TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 30 Avril 2026

Dossier N° RG 22/01704 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JMVB

Minute n° : 2026/123

AFFAIRE :

[T] [D], [K] [W] épouse [D] C/ [H] [R], [M] [C] épouse [R], [H] [B], [I] [A]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Février 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES

Maître Laurent LATAPIE de la SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [D]

Madame [K] [W] épouse [D]

demeurants [Adresse 1]

représentés par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [R]

Madame [M] [C] épouse [R]

demeurants [Adresse 2]

représentés par Maître Laurent LATAPIE de la SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [H] [B]

Madame [I] [A]

demeurants [Adresse 3]

non représentés

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

M. [H] [R] et Mme [M] [C] épouse [R], propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], cadastré section AN n° [Cadastre 1], formant le lot 1 d’une copropriété, ont signé le 16 décembre 2020 un compromis avec M. [T] [D] et Mme [K] [W] épouse [D] pour la vente de ce bien au prix de 530 000 €.

La copropriété comprend deux lots, M. [B] et Mme [A] étant copropriétaires du lot numéro 2.

Le compromis par acte sous seing privé du 16 septembre 2020 comporte une clause suspensive d’annulation de l’état descriptif de division et par extension de la copropriété aux fins que le bien devienne une maison individuelle indépendante.

Les époux [R] ont également déclaré qu’à leur connaissance aucune assemblée de copropriétaires ne s’est spontanément réunie pour décider de l’exécution de travaux et qu’il n’existe pas de travaux exécutés et non réglés, ou seulement en cours d’exécution.

M. et Mme [D] ont versé la somme de 10 000 € à titre de dépôt de garantie entre les mains de Me [U] [Z].

Constatant que les consorts [F] avaient obtenu un permis de construire le 7 septembre 2020 pour une extension et surélévation du lot numéro 2, ils ont souhaité annuler la vente mais les époux [R] ont refusé de restituer le dépôt de garantie et les frais engagés. Par courrier du 22 mars 2021, le conseil des vendeurs leur a indiqué que s’ils souhaitaient annuler la vente ils devraient procéder au paiement de la clause pénale d’un montant de 53 000 €. Malgré sommation d’avoir à comparaitre en l’office notarial pour régulariser l’acte authentique de vente, ils ne se sont pas présentés et procès-verbal de difficulté a été dressé par le notaire.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2022, M. [T] [D] et Mme [K] [D] née [W] ont fait assigner M. [H] [R] et Mme [M] [R] née [C] devant le tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 1103, 1112-1, 1137, 1352 à 1352-9 du code civil et subsidiairement 1186 et 1187 du même code afin de voir :

Prononcer la nullité du compromis de vente signé le 16 septembre 2020

Subsidiairement,

Dire et juger que la condition suspensive prévue au compromis de vente n’a pas été réalisée.

Prononcer ou constater la caducité du compromis de vente signé le 16 septembre 2020

En conséquence et quel que soit le fondement retenu,

Ordonner la restitution aux époux [D] du dépôt de garantie versé par ceux-ci en exécution du compromis de vente signé le 16 septembre 2020 soit la somme de 10.000 euros et autoriser l’office notarial Selafa-Janer-[S] situé à [Localité 1] à restituer à aux époux [D] ledit dépôt de garantie, et ce sur présentation du jugement à intervenir.

Condamner solidairement les époux [H] [R] à payer aux époux [D] la somme de 6.127 euros au titre des frais engagés outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Condamner solidairement les époux [H] [R] à payer aux époux [D] la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner solidairement les époux [H] [R] à payer aux époux [D] la somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral,

Condamner solidairement les époux [H] [R] à payer aux époux [D] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile.

Condamner solidairement les époux [H] [R] aux entiers dépens de la présente instance

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par acte du 31 janvier 2024, M. [H] [R] et Mme [M] [R] épouse [C] ont appelé en cause M. [H] [B] et Mme [I] [A] afin de voir :

Ordonner la jonction des deux dossiers,

Débouter les consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de clause pénale réduite à cette seule demande, outre 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A défaut et subsidiairement,

Vu l’appel en cause des consorts [F],

Condamner les consorts [F] à relever et garantir les consorts [R] de toute condamnation, quelle qu’elle soit, outre la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans tous les cas,

Condamner les consorts [A] [B] au paiement de la somme de 5000 € au profit des époux [R] de dommages intérêts au titre de leur dol pénal et de leur dol civil.

