REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 20 MAI 2026

__________________________

N° RG 25/06571 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K23F

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 18 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [U]

né le 22 Juin 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [N] épouse [U]

née le 04 Juin 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Sophie NGUYEN-BONNOME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [T] [V]

née le 02 Juin 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS

— M^e Sophie NGUYEN-BONNOME

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [V] est locataire de l’appartement situé à l’étage suivant bail verbal depuis le 1er janvier 2016.

Aux termes d’un acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] née [N] ont fait signifier à Madame [T] [V] un congé pour reprise avec effet au 25 juillet 2025.

La locataire s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 4 août 2025, Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] née [N] ont assigné Madame [T] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir :

Dire et juger valide le congé pour reprise délivré par acte extrajudiciaire en date du 27 juin 2024 ;Constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de Madame [T] [V] et plus généralement, de toute personne occupante de son chef, depuis le 26 juillet 2025 ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [T] [V] des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;Fixer une indemnité d’occupation équivalente au dernier mois de loyer perçu, soit 600 euros, jusqu’à complet déménagement des lieux loués et remise des clefs aux demandeurs ;Condamner Madame [T] [V] à payer aux époux [U] la somme de 2013,88 euros au titre des charges d’électricité du 7 mars 2024 au 3 juillet 2025 ;Condamner Madame [T] [V] au paiement des charges d’électricité sur justificatifs jusqu’à libération des lieux à partir du 8 juillet 2025 ;Condamner Madame [T] [V] à payer aux époux [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;La condamner aux entiers dépens de l’instance, y inclus ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 7 août 2025.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2026, lors de laquelle Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] née [N] représentés par leur conseil, ont, par référence à leurs dernières conclusions visées, réitéré leurs demandes initiales sauf à voir débouter la défenderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Madame [T] [V], représentée par son conseil, a sollicité, par conclusions en défense reprises oralement lors des débats auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens :

Prononcer la nullité du congé notifié le 27 juin 2024 par Madame et Monsieur [U] à Madame [T] [V] faute pour celui-ci de contenir « la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire dans le cadre de congés délivrés par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou vendre le logement » ;Dire et juger, par voie de conséquence, nul et de nul effet le congé précité du 27 juin 2024 ;Débouter Madame et Monsieur [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Reconventionnellement,

Condamner Madame et Monsieur [U] à réaliser les travaux suivants sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir et pour une période de 4 mois :Mise en conformité du système électrique ;Remise en fonction du système de chauffage ; Remise en état de la fosse septique ;Analyse de l’eau du forage alimentant le logement ;Désinfection du réservoir surpresseur du forage ;Remise en état des volets ;Remise en état des garde-corps ;Remise en état de l’auvent situé sur la partie arrière du logement ;Système de fermeture du portail d’entrée ;Objets personnels situés dans les parties privatives de Madame [V] ;Remise des clés du cadenas posé sur le portail donnant accès au jardin potager ;Condamner Monsieur et Madame [U] à payer à Madame [V] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi ;Condamner Monsieur et Madame [U] à payer à Madame [V] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens.

Les parties ont été informées que la décision serait rendue le 20 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En cas d’acquisition d’un bien occupé, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Madame [T] [V] conteste la validité du congé soutenant que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire dans le cadre de congés délivrés par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou vendre le logement n’était pas jointe au congé délivré.

En l’espèce, les demandeurs produisent aux débats la copie du congé pour reprise signifié à Madame [T] [V] dont il apparait que la notice d’information était bien annexée audit congé.

En outre, il ressort du corps de l’acte : « Vous trouverez également en pièce jointe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. »

Par ailleurs, le défaut de communication de la notice en cause n’est sanctionné que d’une nullité relative de l’acte, imposant pour le demandeur à la nullité de démontrer le grief que lui cause cette absence de délivrance.

Or, en l’espèce, Madame [V] a contesté le congé en son principe, il est donc établi qu’elle avait connaissance de ses droits. Elle ne démontre ainsi aucun grief, de sorte que sa demande de nullité du congé doit être rejetée.

De plus, Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] née [N] ayant acquis le bien en date du 25 juillet 2023 ont fait délivrer le congé en date du 27 juin 2024 à effet au 25 juillet 2025 conformément à l’article susvisé et mentionne leur souhait de récupérer leur logement à leur propre profit afin de pouvoir jouir de l’intégralité du bien.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé en date du 25 juillet 2025 et Madame [T] [V] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 26 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

En l’espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, Madame [T] [V] n’étant pas entrée dans les locaux par voie de fait.

Ainsi, la demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 600 euros par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises conformément à la demande.

Madame [T] [V] sera condamnée au paiement de ladite indemnité à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, et ce en deniers ou quittance.

Sur la condamnation en paiement des factures d’électricité

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, seules les charges dites récupérables peuvent être imputées au locataire.

Le décret du 23 décembre 1994, fixe de manière limitative la liste des charges récupérables.

L’électricité consommée par le locataire ne figure pas dans la liste des charges récupérables.

En l’absence de bail écrit, les bailleurs ne justifient pas d’un accord prévoyant la refacturation de la consommation électrique auprès de la locataire.

Par conséquent, la demande des bailleurs tendant au remboursement des consommations d’électricité sera rejetée.

Sur la demande de réalisation de travaux formulée par Madame [T] [V]

Le bail verbal s’étant trouvé résilié par l’effet du congé et Madame étant occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 26 juillet 2025, elle ne justifie pas d’un intérêt légitime à solliciter la réalisation de travaux.

Par conséquent, Madame [T] [V] sera déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Concernant la demande relative aux frais d’exécution forcée, il y’a lieu de rappeler que le Juge ne peut statuer sur une demande hypothétique et qu’en tout état de cause la question des frais d’exécution relève du Juge de l’Exécution.

Madame [T] [V], sera condamnée à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] née [N] une somme de 500 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la Protection de la Chambre de Proximité de [Localité 4], statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire, rendue en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail verbal ayant pris effet le 23 octobre 2022 au bénéfice de Madame [T] [V] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 25 juillet 2025 à minuit par l’effet du congé ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] née [N] de leur demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [V] à la somme de 600 euros par mois, comme demandée, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

DEBOUTE Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] née [N] de leur demande de remboursement des charges d’électricité ;

DEBOUTE Madame [T] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [V] à verser à Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] née [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [V] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE Monsieur [J] [U] et Madame [W] [U] née [N] de leur demande au titre des frais d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE