T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

____________

O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/06854 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KZ6Y

MINUTE n° : 2026/104

DATE : 18 Février 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDEUR

Monsieur [V] [B] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Baptiste CHAREYRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

S.A.S. CAPI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elisa KONOPKA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Hervé POQUILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat plaidant

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Massimo LOMBARDI, avocat au barreau de NICE

Madame [R] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Massimo LOMBARDI, avocat au barreau de NICE

Madame [A] [X], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 17 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Baptiste CHAREYRE

M^e Elisa KONOPKA

M^e Massimo LOMBARDI

M^e François ROSENFELD

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Baptiste CHAREYRE

M^e Elisa KONOPKA

M^e Massimo LOMBARDI

M^e François ROSENFELD

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées les 21, 25 et 27 août 2025 (RG 25/06854) à l’encontre de Monsieur [S] [K], de Madame [R] [L], de Madame [A] [X] et de la SAS CAPIRANCE (en réalité SAS CAPI), par lesquelles Monsieur [V] [B] [D] a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins principales, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de voir désigner un expert judiciaire ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, complétant ses précédentes écritures et auxquelles il se réfère l’audience du 17 décembre 2025, par lesquelles Monsieur [V] [B] [D] sollicite, au visa du même texte, de :

Le recevoir en son action et l’y déclarer bien fondé,

DEBOUTER les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions, sauf en ce qu’ils acceptent la demande d’expertise,

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire,

NOMMER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux appartenant à Monsieur [B] sis [Adresse 5] (y compris l’appartement loué) après y avoir convoqué les parties

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, factures, rapports, diagnostics et autres dont notamment ceux établis par tous BET ou ingénieur

— examiner tous les désordres, défauts de conformité, éléments d’insalubrité ou défaut de jouissance visés dans l’assignation et dans le rapport de Monsieur [U] du 2 juin 2025, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition

— fournir tous éléments permettant de dire s’ils étaient connus des vendeurs

— indiquer s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination

— dire si les constatations relevées sont en contradiction avec les déclarations des vendeurs aux termes de la promesse de vente du 9 décembre 2024 et de l’acte de vente du 25 avril 2025

— fournir tout renseignement de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues

— après avoir exposé ses observations sur la nature et les délais d’exécution des travaux propres à remédier aux désordres, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre ou bureau d’étude, le coût de ces travaux

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres ou pouvant résulter des travaux de remise en état

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens

— dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

FIXER la durée de la mission,

DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal,

DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

RESERVER les frais irrépétibles et les dépens,

ORDONNER, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025 dans l’instance RG 25/06854, auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 17 décembre 2025 et par lesquelles Monsieur [S] [K] et Madame [R] [L] sollicitent, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

Leur DONNER ACTE de leurs protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée par Monsieur [B] [D] qui devra être ordonnée à ses frais avancés,

ENJOINDRE à Monsieur [V] [B] [D] de mettre en cause le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et d’assigner en référé le syndicat des copropriétaires dans le délai de 30 jours à compter de l’ordonnance à intervenir afin que les opérations d’expertise lui soient opposables,

RESERVER les dépens ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de Madame [A] [X], citée à étude dans l’instance RG 25/06854 ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025 dans l’instance RG 25/06854, auxquelles elle se réfère à l’audience du 17 décembre 2025 et par lesquelles la SAS CAPI sollicite, au visa des articles 145, 331 du code de procédure civile, L.134-1 et suivants du code de commerce, la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et la jurisprudence, de :

ORDONNER la jonction de la présente instance avec celle pendante devant la juridiction de céans entre la SAS CAPI et Madame [P] [T] enregistrée sous le N° RG 25/09023,

Et à titre principal, DEBOUTER Monsieur [V] [B] [D] de sa demande d’expertise au contradictoire de la SAS CAPI,

La METTRE hors de cause,

A titre infiniment subsidiaire, si la juridiction de céans estimait nécessaire d’ordonner l’expertise à son contradictoire, DECLARER communes et opposables les opérations d’expertise sur le bien sis [Adresse 5] à [Localité 1] (83) à l’encontre de Madame [P] [T],

En toute hypothèse, CONDAMNER la partie succombante à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’assignation délivrée le 27 novembre 2025 (RG 25/09023) à Madame [P] [T] par laquelle la SAS CAPI a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de solliciter principalement la jonction des procédures et de déclarer communes et opposables à la défenderesse les opérations d’expertise ;

Vu l’absence de conclusions ou d’observations de Madame [P] [T], citée à étude et ayant régulièrement constitué avocat dans l’instance RG 25/09023 ;

Vu la jonction de l’instance RG 25/09023 à l’instance RG 25/06854 prononcée à l’audience du 17 décembre 2025, l’affaire se poursuivant sous la seconde référence ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable en référé lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

Sur les demandes principales relatives à la désignation d’un expert

Monsieur [B] [D] fonde ses prétentions sur l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, qui dispose : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il expose :

— avoir acquis le 28 avril 2025 des consorts [K]-[L], et par l’entremise de la SAS CAPI, un bien immobilier situé sur la commune [Localité 1] ;

— que d’importantes traces de moisissures liées à l’humidité du bien immobilier ont été constatées juste après l’acquisition, notamment par la locataire Madame [X] ;

— que sa demande de désignation d’un expert repose sur un motif légitime dans la mesure où les désordres recensés sont en contradiction avec les déclarations des vendeurs lors de la vente, que des travaux de reprise ont été repérés ;

— qu’il n’estime pas nécessaire la présence du syndicat des copropriétaires à ce stade ;

— que la SAS CAPI doit être mise en cause dans la mesure où son défaut d’information peut être invoqué.

Les consorts [K]-[L] invoquent leur bonne foi et émettent des protestations et réserves sur la mesure sollicitée, en faisant observer que les désordres impliquent les éléments structurels communs dont l’entretien, la réparation et la conservation incombent exclusivement au syndicat des copropriétaires.

La SAS CAPI fait observer qu’au jour de la vente, aucun désordre n’était apparent, qu’elle ne dispose d’aucune compétence en matière de bâtiment et n’a pas à procéder à un audit du bien immobilier avant sa mise en vente. S’agissant de vices cachés, elle n’a aucun moyen d’en avoir connaissance si bien qu’aucun motif légitime n’est caractérisé à son égard.

Au surplus, l’appréciation du manquement éventuel au défaut d’information est juridique et non technique de sorte que l’expertise est inutile à son encontre.

Sur l’appréciation des critères de l’article 145 précité, il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre de ces dispositions.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

Outre les pièces contractuelles, le requérant verse aux débats des échanges entre les parties et avec l’ancienne locataire, ainsi que le rapport d’expertise non contradictoire établi le 2 juin 2025 par Monsieur [E] [U] qui constate notamment des taux d’humidité anormalement élevés du bien provenant vraisemblablement du sol, avec un potentiel problème d’étanchéité ou de refoulement des eaux usées confirmé par des odeurs d’égout persistantes. Il est également évoqué l’infiltration constatée en particulier au bas du mur à raison de l’absence de raccordement de la descente d’eaux pluviales à un réseau de drainage. Il est conclu à l’existence d’un risque réel pour la santé des occupants.

Sur la mise en cause des vendeurs et de la locataire, il est justifié d’un motif légitime par le requérant à voir ordonner une mesure d’instruction à leur contradictoire.

Il sera donné acte aux consorts [K]-[L] de leurs protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

La présence du syndicat des copropriétaires est opportune dans la mesure où il n’est pas exclu, et même vraisemblable, que les désordres proviennent de parties communes.

Monsieur [B] [D] et les consorts [K]-[L] s’opposent sur la nécessité de cette mise en cause, mais il n’appartient pas à la présente juridiction au stade des référés d’enjoindre à l’une des parties de procéder à une telle mise en cause, encore moins dans un délai imposé. Il est cependant vraisemblable qu’à défaut d’une telle mise en cause, les opérations d’expertise judiciaire ne pourront être menées à leur terme. Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de ce chef des consorts [K]-[L].

S’agissant de la mise en cause de la SAS CAPI, et éventuellement de Madame [T], il est constant que l’agent immobilier mandataire ne peut être considéré par sa seule activité professionnelle comme un professionnel de la construction.

Aussi, dans la mesure où le requérant invoque l’existence d’un potentiel vice caché connu des vendeurs avant la vente, la seule existence de ces désordres ne peut conduire à laisser présumer d’un défaut d’information de l’agent immobilier.

Aucun élément circonstancié, résultant de l’état du bien ou de problématiques déjà connus de l’agent immobilier avant la vente, n’est versé aux débats par le requérant.

La SAS CAPI fait justement observer que le requérant a visité à plusieurs reprises le bien immobilier sans s’apercevoir d’un quelconque désordre d’humidité et il ne peut manifestement lui être fait grief dans ce contexte de ne pas avoir accompli de vérifications particulières relatives à de potentielles infiltrations.