Une ordonnance de jonction a été rendue par le juge de la mise en état entre les deux dossiers, sous le numéro le plus ancien, le 13 mai 2024.

Les époux [D] et les époux [R] ont conclu alors que M. [H] [B] et Mme [I] [A] n’ont pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2025 avec effet différé au 12 janvier 2026. L’audience s’est tenue le 12 février 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 17 décembre 2025, Mme [K] [D] et M. [T] [D] demandent au tribunal de débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et maintient l’intégralité de ses demandes initiales.

M. [H] [R] et Mme [M] [R] née [C], par conclusions notifiées par RPVA le 15 décembre 2023, demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1103, 1112-1, 1130, 1186 et 1187 du code civil de :

Ordonner la jonction des deux dossiers,

Débouter les consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de clause pénale réduite à cette seule demande, outre 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A défaut et subsidiairement,

Vu l’appel en cause des consorts [F],

Condamner les consorts [F] à relever et garantir les consorts [R] de toute forme de condamnation, quelle qu’elle soit, outre la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans tous les cas,

Condamner les consorts [Q] au paiement de la somme de 5000 € au profit des époux [R] de dommages intérêts au titre de leur dol pénal et de leur dol civil.

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de nullité du compromis de vente et ses conséquences :

Moyens des parties :

Après avoir rappelé les termes des articles 1103, 1112-1, 1130 et 1137 du code civil, les époux [D] exposent que M. et Mme [R] ne pouvaient ignorer en leur qualité de copropriétaires l’obtention par M. [B] et Mme [A] d’un permis de construire le 9 juillet 2020 obtenu le 7 septembre 2020, soit neuf jours avant la signature du compromis de vente.

Ils soulignent que le bien immobilier objet du compromis étant soumis au statut de la copropriété, tout permis de construire doit être déposé à la demande des deux copropriétaires.

Ils précisent que ce permis prévoit la réalisation d’une surélévation et de la construction d’une terrasse ainsi que d’une rampe d’accès en mitoyenneté. Ils font valoir que les travaux étaient en cours de réalisation le 31 mars 2021 et qu’ils affectent l’esthétique de la façade et créent des vues directes depuis l’escalier et le balcon sur la propriété qu’ils projetaient d’acquérir.

Ils soulignent que les défendeurs ne contestent pas ne pas les avoir informés du permis de construire et n’établissent pas l’affichage de ce dernier.

Ils exposent que les fautes imputables aux consorts [F] dont font état les époux [R] ne peuvent les exonérer de leur obligation vis-à-vis des acquéreurs du devoir d’information précontractuelle qui été rappelé dans le compromis de vente.

Ils considèrent qu’il résulte des travaux autorisés par le permis de construire du 7 septembre 2020 une perte de valeur du lot numéro 1 et que la dissimulation intentionnelle d’une information dont les contractants connaissaient le caractère déterminant constitue un dol.

Ils indiquent avoir engagés des frais pour le courtier en prêt immobilier, des frais de notaire et de dossier bancaires d’un montant total de 6127 € dont ils sollicitent le paiement par les époux [R].

M. [H] [R] et Mme [M] [R] née [C] font valoir que la condition suspensive de division des lots a bien été levée et que la construction en litige repose essentiellement sur le lot numéro 2 qui est le lot des voisins, de sorte que cette construction n’a pas impacter leur lot.

Ils contestent une dévalorisation du lot numéro 1 et exposent que le permis de construire déposé le 9 juillet 2020 a été affiché chez les voisins dont la propriété se trouvent dans la même rue et sur la même façade, de telle sorte que les consorts [D] en ont pris connaissance.

Ils soulignent qu’en ce qui concerne le caractère inesthétique des travaux soulevé par les demandeurs, il convient de préciser que les travaux ne sont pas achevés et que la zone de vie du lot 1 est située de l’autre côté de la maison.

Ils contestent tout mauvaise foi et indiquent que les consorts [F] ont réalisé les opérations de permis de construire sans les prévenir et ont signé à leur place les documents.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 1103 du code civil, d’ordre public, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’article 1112-1 du même code fait état du devoir d’information.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telles nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En vertu de l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il s’apprécie au moment de la formation du contrat et la charge de la preuve incombe au demandeur en nullité, M. et Mme [D].

Le manquement au devoir d’information n’entraine pas en lui-même la nullité du compromis. Celui qui requiert cette nullité doit démontrer en quoi le manquement est constitutif d’un dol.

Il sera déclaré par le vendeur en page 25 du compromis de vente du 16 septembre 2020, «qu’à sa connaissance aucune assemblée de copropriétaires ne s’est spontanément réunie pour décider de l’exécution de travaux et qu’il n’existe pas de travaux exécutés et non réglés ou seulement en cours d’exécution».

Or, M. et Mme [R], les vendeurs avaient déposés avant le compromis de vente, soit le 9 juillet 2020, avec les consorts [F], une demande de permis de construire pour l’extension de la villa existante et la création d’une piscine pour une surface de plancher crée de 28 m². Le permis a été accordé le 7 septembre 2020 pour la création d’un étage partiel avec balcon et un escalier extérieur ainsi qu’une piscine.

Au moment de la signature du compromis et de la demande de permis de construire l’immeuble était en copropriété et si ce permis concernait la partie de la maison appartenant à Mme [I] [A] et à M. [H] [B], la demande devait être réalisée par l’ensemble des copropriétaires auprès de la commune de [Localité 2]. Ainsi, [R] [H] et [M] apparaissent comme demandeurs du permis de construire.

Ils contestent avoir signé la demande de permis de construire et Mme [M] [C] épouse [R] justifie avoir déposé une plainte auprès de gendarmerie de [Localité 3] le 21 mars 2022. A la question de l’agent de police judiciaire « M. [B] vous a-t-il informé des travaux qu’il allait entreprendre ?» Mme [R] a répondu : « Il nous a dit qu’il allait faire un studio, déclarer sa piscine. Mais on ne pensait pas que ce serait des travaux aussi importants et que cela allait nous bloquer pour la vente et la division. »

Elle a également indiqué que ni elle, ni son mari n’avaient signé la demande de permis de construire, que les signatures sur ce permis ne correspondaient aux leurs et que « [X] » était écrit avec un T au lieu d’un D. Elle évaluait son préjudice à 1400 €.

Toutefois, M. et Mme [R] ne donnent aucune indication sur la suite donnée à la plainte du 21 mars 2022 et ne communiquent aucun exemplaire de leur signature, il n’est donc pas établi qu’ils ne soient pas les auteurs des signatures figurant sur la demande et sur le permis de construire. De surcrpît et en tout état de cause, Mme [R] a reconnu avoir eu connaissance des travaux par M. [B].

Les époux [R] affirment que les acquéreurs ne pouvaient ignorer le permis de construire en raison de son affichage sur les lieux et lors de leurs visites. Cependant aucun élément ne vient confirmer cet affichage. Celui-ci serait même en contradiction avec les indications des vendeurs puisqu’ils soutiennent que leurs voisins ont signé à leur place le permis de construire avec une volonté de dissimulation tout en l’affichant, ce qui leur permettaient d’en avoir connaissance. De plus, si l’affichage existait, les vendeurs devaient, quoi qu’il en soit, en informer les acquéreurs lors de la signature du compromis, ce qu’ils n’ont pas fait.

La construction d’un studio au-dessus du garage de la maison des consorts [F] au lieu et place de la toiture, avec un balcon et un escalier en limite de propriété avec la partie des époux [R] modifie l’aspect extérieur du bâtiment et permet une vue plongeante à partir du balcon et de l’escalier sur la propriété voisine. Même s’il ne s’agit pas du lieu de vie principal, la vue concerne le garage et la porte d’entrée des acquéreurs. Au vu des mentions qui figurent au compromis, l’absence de travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires et de la condition suspensive prévoyant l’annulation de l’état descriptif de division et de l’extension de la copropriété, les acquéreurs ont manifesté leur volonté de ne pas subir les décisions d’un voisin copropriétaire. La connaissance des travaux autorisés par le permis de construire obtenu le 7 septembre 2020 et réalisés par M. [B] et Mme [A] était un élément déterminant du consentement des époux [D].

Par conséquent, les époux [R] ont pratiqué une rétention d’information ce qui caractérise leur réticence dolosive, les mensonges employées par ces derniers et la dissimulation intentionnelle de l’information relative aux travaux réalisés par les autres copropriétaires, M. [B] [H] et Mme [I] [A], pour tromper le consentement de M. [T] [D] et Mme [K] [D] sur des éléments déterminants sont avérés et justifient de prononcer la nullité du compromis de vente du 16 septembre 2020 pour dol.

Il s’ensuit que la somme de 10 000 € séquestrée par M. [T] [D] et Mme [K] [W] épouse [D] au titre du dépôt de garantie entre les mains de Me [U] [Z], notaire, devra leur être restituée et il convient donc d’autoriser l’office notarial Janer associés à [Localité 2] à restituer aux époux [D] le dit dépôt de garantie sur présentation de la présente décision.

L’article 1178 alinéa 4 du code civil dispose que « Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander la réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Le dol commis par les époux [R] a entrainé la nullité du compromis de vente du 16 septembre 2020, les demandeurs n’ont pu acquérir le bien immobilier mais ont été contraints d’engager des frais de notaire et des frais bancaire dont ils apportent la preuve, pour un montant de 400 € et de 900 €. Aussi, M. et Mme [R] seront condamnés solidairement à leur verser la somme de 1300 € en réparation de leur préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2022, date de l’assignation.

M. et Mme [D] seront toutefois déboutés de leur demande de remboursement des frais de courtage pour l’obtention du prêt immobilier, ce mode de recherche coûteux de prêt ne résultant que d’un choix de leur part, choix dont ils ne peuvent faire supporter la charge époux [R].

Les demandeurs n’apportent pas la preuve d’un préjudice moral et ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’appel en garantie des époux [R] :

Moyens des parties :

M. et Mme [R] font valoir qu’un dépôt de plainte a été déposé au motif des faux établis pour l’obtention du permis de construire sans leur signature, de sorte que les consorts [F] doivent être condamnés à les relever et garantir de toute forme de condamnation prononcées à leur encontre.

Il sera rappelé que Mme [I] [A] et M. [R] [H] n’ont pas constitué avocat.

Réponse du tribunal :

Les époux [R] ne fournissent aucun élément permettant de connaitre la suite qui a été donnée à la plainte déposée le 21 mars 2022 et ils ne parviennent pas à établir l’existence de l’obtention d’un permis de construire avec de fausses signatures réalisées par les consorts [F]. Aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de ces derniers en lien avec les condamnations prononcées à l’égard des époux [R] et ils seront donc déboutés de leur appel en garantie.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [R] :

La nullité du compromis de vente ayant été prononcée, M. et Mme [R] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de paiement de la somme de 10 000 € à titre de clause pénale. Eu égard au rejet de l’appel en cause des consorts [F], leur demande de dommages et intérêts pour dol civil et pénal sera également rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Mme [K] [D] et M. [T] [D] ne justifient pas d’un préjudice direct et certain en lien avec le refus de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 10 000 €, ni de l’impossibilité pour eux d’acquérir un autre bien avec l’effondrement de leurs projets. Ils seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

M. [H] [R] et Mme [M] [C] épouse [R], parties perdantes, seront condamnés solidairement, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [D] et Mme [K] [W] épouse [D] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir leurs droits et M. [H] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] seront condamnés solidairement à leur payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En raison de l’issue du litige, les époux [R] seront déboutés de leur demande fondée sur ce même article du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

PRONONCE la nullité du compromis de vente du 16 septembre 2020 ;

DIT que la somme de 10 000 € séquestrée par M. [T] [D] et Mme [K] [W] épouse [D] au titre du dépôt de garantie entre les mains de Me [U] [Z], notaire, devra leur être restituée et AUTORISE l’office notarial Janer associés à [Localité 2] à restituer à M. [T] [D] et Mme [K] [W] épouse [D] le dépôt de garantie d’un montant de 10 000 €, sur présentation de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] à payer à M. [T] [D] et Mme [K] [W] épouse [D] la somme de 1300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2022 ;

DEBOUTE M. [T] [D] et Mme [K] [W] épouse [D] de leur demande au titre des frais du courtier en prêt immobilier et de leur demande en réparation d’un préjudice moral ;

DEBOUTE M. [H] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] de toutes leurs demandes au titre de la clause pénale, de l’appel en garantie et de la demande de dommages et intérêts pour dol pénal et dol civil formés contre Mme [I] [A] et M. [H] [B] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de M. [T] [D] et Mme [K] [W] épouse [D] pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] à payer à M. [T] [D] et Mme [K] [W] épouse [D] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [H] [R] et Mme [M] [C] épouse [R] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,