ci ne mettent un terme à des nuisances inacceptables. Eu égard à la durée des troubles de jouissance, et du préjudice moral résultant de l’absence de mise en œuvre d’une solution technique de la part du syndicat des copropriétaires comme du constructeur, il y a lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts, et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 €, et la SCI Rivaprim Habitat la somme de 10 000 €.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires et la SCI Rivaprim Habitat, parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et la SCI Rivaprim Habitat, parties perdantes, sont condamnés in solidum à verser à Madame [Y] à la somme de 3500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à déplacer les deux modules hydrauliques et les deux unités de pompes à chaleur de la toiture-terrasse du bâtiment à une distance suffisante de l’appartement de Madame [T] [Y] et selon les préconisations du rapport de Monsieur [G], expert judiciaire, déposé le 22 avril 2020,

Condamne la SCI Rivaprim Habitat à déplacer les deux modules hydrauliques et les deux unités de pompes à chaleur de la toiture-terrasse du bâtiment à une distance suffisante de l’appartement de Madame [T] [Y] et selon les préconisations du rapport de Monsieur [G], expert judiciaire, déposé le 22 avril 2020,

Dit que les travaux devront être exécutés dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

Dit qu’à l’issue de ce délai une astreinte de 100 € par jour de retard s’appliquera au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] ainsi qu’à la SCI Rivaprim Habitat, et ce pendant une durée d’une année, au terme de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être proposée,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à verser à Madame [T] [Y] la somme de 10 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance,

Condamne la SCI Rivaprim Habitat à verser à Madame [T] [Y] la somme de 10 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et la SCI Rivaprim Habitat aux dépens de l’instance incluant les frais d’expertise,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et la SCI Rivaprim Habitat à verser à Madame [T] [Y] la somme de 3500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle qu’en application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, Madame [T] [Y] sera exonérée des charges de copropriété afférentes aux présentes condamnations,

Déboute les parties de leurs prétentions pour le surplus.

Le Greffier, Le Président,