En l’absence de motif légitime, il y a lieu de mettre hors de cause la SAS CAPI, et consécutivement Madame [T] contre qui la procédure menée est sans objet.

A l’inverse, le requérant établit l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité à voir désigner un expert judiciaire, à ses frais avancés et au contradictoire des autres défendeurs.

La mission de l’expert sera fixée dans les conditions des articles 263 et suivants du code de procédure civile puisque l’importance des vérifications techniques ne permet pas d’envisager le recours à de simples constatations ou consultations.

La mission sera déterminée selon les éléments donnés dans le dispositif de la présente ordonnance, étant rappelé que le juge dispose en la matière d’un pouvoir souverain pour déterminer la mission pertinente. (Cass.Civ.1ère, 26 novembre 1980, numéro 79-13.870)

Monsieur [B] [D] sera débouté du surplus de ses demandes contraires relatives à la désignation d’un expert.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas opportun de réserver les dépens dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les parties ayant introduit chacune des instances, ayant intérêt aux mesures sollicitées, sera condamnée aux dépens de l’instance de référé, étant rappelé que le défendeur à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens de l’article 696 précité. (Cass.Civ.2ème, 21 novembre 2024, numéro 22-16.763)

Dès lors, Monsieur [B] [D] sera condamné aux dépens de l’instance initiale et la SAS CAPI aux dépens de l’instance d’appel en cause, étant rappelé que la jonction des instances ne fait pas disparaître leur autonomie.

Pour les mêmes raisons que les dépens, les demandes relatives aux frais irrépétibles ne pourront être réservés. L’équité ne commande pas en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS CAPI sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le requérant sollicite que l’ordonnance soit exécutoire au seul vu de la minute en visant l’urgence, mais sans motiver en fait cette urgence. Il n’apparaît ainsi pas nécessaire de prévoir une telle modalité d’exécution par application de l’article 491 du code de procédure civile, étant observé que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire et que de plus l’absence du syndicat des copropriétaires en la cause risque de retarder le démarrage des investigations. Le requérant sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [S] [K] et Madame [R] [L], tendant à enjoindre de faire assigner le syndicat des copropriétaires et les en DEBOUTONS,

ORDONNONS les mises hors de cause de la SAS CAPI et de Madame [P] [T],

ORDONNONS une expertise au contradictoire des autres parties et désignons pour y procéder :

Madame [J] [H]

EIRL TELLURIQUE Conseil [Adresse 6]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

laquelle aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :

— se rendre sur les lieux sur la commune [Localité 1], comprenant les parties communes et privatives ;

— rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

— rechercher si des travaux d’ampleur ont été accomplis sur le bien immobilier en lien avec des désordres d’humidité, et préciser leur nature le cas échéant ; faire la même rechercher sur les parties communes utiles telles que la toiture, les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales ;

— examiner les ouvrages en litige, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d’instance et relatés dans le rapport d’expertise non contradictoire du 2 juin 2025 ;

— dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la prise de possession ou lors d’éventuels procès-verbaux de réception ; dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés ; indiquer les éléments permettant de déterminer si les vices pouvaient être connus au moment de la vente d’un acquéreur normalement diligent non professionnel de l’immobilier ou de la construction et avant la vente d’un vendeur présentant les mêmes caractéristiques ;

— rechercher, en précisant les moyens d’investigations employés, les causes des désordres et dire en particulier s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation de l’élément d’équipement ou de toute autre cause ;

— dire si ces désordres rendent le bien impropre à son usage ou en réduisent sensiblement l’usage et l’agrément ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise ; donner son avis sur les autres préjudices éventuellement invoqués par la partie demanderesse, en particulier sur la durée des travaux de reprise, la durée totale du préjudice de jouissance ainsi que les modes de calcul des préjudices proposés par la partie demanderesse ; en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés ;

— faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,

DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,

DISONS que l’expert sera autorisé à recourir aux services d’un sapiteur de son choix dans une spécialité qui n’est pas la sienne,

DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai ne pouvant être inférieur à UN MOIS leur permettant de lui faire connaître leurs observations,

DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,

DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,

DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,

DISONS que Monsieur [V] [B] [D] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 8000 euros (HUIT MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 18 JUIN 2026, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 18 DECEMBRE 2027,

DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,

DISONS que l’expert devra aviser le tribunal d’une éventuelle conciliation des parties,

DISONS que le contrôle des opérations d’expertise sera assuré par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,

CONDAMNONS Monsieur [V] [B] [D] aux dépens de l’instance RG 25/06854,

CONDAMNONS la SAS CAPI aux dépens de l’instance RG 25/09023,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT